Продажа недвижимости.

В соответствии со ст. 549 ГК договор продажи недвижимости определен как договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество по передаточному акту, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

Принадлежность продажи недвижимости к договорному типу купли-продажи предопределяется тем, что она, как и любая купля-продажа, направлена на возмездную передачу имущества в собственность в обмен на эквивалентно-определенное денежное предоставление. Указанные родовые признаки обусловили возможность применения к рассматриваемому обязательству общих положений о купле-продаже, не противоречащих специфике недвижимости. В п. 5 ст. 454 ГК законодатель указал, что общие положения о купле-продаже применяются к продаже недвижимости, если иное не предусмотрено специальными правилами о ней.

Специфическим признаком, обусловившим выделение продажи недвижимости в качестве особого вида купли-продажи, является предмет договора. В том случае, когда предметом обязательства выступают объекты, определяемые законодателем как недвижимость, требуется специальное правовое регулирование.

Согласно ст. 549 ГК предметом рассматриваемого договора могут быть любые виды недвижимости, указанные в ст. 130 ГК.

Поскольку к недвижимости относятся различные по своим свойствам и назначению объекты, необходимо установить, какие признаки позволили объединить их под одним понятием «недвижимость» с целью выработки для продажи любых видов недвижимости единого правового регулирования. Такими признаками являются особая ценность и неповторимость данных объектов, требующие их индивидуализации и учета.

По этой причине большинство норм § 7 гл. 30 ГК отражают «родовые» особенности недвижимости и распространяются на продажу любой недвижимости. Специфика регламентации, обусловленная «родовыми» особенностями недвижимости, выражается в следующем.

Во-первых, она касается формы договора. Сделка продажи недвижимости должна заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора (ст. 550 ГК).

Во-вторых, в ст. 551 ГК говорится об обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

В-третьих, учитывая ценность и индивидуальность объектов недвижимости, в ст. 554 ГК установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. При отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а договор – незаключенным.

В-четвертых, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК (путем установления цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары), не применяются. На практике данное правило обоснованно толкуется как презумпция несогласования в договоре цены недвижимости. Это означает, что если из договора с абсолютной определенностью не следует, что стороны согласовали цену, она считается несогласованной, а договор – незаключенным.

В-пятых, ГК предусматривает особый порядок передачи недвижимости покупателю. Согласно ст. 556 передача недвижимости должна оформляться передаточным актом, подписываемым сторонами.

В-шестых, ввиду индивидуальной значимости недвижимых объектов положение ст. 475 ГК о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества к отношениям продажи недвижимости не применяется (ст. 557 ГК).

Объекты недвижимости отличаются друг от друга по различным признакам, в том числе и по таким, которые имеют правовое значение, т. е. предопределяют необходимость специфической регламентации в дополнение к тому регулированию, которое обусловлено «родовыми» ее свойствами. В частности, здания и сооружения отличаются от «движимой» недвижимости тем, что они неразрывно связаны с землей. Данная особенность потребовала формулирования для продажи зданий (сооружений) некоторых специальных положений (ст. 552, 553, п. 2 и 3 ст. 555 ГК).

Исходя из этого, можно сказать, что в рамках продажи недвижимости законодатель выделяет отдельные разновидности, учитывая специфические признаки конкретных ее видов.



Оглавление
Обязательства по передаче имущества в собственность или иное вещное право.
Общие положения о купле-продаже
Понятие, предмет и содержание договора купли-продажи
Особенности розничной купли-продажи
Особенности поставки
Поставка товаров для государственных нужд
Соотношение договора поставки и контрактации
Энергоснабжение
Энергоснабжение
Особенности продажи отдельных видов недвижимого имущества
Продажа предприятия
Мена
Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением
Понятие, юридическая природа и форма договора ренты.
Постоянная рента
Пожизненная рента
Пожизненное содержание с иждивением
Дарение
Общие положения об аренде
Прокат
Аренда транспортных средств
Аренда зданий и сооружений
Аренда предприятий
Финансовая аренда (лизинг)
Найм жилого помещения
Предмет, стороны и форма договора найма жилого помещения
Особенности изменения и прекращения договора найма жилого помещения
ССуда. Понятие и содержание договора ссуды
Особенности изменения и прекращения договора ссуды
ТРЕНИНГ УМЕНИЙ
Задача № 2
Задача № 3
Задача № 4
Задача № 5
Задача № 6
Задача № 7
Задача № 8
Задача № 9
Задача № 10
Задача № 11
Задача № 12
Задача № 13
Задача № 14
Задача № 15
Задача № 16
Все страницы