Обязательства по передаче имущества в собственность или иное вещное право.

Обязательства по передаче имущества в собственность или иное вещное право.

ДИДАКТИЧЕСКИЙ ПЛАН.

Договор купли-продажи. Общие положения о купле-продаже. Понятие, предмет и содержание договора купли-продажи. Особенности договора розничной купли-продажи. Договор мены.

Договоры поставки товаров, контрактации и энергоснабжения. Особенности договора поставки. Договор поставки товаров для государственных нужд. Соотношение договора поставки и контрактации. Договор энергоснабжения.

Продажа недвижимости. Предмет и форма договора продажи недвижимости. Особенности продажи отдельных видов недвижимого имущества (жилые помещения и т. д.). Продажа предприятия.

Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением. Общие положения о договорах ренты и пожизненного содержания с иждивением. Понятие, юридическая природа и форма договора ренты. Договор постоянной ренты. Договор пожизненной ренты. Договор пожизненного содержания с иждивением.

Договор дарения. Понятие, содержание и форма договора дарения. Пожертвование.

Договор аренды. Общие положения о договоре аренды. Понятие, предмет и содержание договора аренды. Прекращение договора аренды. Особенности договора проката. Особенности договора аренды транспортных средств.

Аренда недвижимости (кроме жилых помещений). Предмет и форма договора аренды зданий или сооружений. Особенности договора аренды предприятий.

Договор финансовой аренды (лизинга). Понятие и содержание договора лизинга. Виды лизинга.

Договор найма жилого помещения. Понятие и виды договора найма жилого помещения. Предмет, стороны и форма договора найма жилого помещения. Особенности изменения и прекращения договора найма жилого помещения.

Договор безвозмездного пользования (ссуды). Понятие и содержание договора ссуды. Особенности изменения и прекращения договора ссуды.


Общие положения о купле-продаже.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК) договор купли-продажи определяется как обязательство, по которому продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Из данного определения видно, что в правоотношении купли-продажи направленность на передачу имущества в собственность уточняется признаками эквивалентной возмездности и денежного предоставления.

Поэтому последовательная характеристика договора купли-продажи выглядит следующим образом.

Во-первых, купля-продажа принадлежит к группе договоров, направленных на передачу имущества в собственность. Поскольку нормы, унифицированные для всех обязательств данной группы, отсутствуют, в институте купли-продажи проявились лишь подходы и принципы регулирования, единые для всех правоотношений рассматриваемой группы.

Во-вторых, в обязательстве купли-продажи направленность на передачу имущества в собственность неразрывно связана с его возмездностью.

В-третьих, институт купли-продажи регулирует не любые отношения, направленные на возмездную передачу имущества в собственность, а лишь такие, в которых встречное предоставление является определенно-эквивалентным.

В-четвертых, в отношениях купли-продажи встречное предоставление является денежным.

Он является возмездным договором. Приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу обусловленную цену вещи, или, иными словами, продавец получает встречное имущественное предоставление.

Двусторонний характер обмена товаров определяет конструкцию договора купли-продажи как двусторонне-обязывающего - права и обязанности возникают у обеих сторон: продавец обязан передать покупателю определенную вещь, но вправе требовать за это уплаты установленной цены, тогда как покупатель, в свою очередь, обязан уплатить цену, но вправе требовать передачи ему проданной вещи.

Договор купли-продажи - договор консенсуальный. Под консен-суальностью понимается возникновение прав и обязанностей сторон уже в момент достижения ими соглашения по всем существенным условиям договора. Однако в тех случаях, когда для отдельных видов договоров купли-продажи закон предусматривает обязательное их оформление в определенном порядке и признает действительным только договор, оформленный надлежащим образом, права и обязанности возникают лишь после надлежащего оформления договора.

В § 1 гл. 30 ГК выделены общие положения о купле-продаже, которые в силу своего унифицированного значения применимы не только к простейшей купле-продаже, но и к отдельным ее видам. Согласно п. 5 ст. 454 ГК общие положения о купле-продаже применяются к отдельным видам купли-продажи, выделенным по вторичным системным признакам (розничная купля-продажа, поставка, поставка для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости и продажа предприятия), если иное не предусмотрено правилами об этих видах договоров.

В п. 4 ст. 454 ГК сказано, что общие положения о купле-продаже применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. Оценивая данную законодательную новеллу, необходимо исходить из следующего. Во-первых, отношения по продаже имущественных прав имеют иную направленность, нежели договор купли-продажи, направленный на передачу имущества в собственность. Поэтому большинство положений о купле-продаже, отражающих именно данную направленность, к продаже имущественных прав неприменимо. Во-вторых, продажа имущественного права и возмездная передача имущества в собственность имеют один общий признак, выражающийся в возмездной передаче определенного имущественного блага другому лицу. Этот признак предопределяет возможность применения к продаже имущественных прав тех положений института купли-продажи, которые отражают возмездную передачу имущественного блага независимо от того, имеет ли место передача имущества в собственность или передача имущественного права.


Понятие, предмет и содержание договора купли-продажи.

Договором купли-продажи называется договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), которая обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму цену (ст. 454 ГК).

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель.

Продавец по договору купли-продажи – собственник товара или обладатель товара на ином вещном праве, а также лицо, которое не является собственником или субъектом иного вещного права, но вправе распоряжаться имуществом на основании закона или договора.

Покупатель по договору купли-продажи – любое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав и обязанностей.

Продавцом и покупателем могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица или государство. Однако возможность их участия в отдельных видах купли-продажи может быть ограничена как природой самого договора, так и особенностями правового положения субъекта (объемом правоспособности, характером вещных прав на имущество и т. д.).

Товаром по договору купли-продажи, по общему правилу, могут выступать любые вещи, как движимые, так и недвижимые, индивидуально-определенные или определяемые родовыми признаками, а также имущественные права.

В отличие от ранее действовавшего законодательства ГК трактует условие о предмете договора купли-продажи как его единственное существенное условие. Это означает, что договор купли-продажи будет, как правило, считаться заключенным, если стороны согласовали лишь предмет договора. В этом случае отсутствие любых других условий может быть восполнено с помощью диспозитивных норм ГК. Однако для отдельных разновидностей купли-продажи, предусмотренных § 3—8 главы 30 ГК, перечень существенных условий договора расширен и может включать, наряду с условием о предмете, цену (например, при продаже товара в кредит или продаже недвижимости) или срок (например, договор поставки).

Вещи являются наиболее распространенным, традиционным объектом купли-продажи, на который ориентировано правовое регулирование этого института. Товаром могут быть любые вещи: движимые и недвижимые, определенные родовыми либо индивидуальными признаками, потребляемые и непотребляемые, делимые и неделимые (в том числе сложные). Единственным исключением из перечня возможных товаров являются деньги (кроме иностранной валюты), что обусловлено самой природой договора купли-продажи.

Предметом договора купли-продажи, по общему правилу, являются вещи (товары), которые на момент заключения договора уже принадлежат продавцу на праве собственности. Вопрос о возможности купли-продажи будущих вещей (т. е. таких, которые существуют в природе, но принадлежат не продавцу, а третьим лицам, либо еще не существуют вовсе) ранее в цивилистике был дискуссионным. Пункт 2 ст. 455 ГК положительно разрешает этот спор, поскольку содержит общую норму, позволяющую заключать договор купли-продажи в отношении будущих вещей (если иное не установлено законом или не обусловлено характером товара).

Согласно п. 2 ст. 454 ГК купля-продажа ценных бумаг и валютных ценностей осуществляется в соответствии с § 1 главы 30 ГК, если законом не установлены специальные правила на сей счет. В отношении ценных бумаг такие правила предусмотрены Федеральными законами «О рынке ценных бумаг» от 22 апреля 1996 г. и «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг» от 5 марта 1999 г.1 , а оборот валютных ценностей регулируется в основном на подзаконном уровне. Однако существование специальных актов не исключает применения норм ГК к соответствующим сделкам. Так, купля-продажа ценных бумаг осуществляется в соответствии с нормами «специального» Федерального закона «О рынке ценных бумаг», a § 1 главы 30 ГК используется для восполнения пробелов этого закона. С другой стороны, продажа валютных ценностей подчиняется общим правилам ГК, а положения подзаконных актов применяются постольку, поскольку они ГК не противоречат.

Купля-продажа вещей, ограниченных в обороте, возможна, если она не нарушает их специального правового режима. Это значит, что покупателем такого товара может быть только лицо, специально управомоченное на владение соответствующей вещью.

Имущественные права впервые в нашем законодательстве включены в предмет договора купли-продажи (п. 4 ст. 454 ГК). Широкое распространение сделок по возмездной уступке имущественных прав (в первую очередь биржевых сделок и договоров уступки патентных прав) в итоге склонило законодателя к необходимости их урегулирования. К сожалению, оставлен без ответа вопрос о том, какие конкретно права могут быть предметом купли-продажи. Ведь имущественное право – понятие не менее широкое, чем понятие «вещь». Такие права могут существовать и в рамках обязательств, и вне их (например, вещные права), могут иметь как относительный, так и абсолютный характер (например, исключительные права).

Обязанности субъекта (долги) не могут быть самостоятельным предметом продажи. Соглашение о переводе долга, по которому первоначальный должник выплачивает компенсацию новому должнику, является односторонним договором и поэтому не охватывается понятием купли-продажи: здесь сам «продавец» уплачивает денежное возмещение, которое, следовательно, не имеет ничего общего с покупной ценой. Однако ГК предусматривает случай, когда субъективные обязанности могут входить в предмет продажи. Это возможно, если они являются частью такого специфического имущественного комплекса, как предприятие. Но и здесь предмет договора не может исчерпываться только обязанностями.

Купля-продажа нематериальных благ невозможна, поскольку они обычно являются атрибутами, индивидуализирующими личность их носителя (обладателя), либо необходимыми условиями ее существования, а потому в принципе не могут отчуждаться. Допустима возмездная передача лишь прав на некоторые нематериальные блага, например, по договору коммерческой концессии, но не самих благ. Так, можно передать право использования имени в коммерческих целях (шахматный компьютер «Каспаров»), но при этом имя не сменит своего носителя, т. е. не будет продано.

Цена договора купли-продажи является его существенным условием лишь в случаях, прямо предусмотренных законом, например при продаже товара в рассрочку или продаже недвижимости, в том числе предприятия. В других видах договора купли-продажи условие о цене может и отсутствовать, что не подрывает действительности сделки. Здесь применяется правило п. 3 ст. 424 ГК: при отсутствии в договоре соответствующего условия товар должен быть оплачен по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.

Срок договора купли-продажи, по общему правилу, не является его существенным условием. Однако для договоров поставки или продажи товаров в кредит с рассрочкой платежа срок исполнения соответствующих обязательств приобретает особое значение. Поэтому ГК относит его к существенным условиям этих договоров.

Форма договора купли-продажи определяется его предметом, субъектным составом и ценой. Все договоры продажи недвижимости (в том числе предприятий) должны под угрозой недействительности заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550, 560 ГК), и подлежат обязательной государственной регистрации1 . Письменная форма договоров обязательна также и для внешнеэкономических сделок (п.3 ст.162 ГК).

Содержание договора купли-продажи включает в себя права и обязанности сторон.

Основной для продавца является обязанность по передаче товара покупателю, которая включает целый ряд условий (требований) и предполагает передачу товара:

а) путем вручения товара или предоставления его в распоряжение покупателя;

б) вместе с принадлежностями и документами, относящимися к товару;

в) в определенном количестве;

г) в согласованном ассортименте;

д) соответствующей комплектности и в комплекте, если таковой предусмотрен;

е) установленного качества;

ж) свободным от прав третьих лиц;

з) в таре и упаковке.

Товар должен быть передан продавцом покупателю путем вручения или предоставления его в распоряжение. Но в какой момент обязанность продавца по передаче товара считается исполненной? Ответить на этот вопрос несложно, когда договор исполняется в присутствии обеих сторон в месте, где находится товар. Но если местонахождения продавца и покупателя либо товара и покупателя не совпадают, значит, необходимо обеспечить перевозку товара. На какой из сторон договора лежит эта обязанность?

Решению этих вопросов служит ст. 458 ГК. Она регулирует различные способы передачи товара покупателю в зависимости от того, в каком месте происходит передача товара и на какой из сторон лежит обязанность по его перевозке. Если договор предусматривает обязанность продавца по доставке товара покупателю, таковая считается исполненной в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу (абз. 2 п. 1 ст. 458 ГК). В том случае, когда товар передается покупателю (или указанному им лицу) непосредственно в месте нахождения товара, соответствующая обязанность продавца считается исполненной в момент, когда товар предоставлен в распоряжение покупателя (абз. 3 п. 2 ст. 458 ГК). Наконец, если договор не предусматривает обязанностей продавца по доставке товара покупателю либо по передаче товара в месте его нахождения, продавец считается исполнившим свою обязанность в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю (п. 2 ст. 458 ГК). Разумеется, все эти правила применяются, если договором купли-продажи не установлено иное.

С нормами ст. 458 ГК тесно связано определение моментов возникновения права собственности на товар у покупателя и перехода на него риска случайной гибели или повреждения товара. По общему правилу, право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи (ст. 223 ГК). В то же время переход на покупателя риска случайной гибели приурочен не к моменту передачи вещи, а к моменту, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара (п. 1 ст. 459 ГК). Противоречие здесь только кажущееся. На самом деле в случае надлежащего исполнения договора обеими сторонами момент исполнения продавцом обязанности по передаче вещи обычно совпадает с моментом ее фактического вручения покупателю. Другое дело, если покупатель просрочил принятие товара, предоставленного в его распоряжение в соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 458 ГК. В этом случае продавец считается исполнившим свою обязанность и, следовательно, риск случайной гибели переходит на покупателя. Однако фактической передачи товара покупателю не произошло, поэтому право собственности у него не возникло. Таким образом, закон побуждает покупателя своевременно исполнять свои договорные обязанности.

Другой случай расщепления моментов перехода права собственности и риска случайной гибели может иметь место в случае продажи товара в процессе его перевозки. Например, продавец продает (или перепродает) товар во время его нахождения в пути, принимая на себя обязанность по его доставке покупателю (такая обязанность подчас может быть исполнена путем переадресовки груза). По общему правилу, в этом случае риск случайной гибели перейдет на покупателя с момента заключения соответствующего договора купли-продажи (п. 1 ст. 459 ГК). А вот право собственности у него возникнет позже: в момент выдачи ему товара перевозчиком. Впрочем, стороны легко могут избежать неблагоприятных последствий, определив в договоре моменты перехода права собственности и риска случайной гибели единообразно.

Согласно п. 3 ст. 224 ГК к передаче вещи приравнивается передача товарораспорядительного документа на нее (коносамента, грузовой накладной, складского свидетельства и т. п.), что, следовательно, влечет переход права собственности на вещь. Допустим ли в таком случае вывод о том, что передача покупателю товарораспорядительных документов (без передачи самого товара) влечет также и переход риска случайной гибели товара? Статья 211 ГК позволяет ответить на этот вопрос утвердительно.

Итак, надлежащим исполнением обязанности по передаче товара покупателю может выступать как фактическая передача (в том числе перевозчику или организации связи), так и символическая, а также передача путем вручения товарораспорядительных документов.

Неисполнение продавцом обязанности по передаче товара дает покупателю право отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков (п. 1 ст. 463 и ст. 393 ГК). Если же предметом купли-продажи была индивидуально-определенная вещь, покупатель также может понудить продавца к исполнению обязательства в натуре, т. е. требовать отобрания у него этой вещи (ст. 398 ГК).

Товар должен передаваться покупателю вместе с принадлежностями и документами, относящимися к нему, если иное не предусмотрено договором купли-продажи (п. 2 ст. 456 ГК).

Неисполнение продавцом обязанности по передаче принадлежностей к товару и относящихся к нему документов, по общему правилу, дает покупателю право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возмещения убытков (ст. 464 ГК). Однако, в отличие от неисполнения обязанности по передаче самого товара, здесь покупатель сначала должен назначить продавцу разумный срок для устранения допущенных нарушений. И только если продавец не передаст принадлежности и сопутствующие документы в указанный срок, у покупателя возникает право на расторжение договора и возмещение убытков.

Указывая наименование и количество передаваемых товаров, стороны тем самым определяют предмет договора купли-продажи (п. 3 ст. 455 ГК). Поэтому договор, в котором количество продаваемых товаров не определено, считается незаключенным (п. 2 ст. 465 ГК).

Нарушение продавцом условия о количестве товара (ст. 466 ГК) может выражаться как в передаче меньшего, нежели согласованное (недопоставка), так и большего количества товаров (излишняя поставка). В первом случае покупатель вправе по своему выбору требовать либо передачи ему недостающего количества товара, либо расторжения договора (и то и другое может сопровождаться взысканием убытков). Во втором случае покупатель обязан принять согласованное в договоре количество товара, но судьба излишков будет решаться особо. Прежде всего покупатель обязан уведомить продавца о передаче излишнего количества товаров. Получив извещение покупателя, продавец имеет возможность распорядиться лишними товарами (перепродать другому, забрать себе и т. п.). Если же он этого не сделает, покупатель вправе либо принять излишек (оплатив его по цене договора), либо потребовать, чтобы продавец распорядился им, т. е. освободил покупателя от лишних товаров.

Ассортимент – это объединение (группировка) однородных товаров, различаемых по видам, моделям, размерам, цветам и иным признакам (п. 1 ст. 467 ГК). Условие об ассортименте не является существенным для договора купли-продажи, коль скоро его отсутствие может быть восполнено при помощи п. 2 ст. 467 ГК. Условие о продаже товаров в ассортименте может быть прямо предусмотрено договором либо вытекать из существа обязательства. Так, очевидно, что большая партия одежды, продаваемая предприятию розничной торговли, должна включать предметы различного размера, фасона, цвета, т. е. поставляться в ассортименте. Если ассортимент в договоре не определен, но из существа обязательства вытекает необходимость поставки товаров в ассортименте, продавец может либо самостоятельно определить ассортимент, исходя из известных ему потребностей покупателя, либо отказаться от исполнения договора (п. 2 ст. 467 ГК).

Нарушение продавцом условия об ассортименте заключается в передаче товаров, полностью или частично не соответствующих согласованному в договоре ассортименту. Передача товаров в ассортименте, который полностью не соответствует договору, дает покупателю право требовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 468 ГК). Если же несоответствие ассортимента переданных товаров договору является частичным, т. е. наряду с товарами нужного ассортимента переданы товары, не предусмотренные договором, покупатель вправе: а) отказаться от всех переданных товаров; б) принять товары соответствующего ассортимента и отказаться от остальных товаров; в) потребовать замены товаров, не соответствующих условию об ассортименте, надлежащими товарами;
г) принять все переданные товары (п. 2 ст. 468 ГК). Все эти действия покупателя могут сопровождаться взысканием с продавца убытков.

Пункт 4 ст. 468 ГК содержит важное правило, согласно которому покупатель, не известивший продавца об отказе от товаров в разумный срок, считается принявшим их. Вопрос о цене, по которой должны оплачиваться принятые покупателем товары, не соответствующие условию об ассортименте, регулируется п. 5 ст. 468 ГК.

Комплектность товара – это наличие в нем всех необходимых составных частей (агрегатов, узлов, деталей и т. п.), т. е. совокупность многих вещей, характеризуемых общностью их функционального назначения. Так, комплектность компьютера обычно предполагает наличие системного блока, винчестера, дисплея, клавиатуры и т. п.

Условие о комплектности товара в большинстве случаев определяется сторонами путем ссылок на соответствующие нормативно-технические документы (государственные и отраслевые стандарты, технические условия и др.), реже – перечислением всех составных элементов товара. Если комплектность товара не установлена в договоре тем или другим способом, она определяется обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями (п. 2 ст. 478 ГК).

Последствия передачи товара с нарушением комплектности существенно отличаются от нарушения условия об ассортименте. Так, покупатель некомплектного товара вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены или доукомплектования товара в разумный срок (п. 1 ст. 480 ГК). И только если требование о доукомплектовании товара не выполнено, покупатель приобретает дополнительные права: потребовать замены некомплектного товара либо расторжения договора (п. 2 ст. 480 ГК). Таким образом, объем прав покупателя некомплектного товара уже, чем в случае нарушения условия об ассортименте.

В отличие от комплектности товаров, комплект – это достаточно произвольное и обусловленное ситуативными требованиями сторон объединение в одну группу разнородных товаров, функционально и конструктивно не связанных друг с другом. Типичный пример комплекта товаров – набор продуктов, приобретаемых в магазине. По желанию покупателя такой набор может включать самые разные сочетания вещей. Основным требованием, предъявляемым к передаче комплекта, является одновременность вручения всех вещей, входящих в него (п. 2 ст. 479 ГК).

В отличие от норм об ассортименте или комплектности, ст. 479 ГК не содержит диспозитивных правил, позволяющих решить судьбу договора купли-продажи, в котором не определен состав продаваемого комплекта товаров. Поскольку объективных критериев определения содержания комплекта товаров не существует, закон и не в состоянии восполнить этот пробел в волеизъявлении сторон. Следовательно, отсутствие соглашения сторон о комплекте (но не комплектности!) товаров должно рассматриваться как незаключение соответствующего договора, коль скоро не согласовано количество товаров разного рода.

Условие о качестве товара относится к числу обычных условий договора и в большинстве случаев устанавливается самими сторонами. При этом качество товара может определяться различными способами: по образцу, по описанию (спецификации), на основе стандарта, по предварительному осмотру и др.

Наиболее распространенной является классификация гарантии качества на законную и договорную.

Законная гарантия качества – товар должен соответствовать требованиям, предъявляемым к его качеству, в момент его передачи покупателю (если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором) и в пределах разумного срока должен быть пригоден для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Договорная гарантия качества – товар должен соответствовать требованиям, предъявляемым к его качеству, в течение определенного периода времени, установленного договором (гарантийный срок).

При отсутствии в договоре условия о качестве продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей его обычного использования (п. 2 ст. 469 ГК). А если покупатель при заключении договора сообщил продавцу о конкретных целях приобретения товара, он должен быть пригодным для использования в соответствии с этими целями. Наличие той или иной цели покупки, являющейся мотивом совершения сделки, обычно не влияет на действительность договора. Но в результате включения этого мотива (цели) в договор он приобретает характер его существенного условия. В ряде случаев закон ограничивает автономию воли сторон при формулировании условий о качестве товара. Как правило, это связано с потребностью обеспечения общественных интересов в сфере хозяйственного оборота или защиты прав потребителей. Так, продавцы-предприниматели в своей деятельности связаны необходимостью соблюдения обязательных требований к качеству товаров (п. 4 ст. 469 ГК). В Российской Федерации такие требования содержатся в различных стандартах.1

Гарантийный срок – это период времени, в течение которого товар должен быть пригодным для целей его обычного использования.

Гарантийные сроки могут устанавливаться как соглашением сторон договора (а также самим изготовителем товара), так и обязательными для них требованиями нормативных актов (в первую очередь ГОСТов). В последнем случае гарантийные сроки носят императивный характер и могут быть изменены договором купли-продажи лишь в сторону их увеличения. Если же гарантийный срок на товар не установлен, то в силу п. 1 ст. 470 ГК товар должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются, в пределах разумного срока. Этот «разумный» срок является своеобразным аналогом гарантийного, поскольку с его течением закон свя­зывает те же последствия, что и с течением гарантийного срока. Буквальное толкование п. 1 ст. 470 ГК приводит к выводу о том, что устанавливаемые договором гарантийные сроки не могут быть менее указанного «разумного» срока (этот «разумный» срок, однако, не может превышать двух лет со дня передачи товара покупателю).

По общему правилу, гарантийный срок начинает течь с момента передачи товара покупателю. Однако, если покупатель не имел возможности использовать купленный товар по обстоятельствам, зависящим от продавца (в том числе из-за обнаруженных в нем недостатков), течение гарантийного срока приостанавливается на все время действия соответствующих обстоятельств (п. 2 ст. 471 ГК).

В отношении сложных вещей, т. е. комплектных товаров, гарантия качества распространяется и на все составляющие части товара (комплектующие изделия), если иное не предусмотрено договором купли-продажи (п. 3 ст. 470 ГК). Поэтому гарантийный срок на комплектующие, как правило, считается равным гарантийному сроку на основное изделие и начинает течь одновременно с ним.

Срок службы товара часто неоправданно смешивают со сроком его годности. Эти понятия действительно имеют много общего, поскольку и тот, и другой срок определяет период безопасного использования товара. Но из Закона РФ «О защите прав потребителей» следует ряд практически важных различий этих сроков. Так, срок службы устанавливается в отношении непотребляемых товаров длительного пользования, тогда как срок годности – на товары потребляемые и, как правило, быстропортящиеся (продукты питания, парфюмерия, медикаменты и т. п.).

Таким образом, срок службы товара можно определить как установленный изготовителем потребляемого товара период, в течение которого потребителю обеспечена возможность безопасного использования товара по назначению. Срок годности товара – это установленный нормативным актом период, по истечении которого потребляемый товар считается непригодным для использования по назначению и не может быть реализован.

Последствия нарушения условия о качестве товара регулируются ст. 475—477 ГК и зависят от таких факторов, как наличие или отсутствие гарантии качества, характер и сроки обнаружения недостатков товара.

По общему правилу, продавец отвечает только за недостатки товара, которые возникли до момента его передачи покупателю либо по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК). Длительный срок использования товара до предъявления претензий по его качеству порождает известные сомнения в том, что недостатки товара возникли еще до его передачи покупателю. Во избежание подобных затруднений ст. 477 ГК устанавливает предельные сроки обнаружения недостатков проданного товара. Их значение в том, что претензии покупателя к качеству товаров могут быть предъявлены и при соответствующих условиях подлежат удовлетворению, только если недостатки товаров были обнаружены в течение сроков, предусмотренных ст. 477 ГК.

Как правило, по товарам, на которые не установлен гарантийный срок или срок годности, претензии по качеству могут быть заявлены, если недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок (который, однако, не может превышать двух лет со дня передачи товара покупателю). По товарам, на которые предоставлена гарантия или установлен срок годности, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками, если они были обнаружены в пределах гарантийного срока или срока годности. Истечение гарантийного срока продолжительностью менее двух лет само по себе не лишает покупателя права на предъявление претензии к продавцу. Такое требование может быть удовлетворено, если недостатки товара обнаружены в пределах двухлетнего срока (хотя бы и после окончания срока гарантии), но возникли до передачи товара покупателю или по причинам, имевшим место до этого момента (последнее обстоятельство должно быть доказано покупателем).

Специальные правила, ориентированные на защиту покупателя, установлены п. 3 ст. 477 ГК в отношении недостатков комплектующих изделий.

В цивилистическом обороте недостатки товара подразделяются на фактические и существенные. Фактические недостатки товара – это несоответствие товара условию договора о качестве (при его отсутствии – целям, для которых товар такого рода обычно используется), а также обязательным требованиям, предусмотренным в установленном законом порядке. Под существенными недостатками следует понимать такие дефекты, которые нельзя устранить вообще или без несоразмерных расходов или затрат времени, либо проявляющиеся неоднократно или вновь после их устранения и другие подобные им недостатки (п. 2 ст. 475 ГК). Все остальные недостатки товара считаются обычными. Последствия их обнаружения в товаре различны.

Наличие в проданной вещи фактических недостатков не дает права покупателю на расторжение договора, так же как и на замену товара. Возможности покупателя в этом случае ограничены правом требовать соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения собственных расходов на устранение недостатков товара (п. 1 ст. 475 ГК).

Обнаружение в товаре существенных недостатков дополнительно дает покупателю право на расторжение договора либо на замену дефектного товара доброкачественным (п. 2 ст. 475 ГК). Аналогичные правила применяются и в отношении товаров, входящих в состав комплекта.

Товар также может иметь юридические недостатки, под которыми подразумевается обременение продаваемого товара правами третьих лиц. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав на него третьих лиц, если только последний не согласился с существованием таких обременений (ст. 460 ГК).

Качество товара, в самом широком смысле слова, зависит не только от его естественных физических, конструктивных, технологических свойств, но и от прочности правовых оснований владения им, т. е. титула. Ведь одной из основных отличительных особенностей купли-продажи является обязательство продавца по перенесению на покупателя права собственности на вещь. Если титул продавца небезупречен, он не сможет обеспечить покупателю возможность беспрепятственного владения, пользования и распоряжения купленным товаром. Поэтому ущербность титула собственника-продавца означает в то же время и юридическую дефектность самого товара.

Условие о передаче вещи, свободной от прав на нее третьих лиц, является обычным условием договора купли-продажи и регулируется ст. 460—462 ГК. Положения этих статей носят императивный характер и не могут быть изменены соглашением сторон, о чем, в частности, говорит п. 2 ст. 461 ГК.

Данное условие считается нарушенным, если продаваемый товар обременен правами третьих лиц (вещными или обязательственными) либо их притязаниями, которые впоследствии признаны правомерными. Наличие таких обременений, само по себе уже неприятное для покупателя, может привести даже к изъятию у него вещи в пользу третьих лиц по решению суда, т. е. к эвикции. Обременения могут существовать в отношении не только вещи, но и ее отдельных составных частей (комплектующих), принадлежностей, а также сопутствующих документов.

В случае предъявления иска об изъятии товара продавец по требованию покупателя обязан вступить в дело на стороне последнего (в качестве третьего лица без самостоятельных требований). Уклонение от исполнения этой обязанности лишает продавца права доказывать неправильность ведения дела покупателем (ч. 3 ст. 462 ГК). Поэтому в случае проигрыша дела покупателем продавец останется безоружным перед лицом соответствующего регрессного иска. Если же покупатель не привлек продавца к участию в деле, последний может освободиться от ответственности, если докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя.

В случае изъятия товара третьим лицом у покупателя продавец обязан возместить ему причиненные убытки, если только не докажет, что покупатель знал или должен был знать о возможной эвикции (п. 1 ст. 461 ГК).

По общему правилу, продавец обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке (п. 1 ст. 481 ГК). Эта обязанность не распространяется на продажу товаров, которые по своему характеру не требуют затаривания или упаковки.

Обязанность по затариванию или упаковке товара может устанавливаться как соглашением сторон договора купли-продажи, так и в силу обязательных предписаний законодательства. Конкретные способы упаковки (затаривания) товаров определяются либо нормативным актом, который предусматривает обязательность упаковки (чаще всего в роли таких актов выступают государственные стандарты качества соответствующих товаров), либо самим договором купли-продажи. Если же они не установлены ни законом, ни договором, товар должен быть упакован (затарен) обычным для него способом, а если и таковой отсутствует, то способом, обеспечивающим сохранность товара (п. 2 ст. 481 ГК).

Основу содержания обязательства из купли-продажи образуют встречные по отношению к обязанностям продавца по передаче товара обязанности покупателя принять товар и оплатить его. Наряду с ними закон регулирует и ряд дополнительных обязанностей покупателя: известить продавца о ненадлежащем исполнении договора (ст. 483 ГК), а также застраховать товар (эта обязанность может возлагаться как на покупателя, так и на продавца).

Покупатель обязан принять товар, предложенный продавцом (ст. 484 ГК). Само по себе принятие исполнения – общая обязанность кредитора в любом обязательстве гражданского права (ст. 406 ГК). Однако в купле-продаже она регулируется специальными нормами, отражающими особенности только этого договора.

Принятие товара означает, во-первых, совершение покупателем действий, которые необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения товара. Так, покупатель должен получить соответствующие разрешения (лицензии) на владение товаром (чаще всего ограниченным в обороте). В отношении товара, подлежащего перевозке, покупатель обязан сообщить продавцу отгрузочные реквизиты (если доставка товара является обязанностью продавца) либо самостоятельно заключить договор перевозки (если товар продан без обязательства доставки продавцом). Во-вторых, покупатель обязан совершить фактические действия по принятию предложенного ему товара, например, выгрузить его с транспортного средства, поместить товар на склад, произвести его проверку, принять документы на товар и т. д. Обязанность принятия товара не распространяется на случаи, когда покупатель в силу закона или соглашения сторон имеет право отказаться от исполнения договора купли-продажи либо потребовать замены товара.

Конкретное содержание обязанности по принятию товара обычно определяется самим договором купли-продажи, реже – специальными нормативными актами. В отсутствие таких условий действуют обычно предъявляемые требования, деловые обыкновения (п. 2 ст. 484 ГК).

Нарушение покупателем условия о принятии товара дает продавцу право потребовать от покупателя принять товар либо расторгнуть договор. И в том, и в другом случае продавец управомочен на взыскание с покупателя убытков. Возможность понуждения покупателя к исполнению обязательства в натуре, т. е. к принудительному принятию товара, урегулирована ст. 396 ГК. Так, если покупатель принял некоторые (часть) из предложенных ему товаров, его можно понудить принять и остальные. В случае полного отказа от принятия всех товаров продавец может рассчитывать лишь на взыскание с покупателя убытков.

Покупатель обязан оплатить купленный товар (ст. 486 ГК). Эта обязанность выполняется путем передачи продавцу покупной цены – определенной денежной суммы.

Соглашением сторон договора могут устанавливаться особые правила оплаты товаров: авансом, в кредит, а также в кредит с рассрочкой платежа.

Предварительная оплата товара (полная или частичная) производится до его передачи покупателю в срок, предусмотренный договором, а при отсутствии такового – в разумный срок, определяемый в соответствии со ст. 314 ГК.

Условие о продаже товара в кредит означает предоставление покупателю отсрочки платежа после передачи ему товара. При этом момент платежа определяется аналогично нормам о предварительной оплате: в соответствии с договором или на основании ст. 314 ГК.

Частным случаем продажи товара в кредит является договор купли-продажи с оплатой товара в рассрочку. При этом оплата товара также производится через какое-то время после его передачи покупателю (т. е. в кредит), но не единовременно, а по частям. К существенным условиям такого договора относятся не только предмет, но и цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (абз. 2 п. 1 ст. 489 ГК).

Права покупателя, не получившего предварительно оплаченных товаров, определены пп. 3 и 4 ст. 487 ГК. В основном они заключаются в возможности требовать передачи оплаченного товара или возврата суммы аванса. Также, по общему правилу, покупатель управомочен на получение процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК.

Условие о продаже товара в кредит означает предоставление покупателю отсрочки платежа после передачи ему товара. При этом момент платежа определяется аналогично нормам о предварительной оплате: в соответствии с договором либо на основании ст. 314 ГК. Если товары, которые должны оплачиваться в кредит, не переданы покупателю, он вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 328 ГК).

Важной особенностью условия об оплате товара в кредит является то, что его нарушение дает продавцу право требовать возврата неоплаченного товара (наряду с общим правом требования оплаты). По общему правилу, на просроченную сумму платежа, так же как и при авансовой оплате, начисляются проценты по ст. 395 ГК. Другая особенность продажи в кредит заключается в установлении в пользу продавца залога на товары, переданные покупателю, до момента их полной оплаты (п. 5 ст. 488 ГК). Диспозитивное условие о залоге является обычным условием продажи в кредит и не нуждается в специальном закреплении в договоре. В случае просрочки или отказа покупателя от оплаты товара продавец вправе обратить взыскание на предмет залога в порядке, предусмотренном ст. 348—350 ГК.

Покупатель обязан известить продавца о ненадлежащем исполнении договора (ст. 483 ГК). ГК впервые вводит в наше законодательство столь детальную норму об обязанности покупателя информировать продавца о тех или иных нарушениях договора с его стороны. Впрочем, реально эта обязанность обременяет покупателя лишь в тех случаях, когда продавец не знал и не должен был знать о нарушениях договора (п. 3 ст. 483 ГК).

Перечень условий договора купли-продажи, о нарушении которых покупатель обязан известить продавца, содержится в п. 1 ст. 483 ГК. К ним относятся условия о количестве, ассортименте, комплектности, качестве, таре и упаковке. Договором купли-продажи может предусматриваться обязанность покупателя или продавца по страхованию товара (ст. 490 ГК). Содержание обязанности по страхованию (выбор страховщика, определение страховых рисков и т. п.) может определяться как самим договором купли-продажи, так и обычаями делового оборота, существующими в торговле теми или иными товарами.

Нарушение условия о страховании обязанной стороной договора дает право другой стороне самостоятельно застраховать товар (с отнесением всех расходов на обязанную сторону) либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков.


Особенности розничной купли-продажи.

Договор розничной купли-продажи определен в ст. 492 ГК как обязательство, по которому продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

Розничная купля-продажа определена в ГК как вид договора купли-продажи. Это означает, что она, во-первых, характеризуется родовыми признаками купли-продажи как типа договора и, во-вторых, имеет отличительные качества, обусловившие специфическое правовое регулирование.

Розничная купля-продажа, как и любой другой вид купли-продажи, направлена на возмездную передачу имущества в собственность в обмен на эквивалентно-определенное денежное предоставление. Данные признаки позволяют применять к розничной купле-продаже большое количество общих положений о купле-продаже, отражающих указанную направленность. Разместив институт розничной купли-продажи в § 2 гл. 30 ГК, законодатель указал в п. 5 ст. 454 ГК, что общие положения о купле-продаже применяются к розничной купле-продаже, если иное не предусмотрено специальными правилами о ней.

В качестве розничной купли-продажи должны квалифицироваться такие правоотношения, в которых одновременно участвуют розничный продавец и покупатель (гражданин или юридическое лицо), приобретающий товар с потребительской целью.

В литературе встречается и иное понимание квалифицирующего признака розничной купли-продажи. В качестве такового называются особенности предмета договора, которым «могут быть только вещи, используемые для личного, семейного, домашнего (т. е. бытового) или иного потребления, не связанного с ведением предпринимательской деятельности»1 .

Специфику правового регулирования розничной купли-продажи существенно дополняют Правила продажи отдельных видов товаров, утвержденные постановлением Правительства РФ от 19 января 1998 г. (с изменениями от 20 октября 1998 г.). В п. 2 ст. 492 ГК сказано, что договор розничной купли-продажи является публичным договором, который характеризуется прежде всего специфическим правовым режимом его заключения, обусловленным определенной степенью экономического неравенства участников договора. Уровень экономического неравенства контрагентов, необходимый и достаточный для подчинения обязательства режиму публичного договора, определяется законодателем с учетом различных факторов. Для розничной купли-продажи таковым является экономическое неравенство, существующее в отношениях между розничным продавцом и покупателем-потребителем.

В ст. 426 ГК сформулированы унифицированные нормы о публичном договоре. Они применимы к любым публичным договорам, в том числе и к розничной купле-продаже. Кроме того, унифицированные положения детализируются в институте розничной купли-продажи с учетом ее специфики.

Отношения розничной купли-продажи характеризуются тем, что на стороне продавца выступает юридическое или физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, т. е. по такой продаже, которая направлена на систематическое снабжение населения и при которой предложение продавца о реализации товара обращено к любому и каждому.

Содержание договора розничной купли-продажи. Обязанности продавца в договоре розничной купли-продажи состоят в передаче покупателю товара:

а) в определенном месте;

б) со всеми принадлежностями и документами, относящимися к товару;

в) в согласованном количестве;

г) в определенном ассортименте;

д) соответствующей комплектности и в комплекте, если таковой предусмотрен;

е) установленного качества;

ж) свободным от прав третьих лиц;

з) в надлежащей упаковке и (или) таре.

По общему правилу, продавец обязан передать покупателю товар непосредственно после его оплаты, в торговом зале (торговом заведении). Но договором может быть предусмотрено и условие о доставке товара покупателю. В этом случае продавец обязан доставить товар в место, указанное покупателем, а если оно не определено – в место жительства гражданина или место нахождения юридического лица, являющихся покупателями (п. 1 ст. 499 ГК). Срок исполнения этой обязанности обычно устанавливается договором либо соответствующими Правилами продажи товаров. В противном случае он понимается как разумный срок, который начинает течь с момента получения соответствующего требования покупателя. Момент исполнения договора с условием доставки товара, по общему правилу, определяется датой вручения товара покупателю. Если покупатель отсутствует, товар может быть вручен любому лицу, предъявившему документ, свидетельствующий о заключении договора или об оформлении доставки товара.

Товар должен передаваться покупателю со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами. Содержание таких документов в общем виде определено ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей», а их конкретный перечень для отдельных групп товаров – соответствующими Правилами продажи товаров.

В сфере розничной торговли условие об ассортименте обычно характеризует не сам товар, а скорее предмет деятельности торгового предприятия. Ведь ассортимент, т. е. разбивка товаров по тем или иным признакам внутри одного рода, как правило, имеет значение при продаже значительного количества однородных товаров, что позволяет говорить уже не о розничной, а об оптовой (мелкооптовой) продаже. Ранее в розничной торговле обычно предусматривались обязательные требования к минимальному ассортименту товаров, предлагаемых к продаже, т. е. ассортиментному перечню. Сейчас эта практика почти забыта, а продавцы, за редкими исключениями, сами определяют набор продаваемых ими товаров.

Обязанность продавца передать покупателю товар соответствующей комплектности либо предусмотренный комплект товаров является общей для всех видов купли-продажи. В общем виде Закон РФ «О защите прав потребителей» запрещает продавцу обусловливать приобретение одних товаров обязательным приобретением других (п. 2 ст. 14 Закона РФ «О защите прав потребителей»). Следовательно, условие о комплекте продаваемых товаров может определяться лишь с согласия покупателя.

Качество товаров, являющихся предметом розничной купли-продажи, в большинстве случаев определяется государственными стандартами, требования которых обязательны для продавцов. Стороны договора вправе предусмотреть повышенные по сравнению с стандартами требования к качеству (абз. 2 п. 4 ст. 469 ГК), однако занижать их (даже с согласия покупателя) запрещено.

Ответственность продавца за передачу покупателю товара ненадлежащего качества детально регламентируется ГК, Законом РФ «О защите прав потребителей» и отдельными Правилами продажи товаров.

Ответственность за розничную продажу товара, обремененного правами третьих лиц, а также за его эвикцию регулируется общими нормами § 1 главы 30 ГК.

Требования к таре и упаковке отдельных видов товаров обычно устанавливаются Правилами продажи товаров. Упаковка товара производится продавцом, как правило, бесплатно (исключение может составлять специальная, например подарочная, упаковка повышенного качества). При продаже крупногабаритных предметов (мебель, холодильники, мотоциклы и т. д.) покупатель может требовать помещения их в специальную тару для удобства перевозки. Однако стоимость такой тары обычно не входит в цену товара и оплачивается отдельно.

Важная обязанность продавца – предоставление покупателю необходимой и достоверной информации о товаре (ст. 495 ГК). Эта обязанность существует еще до момента заключения соответствующего договора и вытекает из публичного характера розничной купли-продажи. Корреспондирующее ей право покупателя возникает в момент, когда он выразил намерение приобрести тот или иной товар.

Информация, предоставляемая покупателю, должна обладать необходимой полнотой и достоверностью, чтобы он мог сделать правильный выбор товара. Состав информации определяется п. 2 ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» и обычно включает: обозначения стандартов, которым должны соответствовать товары; сведения об их основных потребительских свойствах; цену и условия приобретения товаров; гарантийный срок (если он установлен), а также срок службы или годности; правила пользования товарами; информацию о сертификации товаров и о правилах их продажи. Кроме того, покупателю должна быть предоставлена информация о самом продавце и изготовителе товара (ст. 9 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

По общему правилу, покупатель до заключения договора может осмотреть товар и (или) потребовать проверки его свойств (демонстрации), что также охватывается обязанностью продавца информировать покупателя о товаре.

Неисполнение продавцом указанной обязанности признается необоснованным уклонением его от заключения договора розничной купли-продажи и дает покупателю право требовать возмещения убытков. Если договор все-таки был заключен, несмотря на отсутствие у покупателя необходимой информации о товаре, он вправе в пределах разумного срока расторгнуть его и взыскать с продавца убытки (п. 3 ст. 495 ГК).

Основная обязанность покупателя – оплата купленного товара. Однако в розничной купле-продаже договор, по общему правилу, считается заключенным именно с момента оплаты. В этом случае единственной обязанностью покупателя остается принятие товара.

Практически обязанность оплатить товар имеет значение лишь для тех договоров розничной купли-продажи, в которых моменты заключения и исполнения не совпадают. Таковы, например, договоры с условием предварительной оплаты (п. 2 ст. 500 ГК) или оплаты в кредит (в том числе в рассрочку).

Основные особенности договоров розничной купли-продажи в кредит заключаются в том, что покупатель освобождается от обязанности уплаты процентов за просрочку возврата кредита (т. е. оплаты товара) в порядке ст. 395 ГК, а также имеет право досрочно оплатить товар, взятый в кредит (в отличие от общего правила абз. 2 п. 2 ст. 810 ГК). Кроме того, договор купли-продажи в кредит может предусматривать, что продавец сохраняет за собой право собственности на товар до его полной оплаты. Таким договором покупателю может быть предоставлено право владеть и пользоваться вещью в качестве ее нанимателя. Соответствующий договор найма-продажи регулируется ст. 501 ГК и является новым для нашего законодательства.

Покупателю по договору розничной купли-продажи принадлежит право обмена купленного товара на аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации (ст. 502 ГК).

Это право распространяется лишь на обмен некоторых непродовольственных товаров и существует, по общему правилу, в течение 14 дней с момента совершения покупки. По указанному основанию производится обмен товаров надлежащего качества, а следовательно, осуществление обмена не является санкцией по отношению к продавцу. Покупатель вправе предъявить требование об обмене без указания мотивов и тем более не обязан доказывать, что товар ему по тем или иным причинам не подошел. Однако обмен возможен только при условии, что указанный товар не был в употреблении, а его товарный вид и потребительские свойства сохранились.

Логическое толкование ст. 502 ГК и соответствующей ей ст. 25 Закона РФ «О защите прав потребителей» позволяет сделать вывод о том, что покупатель вправе заявить требование о замене товара только на такой товар, который был в продаже в торговом заведении продавца в момент совершения покупки. Если такого товара на момент предъявления требования нет в наличии, покупатель вправе просто возвратить товар и получить обратно уплаченную за него цену.

Классификация видов договора розничной купли-продажи может проводиться по различным критериям. Так, в ее основу можно положить отдельные условия договора. Тогда число возможных оснований классификации будет столь же велико, как и количество мыслимых договорных условий. Также критериями систематизации могут выступать и особенности договоров как сделок (субъектный состав, момент заключения договора, форма, порядок заключения и т. д.).

Существенные особенности имеет правовое регулирование розничной купли-продажи узкопотребительского характера (регулируемой наряду с ГК Законом РФ «О защите прав потребителей») и, условно говоря, общегражданской розничной купли-продажи (которая не охватывается Законом). Эти договоры можно считать основными разновидностями розничной купли-продажи.

Практическое значение имеет также регулирование наиболее важных условий договора. Соответственно можно различать:

по месту исполнения договора: продажу товара на дому у покупателя и продажу в торговом заведении продавца;

по времени передачи товара: продажу по предварительным заказам (в том числе посылочную торговлю) и продажу с немедленной передачей товара;

по способу вручения товара: продажу через автоматы, путем самообслуживания, а также обычную продажу с обслуживанием покупателя работниками продавца;

по сроку оплаты товара: договор с предварительной оплатой, с немедленной оплатой и с оплатой в кредит (в том числе в рассрочку);

по обязанности доставки товара: продажу с обязательством доставить товар покупателю и без такового.

Основные особенности ответственности по договору розничной купли-продажи можно усмотреть в том, что: а) нарушение имущественных прав потребителя в договоре розничной купли-продажи (регулируемой Законом РФ «О защите прав потребителей») дает право требовать компенсации морального вреда; б) ответственность за нарушение прав потребителя по Закону РФ «О защите прав потребителей» может быть возложена не только на продавца, но и на изготовителя товара; в) возмещение убытков и уплата неустойки за нарушение обязательства по договору розничной купли-продажи не освобождают продавца от исполнения обязательства в натуре; г) покупатель по договору розничной купли-продажи (в отличие от купли-продажи вообще) обладает более широкими правами в случае продажи ему вещи ненадлежащего качества.

По общему правилу, моральный вред возмещается только в тех случаях, когда он причинен гражданину нарушением его личных неимущественных прав (ст. 151 ГК). Однако согласно п. 2 ст. 1099 ГК законом могут быть установлены исключения из этого правила. Одним из таких законов как раз и является Закон РФ «О защите прав потребителей», ст. 15 которого дает потребителю возможность в случае нарушения его прав требовать компенсации морального вреда независимо от возмещения имущественного вреда. Моральный вред возмещается причинителем при наличии его вины в размере, определяемом судом.

Требования о возмещении вреда (как имущественного, так и морального) могут быть предъявлены гражданином-потребителем не только к продавцу, но и к изготовителю проданной вещи (ст. 15 и п. 3 ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Согласно п. 2 ст. 396 ГК возмещение убытков и уплата неустойки за неисполнение обязательства освобождают должника от его исполнения в натуре. Однако для продавца в розничной купле-продаже установлено противоположное правило: он обязан исполнить обязательство в натуре, даже возместив убытки или уплатив неустойку за его нарушение (ст. 505 ГК).

В соответствии с пп. 1 и 3 ст. 503 ГК покупатель в случае продажи ему товара ненадлежащего качества вправе по своему выбору требовать: соразмерного уменьшения покупной цены, либо незамедлительного (а не в разумный срок, как установлено п. 1 ст. 475 ГК) безвозмездного устранения недостатков товара, либо возмещения расходов на устранение недостатков товара, либо замены недоброкачественного товара товаром надлежащего качества, либо расторжения договора и возмещения убытков.

По общему правилу п. 2 ст. 475 ГК замена недоброкачественного товара допускается только в случае обнаружения в нем существенных недостатков. Аналогичное ограничение в розничной купле-продаже касается лишь замены технически сложных или дорогостоящих товаров. Все остальные товары подлежат замене независимо от того, насколько существенны их недостатки.

Требование о расторжении договора розничной купли-продажи может быть предъявлено покупателем также независимо от характера обнаружившихся в товаре недостатков (тогда как по общим правилам ст. 475 ГК – лишь при обнаружении существенных недостатков).

Между покупкой товара (недоброкачественного) и предъявлением покупателем требований о его замене или уменьшении покупной цены может пройти довольно большой промежуток времени, за который цены на этот товар, скорее всего, вырастут. Для защиты интересов покупателя в этих случаях ст. 504 ГК устанавливает ряд специальных правил. Так, продавец не может требовать от покупателя возмещения разницы между договорной ценой товара и ценой товара, существующей на момент замены товара. Иными словами, риск удорожания товара в этом случае падает на продавца.

ГК специально не регулирует вопросы сроков обнаружения недостатков проданного товара, поэтому они должны решаться по общим правилам ст. 477 ГК. Однако для случаев потребительской розничной купли-продажи «Закон о защите прав потребителей» предусматривает соответствующие положения (ст. 19 указанного Закона). Они в целом аналогичны ст. 477 ГК, за одним исключением: разумный срок, в течение которого потребитель вправе предъявить требования, связанные с недостатками проданного ему товара (на который не установлен гарантийный срок или срок годности), во всяком случае не может быть меньше 6 месяцев для движимых вещей и двух лет – для недвижимости.


Особенности поставки.

Договором поставки признается такая разновидность купли-продажи, в силу которой поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки, производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (ст. 506 ГК).

К договору поставки, если иное не предусмотрено нормами о нем, применяются правила о купле-продаже. Так, общими положениями о договоре купли-продажи регулируются условия о количестве, ассортименте, качестве, комплектности, таре и упаковке, цене, порядке оплаты (ст. 465, 469, 467, 478, 481,485, 486 ГК) и др. При отсутствии же соответствующих норм в правилах о купле-продаже следует руководствоваться общими положениями Гражданского кодекса о договоре, обязательствах и сделках. Особенности поставки отдельных видов товаров могут отражаться в специальных правовых актах. Так, поставка газа регулируется Правилами поставки газа в Российской Федерации.

Договор поставки является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Обычно различают простую и сложную структуру договорных связей. Простая структура возникает, когда договор заключается непосредственно между производителем товара и его потребителем. Сложная структура предполагает наличие между производителем и потребителем каких-либо посреднических звеньев, например оптовых торговых организаций. Число таких звеньев и соответственно состав договорной "цепочки" могут быть различными. Если в договорных отношениях участвует промежуточное звено, то товар либо завозится на его склад для последующей отгрузки потребителю, либо направляется в адрес потребителя, минуя склад. В последнем случае имеет место транзитная поставка. На реализацию товара при транзитной поставке заключаются, по меньшей мере, два договора поставки. Один договор заключает изготовитель с посредником, второй - посредник с потребителем. Обязанности же посредника по отгрузке и доставке товара, вытекающие из последнего договора, выполняет (по указанию посредника) производитель, отправляя товар непосредственно потребителю (минуя склад покупателя по первому договору). Обязательства по транзитной поставке в юридической литературе принято называть разновидностью обязательств с возложением исполнения на третье лицо на основе заключаемого с ним договора (ст. 313 ГК).

В приведенном определении договора поставки сформулировано несколько отличительных признаков, позволяющих показать особенности данного договора по сравнению с собственно договором купли-продажи и другими его разновидностями.

Прежде всего, это требования к субъектному составу. Стороны договора поставки именуются: поставщик (продавец) и покупатель.

В качестве поставщика должны выступать только лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Это могут быть как коммерческие, так и некоммерческие организации, а также граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность. Чаще всего на стороне поставщика выступают все же коммерческие организации, поскольку некоммерческие организации вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, лишь если это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям.

На стороне покупателя вправе выступать граждане, занимающиеся предпринимательской деятельностью, и юридические лица. Среди последних могут быть как коммерческие, так и некоммерческие организации. При этом они не должны непременно заниматься предпринимательской деятельностью. Условием их участия в отношениях по поставке товара закон выдвигает цель его приобретения.

Цель - другой признак поставки. Договором поставки признается только такой договор, в силу которого покупателю передаются товары для их использования в предпринимательской деятельности (для промышленной переработки и потребления, монтажа, для перепродажи и т.д.), или в других целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием. При этом под целями, не связанными с личным использованием, следует понимать в том числе приобретение покупателем товаров для обеспечения его деятельности в качестве организации или гражданина-предпринимателя (приобретение оргтехники, офисной мебели, транспортных средств, материалов для ремонтных работ и т.п.). Если же указанные товары приобретаются у продавца, осуществляющего предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, отношения сторон регулируются нормами о розничной купле-продаже (§ 2 гл. 30 ГК)1 .

К числу отличительных признаков поставки относится и предмет договора. Предметом поставки может быть товар. Предметом же собственно купли-продажи могут быть как товар, так и имущественные права.

Рассматриваемый договор особенно значим для регулирования оптового оборота товара: для отношений между производителями товаров и поставщиками сырья, материалов либо комплектующих изделий, а также между изготовителями товаров и оптовыми торговыми, снабженческо-сбытовыми организациями, специализирующимися на реализации товаров.

В ГК отсутствуют специальные указания относительно формы рассматриваемого договора. По смыслу ст. 161 ГК форма договора поставки должна быть, как правило, письменной. Если же его сторонами выступают граждане-предприниматели, а сумма сделки не превышает десяти минимальных размеров оплаты труда, он может быть совершен устно.

Порядок заключения договора поставки, прежде всего, регламентируется общими положениями ГК для договоров, заключаемых по свободному усмотрению сторон. Согласно последним выбор контрагента, определение условий договора осуществляются сторонами самостоятельно либо путем проведения торгов.

Вместе с тем существует ряд особенностей, определяющих отношения сторон в период, предшествовавший заключению договора, в случае, когда при заключении договора между сторонами возникли разногласия по отдельным его условиям. Их смысл сводится к следующему (ст. 507 ГК). Сторона, проявившая инициативу в заключении договора (оферент) и получившая от потенциального контрагента предложение о согласовании условий, предложенных в оферте (встречную оферту в форме протокола разногласий, либо письма, телеграммы об изменении цены, порядка расчетов и других пунктов договора - акцепт на иных условиях), обязана установить определенность в отношениях сторон.

В течение 30 дней со дня получения встречного предложения (встречной оферты), если иной срок не установлен законом или же соглашением сторон, первоначальный оферент должен принять меры по согласованию соответствующих условий договора (урегулированию разногласий), либо письменно уведомить другую сторону об отказе от его заключения. Если же первоначальный оферент в указанный срок не принял мер по согласованию, условий договора и не уведомил контрагента об отказе от договора и тем самым лицу, которому адресована оферта, причинил убытки, вызванные уклонением от согласования условий договора, то убытки подлежат возмещению. В судебной практике к таким убыткам относятся, в частности, расходы стороны, направившей извещение о согласии заключить договор с предложением о согласовании его условий (акцепт на иных условиях), если они понесены в связи с подготовкой и организацией исполнения данного договора, предпринятыми по истечении 30-дневного срока со дня получения лицом, направившим оферту, акцепта на иных условиях1.

К числу существенных условий договора (в силу прямого указания ст. 506 ГК) относятся его предмет и срок осуществления поставки.

Существует и другой взгляд по поводу существенных условий возмездного договора, В гражданско-правовой доктрине высказана точка зрения, согласно которой цена является существенным условием всякого возмездного договора, в том числе и договора поставки. По мнению сторонников этой позиции, цена относится к таким условиям договора, которые составляют видообразующие признаки возмездного договорного обязательства. И если в тексте возмездного договора нет прямого указания о цене, то, тем не менее, это условие налицо, поскольку исследование существенных условий договора предполагает анализ договора-правоотношения, содержание которого отнюдь не исчерпывается пунктами, имеющимися в тексте договора. Условия, являющиеся по характеру существенными, могут быть в то же время и условиями определяемыми, т.е. такими, которые определены диспозитивными нормами на случай их отсутствия в тексте договора (определимые существенные условия).

Предмет поставки должен считаться установленным, если содержание договора позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК). Согласно ст. 506 ГК поставке подлежит производимый или закупаемый поставщиком товар.

Обычно товар приобретается поставщиком именно таким способом. Вместе с тем положение об основаниях приобретения прав на поставляемый товар подлежит распространительному толкованию. Право собственности или иное вещное право, позволяющее распорядиться товаром посредством его поставки, может возникнуть у поставщика не только на вновь созданный товар или на товар, полученный по договору купли-продажи, но и на товар, приобретенный иными способами (например, в результате правопреемства при реорганизации юридического лица либо предоставления взамен исполнения отступного в форме передачи имущества и т.д.). Кроме того, зачастую поставщиком выступает посредник (комиссионер, агент), реализующий от своего имени товар, который не только не произведен им, но и не закуплен у комитента (ст. 990 ГК) или принципала (ст. 1005 ГК).

Предметом поставки могут быть как вещи, характеризуемые родовыми признаками, так и индивидуально-определенные. Так, возможна поставка машин и оборудования определенной марки с конкретным номером. Поставке подлежат вещи, относящиеся к категории движимых (ст. 130 ГК), - сырье, строительные материалы, станки, продовольственные товары и т.п. Не могут быть предметом поставки недвижимое имущество, ценные бумаги, имущественные права, товары, изъятые из оборота. Правовыми актами могут быть определены виды ограниченно оборотоспособных товаров, поставляемых, по специальным разрешениям государственных органов.

Товар по договору поставки" как и по собственно договору купли-продажи, может быть передан другой стороне не только в собственность, но и на праве хозяйственного ведения - государственным или муниципальным унитарным предприятиям (ст. 294 ГК); либо на праве оперативного управления - казенным предприятиям (ст. 296 ГК).

К числу существенных условий договора относится также срок осуществления поставки, т.е. срок исполнения поставщиком обязанности передать товар покупателю. Срок поставки определяется в пределах общего срока действия договора. Он устанавливается с учетом длительности производственного цикла производителя, необходимости обеспечения ритмичности производства, а также бесперебойного снабжения потребителя. Срок поставки может быть определен календарной датой или периодом времени, например поставка в пределах навигации, в течение 10 дней с момента оплаты товара и т.п. В определенных случаях договор поставки может быть признан заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока покупатель утрачивает интерес к договору ("жесткие сроки"). Так, при поставке в районы Крайнего Севера предусматриваются жесткие сроки, связанные с открытием и закрытием навигации.

Зачастую договор предполагает не одноразовую передачу товара, а регулярную поставку товара партиями. При этом общее количество товара делится на определенные части и контрагенты согласовывают сроки поставки отдельных партий - периоды поставки. Коммерческой практике известны квартальные, месячные, декадные и иные периоды поставки.

Проявлением нарушения условия о сроке будет являться как просрочка поставки или недопоставка, так и досрочная поставка товара. Недопоставка - передача поставщиком товара в отдельном периоде поставки в меньшем, чем обусловлено договором, количестве; либо неисполнение поставщиком обязанности по передаче товара в срок, предусмотренный договором. Просрочка поставки - поставка товара по истечении срока, обусловленного договором. Данный термин обычно применяется к случаям выполнения обязательства по количеству, но с нарушением срока. Досрочная поставка - поставка до наступления предусмотренной договором календарной даты передачи товара либо периода поставки.

Сроки исполнения договора поставки оцениваются индивидуально: по каждому получателю.

Цена товара устанавливается свободно, по усмотрению сторон.

Основная обязанность поставщика - передать покупателю товар, количество, качество и комплектность которого соответствует договору. Качество поставляемых товаров определяется в договоре с учетом требований стандартов, технических условий или иных нормативно-технических документов. При отсутствии в договоре условия о качестве поставщик обязан передать товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК).

Комплектность товара представляет собой набор изделий (частей), имеющих общее эксплуатационное назначение. Например, для создания швейных изделий должны поставляться ткань, подкладка, фурнитура и т.п. Сторонам при заключении договора предоставлены широкие права по определению условий о комплектности, в том числе и право изменять комплектность, установленную стандартами, техническими условиями, прейскурантами. Стороны могут предусмотреть в договоре: а) поставку товара без отдельных изделий (частей), входящих в комплект; б) поставку товара с дополнительными к комплекту изделиями (частями); в) разные варианты комплектности в пределах, предусмотренных стандартами, техническими условиями. При отсутствии в договоре условия о комплектности поставщик обязан передать товар, комплектность которого определяется обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (п. 2 ст. 478 ГК).

Покупатель обязан проверить количество и качество принятых товаров в порядке, установленном законом, иными правовыми актами, договором или обычаями делового оборота. Права покупателя в случае получения товара ненадлежащего качества или некомплектного урегулированы как общими положениями о купле-продаже (ст. 475, 480 ГК), так и нормами о поставке. Если поставщик не выполнил требования покупателя о замене недоброкачественных товаров или о доукомплектовании товаров в установленный срок, покупатель вправе приобрести непоставленные товары у других лиц с отнесением на поставщика всех необходимых и разумных расходов на их приобретение (п. 1 ст. 520 ГК). Покупатель (получатель), осуществляющий продажу поставленных товаров в розницу, вправе требовать замены в разумный срок товара ненадлежащего качества либо некомплектного, возвращенного потребителем, если иное не предусмотрено договором поставки (ст. 518, 519 ГК).

Гражданско-правовая ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по поставке является полной и строится на основании общих положений об ответственности за нарушение обязательств (гл. 25 ГК). В соответствии с ними стороны обязаны возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства по поставке. Возмещение убытков возможно в форме реального ущерба или неполученных доходов (упущенной выгоды; ст. 15 ГК). При этом размер неполученных доходов подлежит определению с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.

Наряду с возмещением убытков ответственность может выражаться и во взыскании неустойки (пени, штрафа), как правило договорной. При этом определенные отличительные черты присущи порядку взыскания неустойки за недопоставку или просрочку поставки товара, если таковая установлена законом или договором. В этом случае неустойка взыскивается с поставщика до фактического исполнения обязательства в пределах его обязанности восполнить недопоставленное количество товара в последующих периодах поставки (ст. 521 ГК). Поскольку же обязанность восполнения недопоставки сохраняется (в силу ст. 511 ГК) лишь в пределах срока действия договора поставки (если иное не предусмотрено договором), то и неустойка взыскивается до фактического исполнения обязательства лишь в пределах срока действия договора. Иной порядок уплаты неустойки может быть предусмотрен законом или договором. Так, в договоре, возможно, предусмотреть условие, исключающее ограничение относительно предельных сроков уплаты неустойки.

Ответственность за нарушение денежных обязательств поставщика и покупателя установлена правилами о купле-продаже и общими положениями об ответственности за нарушение денежных обязательств.

При нарушении обязательства по поставке применяются и другие санкции или способы защиты, не относящиеся к гражданско-правовой ответственности.

Изменение и расторжение данного договора, как и других гражданско-правовых договоров, осуществляются по соглашению сторон.

Имея в виду, что к поставке применяются соответствующие нормы общих положений о купле-продаже, законодатель предусмотрел специальные правила, отражающие специфику отношений поставки. Эта специфика выражается в следующем. Во-первых, установлены дополнительные основания для расторжения договора. К примеру, в ст. 509 ГК говорится о праве поставщика отказаться от исполнения договора в случае непредоставления покупателем отгрузочной разнарядки. В ст. 523 ГК предусмотрено право стороны на отказ от договора в случае неоднократного нарушения обязательств контрагентом. Во-вторых, некоторые общие основания расторжения договора, предусмотренные для купли-продажи, уточнены с учетом особенностей поставки. В частности, право покупателя отказаться от исполнения договора в случае непередачи продавцом проданного товара (ст. 463 ГК) сформулировано в ст. 511 ГК диспозитивно; права, предоставленные ст. 475 и 480 ГК любому покупателю в случае передачи некачественного или некомплектного товара, ограничены в институте поставки случаями, когда поставщик без промедления не заменит некачественные (некомплектные) товары на качественные (комплектные) – ст. 518—519 ГК.


Поставка товаров для государственных нужд.

Договор поставки товаров для государственных нужд определен в ст. 525 ГК как обязательство, по которому поставка осуществляется на основе государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд, а также заключаемых в соответствии с ним договоров поставки товаров для государственных нужд.

Договор поставки товаров для государственных нужд сформулирован в ГК как вид купли-продажи и разновидность поставки. Это означает, что рассматриваемое обязательство, во-первых, характеризуется родовыми признаками купли-продажи как типа договора, во-вторых, обладает свойствами поставки как вида купли-продажи и, в-третьих, имеет свои отличительные качества, обусловившие необходимость выработки специфического правового регулирования.

Данный договор, как и любой другой вид купли-продажи, направлен на возмездную передачу имущества в собственность в обмен на эквивалентно-определенное денежное предоставление. Указанные родовые признаки предопределили возможность применения к рассматриваемому обязательству общих положений о купле-продаже, не противоречащих специфике поставки как таковой и особенностям поставки для государственных нужд. Разместив институт поставки товаров для государственных нужд в § 4 гл. 30 ГК, законодатель указал в п. 5 ст. 454 ГК, что общие положения о купле-продаже применяются к поставке для государственных нужд, если иное не предусмотрено специальными правилами о ней.

Наличие в рассматриваемом договоре признаков, характерных для обычной поставки, позволяет применять к нему те правила о поставке, которые не противоречат специальным нормам о поставке для государственных нужд (п. 2 ст. 525 ГК).

Обычные договоры поставки (в том числе и с участием государственных организаций) заключаются между самостоятельными хозяйствующими субъектами всецело по их усмотрению. Поставщик и покупатель руководствуются при этом законом стоимости и целью получения прибыли. Однако в условиях современной экономики имеются определенные государственные потребности, которые должны удовлетворяться в целях поддержания нормального существования и развития общественных отношений. Это касается, в частности, создания государственного резерва, поддержания необходимого уровня обороноспособности страны, обеспечения экспортных поставок для выполнения международных обязательств, реализации федеральных и региональных целевых программ. Поэтому государство должно планировать ту хозяйственную деятельность, которая необходима для удовлетворения вышеперечисленных нужд, и обеспечивать выполнение своих планов. Особая значимость для государства определенного круга отношений купли-продажи предопределила необходимость создания правового механизма, обеспечивающего выполнение этих задач.

Таким образом, квалифицирующим признаком договора поставки товаров для государственных нужд является особая значимость определенной группы договоров купли-продажи для государства.

В качестве договора поставки товаров для государственных нужд может быть квалифицирован лишь такой договор, который заключен на основании выданного в установленном порядке государственного заказа и имеет необходимое финансовое обоснование (решение компетентных органов о выделении государственных денежных средств для оплаты по конкретному контракту).

Особый правовой режим рассматриваемого договорного института направлен на решение двух задач. Во-первых, он обеспечивает государственное влияние на заключение и исполнение договоров, заключаемых для удовлетворения государственных нужд. Во-вторых, поскольку государство действует в условиях нормальных товарно-денежных отношений, а не жесткой административно-командной системы, оно стимулирует принятие государственного заказа хозяйствующими субъектами. В частности, ввиду того, что удовлетворение государственных нужд может быть для хозяйствующих субъектов в ряде случаев убыточным, законодательство предусматривает возможность компенсации таких потерь.

Правовое регулирование этих договоров основано на нормах § 4 главы 30 ГК и специальных законах1 , которые применяются в части, не противоречащей ГК. Как следует из п. 2 ст. 525 ГК, государственные контракты и договоры поставки для государственных нужд являются разновидностью договора поставки, поэтому к ним применимы и соответствующие нормы § 3 главы 30 ГК. Указанные договоры порождают обязательства по возмездному отчуждению имущества, т. е. охватываются общим понятием купли-продажи. Тем самым в части, не урегулированной специальным законодательством, к ним могут применяться общие положения § 1 главы 30 ГК о купле-продаже.

Главной отличительной чертой этих договоров является особая цель использования товаров, а именно их закупка для государственных нужд, в том числе в государственный резерв. Государственными нуждами (федеральными и региональными) являются потребности Российской Федерации в продукции, необходимой для решения задач жизнеобеспечения, обороны и безопасности страны, а также для реализации государственных целевых программ.

Специфика предмета договора обусловливает и особый состав его участников, структуру договорных связей, порядок заключения и исполнения. Отношения по поставке для государственных нужд обычно опосредуются двумя договорами: государственным контрактом на поставку товаров для государственных нужд и собственно договором поставки товаров для государственных нужд. Они весьма близки по своей правовой природе и различаются в основном по субъектному составу, основаниям и порядку заключения.

Государственным контрактом на поставку товаров для государственных нужд называется договор, заключенный на основе заказа одной стороны (государственного заказчика), принятого другой стороной (поставщиком), по которому поставщик обязуется передать товары, предназначенные для государственных нужд, государственному заказчику либо указанному им покупателю (получателю). Договором поставки для государственных нужд называется договор о передаче покупателю товаров, предназначенных для государственных нужд, заключаемый поставщиком на основе и во исполнение государственного контракта.

Общая характеристика государственных контрактов и договоров поставки для государственных нужд аналогична любым договорам купли-продажи: они являются консенсуальными, возмездными и взаимными.

Состав участников различен в государственных контрактах и договорах поставки товаров для государственных нужд.

Поставщиком и в государственном контракте, и в заключенном на его основе договоре поставки является одно и то же лицо – предприниматель. Другой стороной в государственном контракте является государственный заказчик. Закупка по госконтрактам товаров иностранного производства не допускается, кроме случаев, когда производство аналогичной продукции в России невозможно или экономически нецелесообразно. Приобретение недвижимого имущества, предназначенного для государственных нужд, производится на основе договора продажи недвижимости, а не договора поставки.

Форма и порядок заключения госконтрактов и договоров поставки для государственных нужд обладают значительными особенностями.

Процедура поставки для государственных нужд состоит из нескольких этапов:

1) определение потребностей (нужд) государства в тех или иных товарах завершается выдачей государственного заказа на его поставку. Этот заказ обычно определяет номенклатуру товаров, примерные сроки и цены, а также другие условия поставок;

2) размещение госзаказа может происходить как открытым способом (путем проведения открытых или закрытых торгов, конкурсов, аукционов), так и закрытым (путем непосредственного выбора конкретного поставщика). В последнем случае поставщик, как правило, принимает заказ добровольно. Однако для поставщиков, занимающих доминирующее положение на рынке соответствующих товаров (монополистов), принятие госзаказа обязательно, если только это не влечет для поставщика убытков. В этом случае за необоснованное уклонение от принятия заказа (т. е. заключения госконтракта) поставщик уплачивает госзаказчику законную исключительную неустойку в размере стоимости продукции, определенной в заказе (абз. 2 п. 2 ст. 5 Федерального закона «О поставках для государственных нужд»);

3) принятие госзаказа поставщиком порождает обязанность заключить соответствующий госконтракт, проект которого обычно разрабатывается государственным заказчиком.

Поставщик, получивший проект госконтракта, обязан в тридцатидневный срок (этот срок равен 20 дням, если госконтракт заключается по результатам конкурса на размещение государственного заказа (п. 4 ст. 528 ГК)) подписать его (и вернуть один экземпляр заказчику) либо уведомить об отказе от заключения госконтракта. В последнем случае государственный заказчик вправе понудить поставщика к заключению контракта через суд (п. 5 ст. 528 ГК).

При несогласии поставщика с отдельными условиями проекта госконтракта он обязан в тот же тридцатидневный срок подписать госконтракт и, приложив к нему протокол разногласий, направить заказчику. В течение следующих тридцати дней заказчик должен принять меры по урегулированию возникших разногласий и известить поставщика о принятии согласованных условий либо уведомить его об отказе от заключения госконтракта. При отклонении протокола разногласий (или истечении срока на его согласование) заинтересованная сторона может обратиться в суд для разрешения соответствующего преддоговорного спора (абз. 2 п. 3 ст. 528 ГК).

Такой же порядок согласования разногласий применяется и в том случае, когда проект госконтракта подготавливает поставщик, а не заказчик;

4) заключенный госконтракт может предусматривать поставку товаров как непосредственно государственному заказчику (или указанному им получателю – по отгрузочной разнарядке), так и покупателю, которого он укажет.

В последнем случае государственный заказчик в тридцатидневный срок со дня подписания госконтракта направляет поставщику и выбранному покупателю извещения о прикреплении покупателя к поставщику;

5) извещение о прикреплении является основанием для заключения договора поставки товаров для государственных нужд. Извещение о прикреплении – письменный документ, направляемый государственным заказчиком в адрес поставщика-исполнителя, прикрепляемого к конкретным покупателям для заключения с ними договоров поставки для государственных нужд. По общему правилу, обязанность заключения договора поставки лежит только на поставщике (она вытекает из заключенного им госконтракта), тогда как покупатель вправе отказаться от заключения договора или потребовать уменьшения количества поставляемых товаров против указанного в извещении о прикреплении (п. 1 ст. 530 ГК);

6) при отказе покупателя (полном или частичном) от договора поставщик должен незамедлительно уведомить об этом государственного заказчика и вправе требовать от него прикрепления к другому покупателю.

В этом случае государственный заказчик в тридцатидневный срок обязан либо выдать извещение о прикреплении к поставщику другого покупателя, либо принять обязанности покупателя на себя (т. е. сообщить о согласии самому принять товары или направить поставщику отгрузочную разнарядку с указанием конкретного получателя товаров). В результате этих действий происходит либо заключение договора поставки товаров для государственных нужд, либо непосредственная поставка товаров на основании госконтракта.

Государственный контракт и договор поставки для государственных нужд, равно как и государственный заказ и извещение о прикреплении, должны оформляться в письменной форме. Как следует из ст. 528—529 ГК, госконтракт и договор поставки обычно заключаются путем подписания сторонами одного документа (протокол разногласий является его составной частью).

Поставки товаров для государственных нужд производятся по рыночным ценам, за исключением товаров, по которым сохранено государственное регулирование цен. Стороны госконтракта определяют цены, как правило, в пределах, установленных государственным заказом, либо в соответствии с результатами конкурса на принятие заказа.

В государственных контрактах используются:

? фиксированные цены: твердые (на поставку широкого круга продукции массового и серийного производства, типовой техники и т. д.) и условно-твердые, поэтапно корректируемые в соответствии с изменением издержек производства (в контрактах, выполняемых поэтапно в течение длительного периода времени: поставки новой техники, оборонной продукции и т. д.);

? скользящие цены, возмещающие издержки поставщика и иногда приносящие определенную прибыль (на поставку продукции, на которую уже разработаны стандарты и спецификации, контрактом обычно устанавливается фиксированная норма прибыли);

? биржевые цены на стандартные товары (по поставкам товаров, постоянно имеющихся в наличии на рынке, свободные рыночные цены которых известны).

Срок является существенным условием любого договора поставки. Значит, и государственный контракт, и договор поставки для государственных нужд, в которых отсутствует условие о сроке, считаются незаключенными. Срок в договоре поставки для государственных нужд обычно определяется соответствующим государственным контрактом, а периодичность поставок (обычное условие) в пределах этого срока произвольно устанавливается самими сторонами договора.

На содержание обязанностей поставщика влияет особый порядок установления договорных связей по поставке товаров для государственных нужд. Поэтому одной из основных обязанностей поставщика, вытекающей из государственного контракта, является заключение договора поставки товаров для государственных нужд. Порядок заключения этого договора урегулирован ст. 529 ГК и полностью соответствует рассмотренной процедуре заключения госконтракта.

Учитывая особую значимость поставки товаров для государственных нужд, закон устанавливает повышенную ответственность поставщика за неисполнение этой обязанности. Так, за просрочку поставки или недопоставку товаров по государственному контракту поставщик уплачивает покупателю неустойку в размере 50% от стоимости недопоставленной продукции, а также возмещает убытки (п. 3 ст. 5 Федерального закона «О поставках продукции для федеральных государственных нужд»). Передача товаров, не соответствующих требованиям о качестве, а также некомплектной продукции приравнивается к ее непоставке и, следовательно, влечет аналогичную ответственность.

Все прочие обязанности поставщика определяются аналогично общим нормам о договоре поставки.

Государственный заказчик обязан принять товар, являющийся предметом договора. Эта обязанность государственного заказчика предполагает и обязанность прикрепления к поставщику покупателя. Если такого прикрепления не происходит (в том числе повторного прикрепления после того, как первоначальный покупатель отказался от договора), то поставщик вправе либо потребовать от государственного заказчика принять и оплатить товары, либо реализовать их по своему усмотрению, отнеся на него разумные расходы по реализации товаров.

Покупатель по договору поставки, как следует из ст. 530 ГК, вправе отказаться от заключения договора (полностью или частично). Однако после его заключения он также обязан принять предложенное поставщиком исполнение.

Обязанность оплаты товаров по договору поставки для государственных нужд имеет свою специфику. Так, государственный заказчик, по общему правилу, оплачивает товары, которые отгружаются получателям по его отгрузочным разнарядкам (п. 2 ст. 531 ГК). Если же поставка производится покупателю по отдельному договору поставки, государственный заказчик признается поручителем по обязательству покупателя оплатить товары (ст. 532 ГК). Это означает, что при неоплате или просрочке оплаты товаров государственный заказчик несет солидарную ответственность вместе с покупателем.

Ответственность за нарушение указанных обязательств строится по общей модели договорной ответственности предпринимателей на началах риска. Ответственность за отказ от заключения государственного контракта, случаи которой рассмотрены, основана на нарушении обязательства, вытекающего непосредственно из закона, и потому носит преддоговорный характер.

Особый случай ответственности государственного заказчика предусмотрен ст. 533 ГК. Она наступает, если поставщик вследствие исполнения им государственного контракта понес убытки. Это возможно, например, когда цена контракта не покрывает всех издержек производства поставщика. В этом случае государственный заказчик обязан возместить указанные убытки в течение 30 дней со дня передачи товара в соответствии с государственным контрактом.

При невозмещении указанных убытков поставщик имеет право отказаться от исполнения государственного контракта, а также заключенного на его основе договора поставки товаров для государственных нужд (пп. 2 и 3 ст. 533 ГК). Убытки, которые понесет в результате этого покупатель по договору поставки, также должны быть возмещены государственным заказчиком.

Также государственным заказчиком (а не поставщиком) возмещаются убытки покупателя, которые он понес в связи с расторжением или изменением договора поставки вследствие отказа государственного заказчика от товаров, поставляемых по госконтракту (ст. 534 ГК). Это вполне обоснованно, поскольку расторжение (изменение) договора поставщиком в таких случаях является вынужденным и обусловлено расторжением (изменением) соответствующего госконтракта. Законодатель просто исключает из цепочки ответственности поставщика.


Соотношение договора поставки и контрактации.

В ст. 535 ГК договор контрактации определен как обязательство, по которому производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю – лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи.

Данному договору посвящен § 5 гл. 30 ГК. Контрактация определена в ГК как вид купли-продажи и разновидность поставки. Это означает, что рассматриваемое обязательство, во-первых, характеризуется родовыми признаками купли-продажи как типа договора, во-вторых, обладает свойствами поставки как вида купли-продажи и, в-третьих, имеет свои отличительные качества, обусловившие необходимость выработки специфического правового регулирования.

Производство сельскохозяйственной продукции осуществляется в условиях, иногда не зависящих от воли производителя. Специфика сельскохозяйственного производства – большая зависимость от погодных условий, высокий удельный вес других случайных факторов, влияющих на результат, – делает производителя сельскохозяйственной продукции экономически более слабой стороной договора. В том случае, когда сельскохозяйственному производителю, продающему выращенную им продукцию, противостоит предприниматель, закупающий ее для переработки или продажи, экономическое неравенство достигает той степени, при которой требуется юридический противовес в виде специальных норм института контрактации. Возникает необходимость в особом юридическом нормировании, которое позволило бы путем повышения уровня правовой защиты сельскохозяйственного производителя-продавца устранить экономическое неравенство в его отношениях с лицом, закупающим сельскохозяйственную продукцию с предпринимательской целью.

Согласно избранной законодателем конструкции, нормы о контрактации распространяются лишь на такие отношения, в которых на стороне покупателя выступает предприниматель, приобретающий сельскохозяйственную продукцию с целью ее последующей переработки или продажи. Следовательно, если покупатель приобретает сельскохозяйственную продукцию для ее потребления либо для иных целей, не связанных с последующей переработкой или продажей, обязательство не может регулироваться институтом контрактации1 .

Специфика правового регулирования контрактации выражена главным образом в двух нормах:

1) согласно ст. 538 ГК производитель сельскохозяйственной продукции, не исполнивший либо ненадлежаще исполнивший обязательство, несет ответственность лишь при наличии вины;

2) в соответствии с диспозитивным правилом п. 1 ст. 536 ГК заготовитель обязан принять сельскохозяйственную продукцию у производителя по месту ее нахождения и обеспечить ее вывоз. Данная норма ужесточила обязанности покупателя по получению сельскохозяйственной продукции.

Сторонами договора контрактации являются продавец (производитель продукции) и заготовитель – покупатель (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель).

Предметом договора контрактации может быть любая продукция сельскохозяйственного производства (растениеводства, животноводства, звероводства, в том числе пушного и т. д.).

Обязанности производителя сельскохозяйственной продукции заключаются в передаче заготовителю произведенной продукции. Единственная особенность условия о передаче товара в договоре контрактации связана с необходимостью передать его в согласованном ассортименте. Как следует из ст. 537 ГК, ассортимент относится к существенным условиям договора контрактации.

Обязанности заготовителя сводятся к принятию товара и его оплате.


Энергоснабжение.

В ст. 539 ГК договор энергоснабжения определен как правоотношение, по которому энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Принадлежность энергоснабжения к типу купли-продажи предопределяется тем, что оно, как и любая купля-продажа, направлено на возмездную передачу имущества в собственность в обмен на эквивалентно-определенное денежное предоставление. Указанные родовые признаки обусловили возможность применения к рассматриваемому обязательству общих положений о купле-продаже, не противоречащих специфике энергоснабжения. В п. 5 ст. 454 ГК законодатель указал, что общие положения о купле-продаже применяются к энергоснабжению, если иное не предусмотрено специальными правилами о нем.

В том случае, когда товар передается покупателю не обычным путем, а через присоединенную сеть, т. е. систему технических устройств, обеспечивающих получение и безопасное использование энергии потребителем, возникают особенности отношений, требующие правового отражения. Данные особенности выражаются в неразрывности процессов производства, транспортировки и потребления товара, в ограничении возможности его хранения, во влиянии деятельности потребителей на качество товара1 . Таким образом, специфика правоотношения, выражающаяся в передаче товара через присоединенную сеть, является нормообразующим, системным признаком.

Указанная специфика является единой для всех товаров, передаваемых через присоединенную сеть. Это позволяет выработать унифицированные нормы, применимые к любой купле-продаже, при которой товар передается через присоединенную сеть, независимо от иной специфики этого товара.

В то же время особенности конкретных видов товара, передаваемого через присоединенную сеть, могут требовать выделения отдельных специальных положений, «привязывающих» регламентацию передачи товара через присоединенную сеть к характерным свойствам того или иного товара (электроэнергия, тепловая энергия, газ и т. д.).

Учитывая указанную роль системного признака «передачи товара через присоединенную сеть» и принципы его взаимодействия с иными нормообразующими факторами, представляется, что в ГК было бы целесообразно сформировать единый вид купли-продажи, отражающий специфику передачи товара через присоединенную сеть независимо от иных особенностей отдельных видов товара. В рамках данного вида купли-продажи можно было бы выделить его отдельные разновидности, отражающие дополнительную специфику конкретных товаров. Такой подход позволил бы обеспечить надлежащую унификацию и специализацию правового материала.

В то же время в действующем ГК реализована несколько иная конструкция. Энергоснабжение выделено законодателем как институт, отражающий особенности передачи через присоединенную сеть не любого товара, а только энергии. Как следствие, в § 6 гл. 30 ГК присутствуют, во-первых, унифицированные нормы, применимые к купле-продаже любого товара, передаваемого через присоединенную сеть, и, во-вторых, правила, обусловленные спецификой энергии как предмета договора. Например, п. 1 ст. 547 ГК, предусматривающий ограниченную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора энергоснабжения (возмещение реального ущерба), касается только передачи энергии, поскольку данная норма обусловлена особенностями энергии.

Сформулировав договор энергоснабжения как обязательство, направленное на передачу энергии через присоединенную сеть, законодатель предусмотрел возможность применения норм данного института к купле-продаже через присоединенную сеть и иных видов товара. В ст. 548 ГК сказано, что положения об энергоснабжении применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, а также к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства. Иными словами, законодатель, предусмотрев возможность применения норм об энергоснабжении к некоторым другим правоотношениям, лишь компенсировал отсутствие норм, регулирующих соответствующие договоры.

Представляется, что конструкция, принятая за основу в ГК, не в полной мере отвечает основным принципам построения системы гражданских договоров. Она искусственно разъединяет обязательства, основанные на едином нормообразующем признаке (способе передачи товара через присоединенную сеть). В результате затрудняется возможность применения к ним унифицированных норм, обусловленных этим признаком. Весьма сложно в процессе правоприменения выяснять, какие нормы института энергоснабжения в силу своего унифицированного значения применимы к любой купле-продаже через присоединенную сеть, а какие «привязаны» к специфике энергии как предмета договора.

Таким образом, хотя формально законодательная модель договора энергоснабжения и не позволяет квалифицировать как энергоснабжение обязательства, предусматривающие передачу через присоединенную сеть иных товаров (не являющихся энергией), необходимо помнить о том, что все эти договоры основаны на общем системном признаке (способ передачи товара), позволяющем применять к ним те унифицированные правила об энергоснабжении, которые не конкретизированы спецификой энергии как предмета договора.

Отношения по передаче товаров через присоединенную сеть различаются также в зависимости от того, кто выступает на стороне абонента – покупателя (физическое или юридическое лицо) по договору энергоснабжения. Участие в договоре гражданина, использующего энергию для бытового потребления, обусловило необходимость установления ряда специальных правил. Данные нормы отражают не просто участие в обязательстве на стороне абонента гражданина, но и бытовой характер энергоснабжения. Специфика бытового энергоснабжения абонентов-граждан проявляется в особом характере прав и обязанностей сторон по договору, в специфическом порядке его заключения (ст. 540 ГК) и в некоторых других элементах правового механизма. Гражданин, использующий энергию для бытовых нужд, вправе получать ее в любом необходимом ему количестве (п. 3 ст. 541 ГК).


Продажа недвижимости.

В соответствии со ст. 549 ГК договор продажи недвижимости определен как договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество по передаточному акту, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

Принадлежность продажи недвижимости к договорному типу купли-продажи предопределяется тем, что она, как и любая купля-продажа, направлена на возмездную передачу имущества в собственность в обмен на эквивалентно-определенное денежное предоставление. Указанные родовые признаки обусловили возможность применения к рассматриваемому обязательству общих положений о купле-продаже, не противоречащих специфике недвижимости. В п. 5 ст. 454 ГК законодатель указал, что общие положения о купле-продаже применяются к продаже недвижимости, если иное не предусмотрено специальными правилами о ней.

Специфическим признаком, обусловившим выделение продажи недвижимости в качестве особого вида купли-продажи, является предмет договора. В том случае, когда предметом обязательства выступают объекты, определяемые законодателем как недвижимость, требуется специальное правовое регулирование.

Согласно ст. 549 ГК предметом рассматриваемого договора могут быть любые виды недвижимости, указанные в ст. 130 ГК.

Поскольку к недвижимости относятся различные по своим свойствам и назначению объекты, необходимо установить, какие признаки позволили объединить их под одним понятием «недвижимость» с целью выработки для продажи любых видов недвижимости единого правового регулирования. Такими признаками являются особая ценность и неповторимость данных объектов, требующие их индивидуализации и учета.

По этой причине большинство норм § 7 гл. 30 ГК отражают «родовые» особенности недвижимости и распространяются на продажу любой недвижимости. Специфика регламентации, обусловленная «родовыми» особенностями недвижимости, выражается в следующем.

Во-первых, она касается формы договора. Сделка продажи недвижимости должна заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора (ст. 550 ГК).

Во-вторых, в ст. 551 ГК говорится об обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

В-третьих, учитывая ценность и индивидуальность объектов недвижимости, в ст. 554 ГК установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. При отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а договор – незаключенным.

В-четвертых, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК (путем установления цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары), не применяются. На практике данное правило обоснованно толкуется как презумпция несогласования в договоре цены недвижимости. Это означает, что если из договора с абсолютной определенностью не следует, что стороны согласовали цену, она считается несогласованной, а договор – незаключенным.

В-пятых, ГК предусматривает особый порядок передачи недвижимости покупателю. Согласно ст. 556 передача недвижимости должна оформляться передаточным актом, подписываемым сторонами.

В-шестых, ввиду индивидуальной значимости недвижимых объектов положение ст. 475 ГК о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества к отношениям продажи недвижимости не применяется (ст. 557 ГК).

Объекты недвижимости отличаются друг от друга по различным признакам, в том числе и по таким, которые имеют правовое значение, т. е. предопределяют необходимость специфической регламентации в дополнение к тому регулированию, которое обусловлено «родовыми» ее свойствами. В частности, здания и сооружения отличаются от «движимой» недвижимости тем, что они неразрывно связаны с землей. Данная особенность потребовала формулирования для продажи зданий (сооружений) некоторых специальных положений (ст. 552, 553, п. 2 и 3 ст. 555 ГК).

Исходя из этого, можно сказать, что в рамках продажи недвижимости законодатель выделяет отдельные разновидности, учитывая специфические признаки конкретных ее видов.


Особенности продажи отдельных видов недвижимого имущества.

В рамках продажи недвижимости выделена такая ее разновидность, как договор продажи жилого помещения. Необходимость формирования данного вида обязательства обусловлена тем, что жилое помещение характеризуется не только родовыми признаками недвижимости, но и спецификой, выражающейся в особом целевом назначении предмета договора (жилые помещения предназначены для проживания граждан и потому, как правило, обременены правами третьих лиц).

Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по иному основанию, например, по завещательному отказу прежним собственником. Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК); наниматели жилого помещения и члены их семей (ст. 675 ГК ); арендаторы (ст. 617 ГК), а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа (ст. 538 ГК 1964 г.).

Если в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре должно быть на это прямо указано. Кроме того, ограничения, связанные с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, установлены в п. 4 ст. 292 ГК. В этих случаях продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Определяя сферу действия ст. 558 ГК, нельзя забывать об ограничениях, установленных ч. 3 ст. 19 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г.1 , которая запрещает продажу иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан. Отчуждение квартир в многоквартирных домах также имеет свою специфику. К покупателю квартиры одновременно с передачей права собственности на нее переходит и право на объекты общего пользования (общие помещения дома, несущие конструкции, фундамент и т. д.). Собственник квартиры в силу ст. 290 ГК не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Еще одной отличительной особенностью договора продажи жилого помещения является необходимость его регистрации. Договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Регистрацию договора, так же как и регистрацию перехода права собственности, должны осуществлять органы юстиции.

Если предметом договора является здание, сооружение или помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики. Кадастровый номер в силу его уникальности и неповторимости может стать одной из главных индивидуализирующих характеристик объекта недвижимости. Он присваивается объекту при осуществлении кадастрового и технического учета. Суть кадастрового и технического учета объекта недвижимости состоит именно в описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается несогласованным, а договор незаключенным.

Если предметом договора является памятник истории и культуры, включенный в соответствующий перечень памятников, то в договоре должно быть указание на историко-культурное значение отчуждаемого объекта недвижимости, что следует рассматривать как существенную характеристику предмета договора, без которой он считается незаключенным. Отсутствие такой характеристики либо приложения к договору перечня архитектурно-художественных элементов объекта, составленного Управлением государственной инспекции по охране памятников истории и культуры, может привести к утрате этих объектов, подлежащих особой охране.

При заключении договоров купли-продажи недвижимости необходимо учитывать ограниченную оборотоспособность отдельных объектов недвижимости. Так, п. 3 ст. 129 ГК определено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, ГК закрепляет приоритет специального законодательства в вопросах регулирования оборотоспособности природных ресурсов.


Продажа предприятия.

Договор продажи предприятия в соответствии со ст. 559 ГК определен как договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Согласно п. 2 ст. 132 ГК в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенного для его деятельности.

Данному договору посвящен § 8 гл. 30 ГК. Продажа предприятия сформулирована в ГК как вид купли-продажи и как разновидность продажи недвижимости. Это означает, что рассматриваемое обязательство, во-первых, характеризуется родовыми признаками купли-продажи как типа договора, во-вторых, имеет общие признаки с продажей недвижимости и, в-третьих, обладает отличительными качествами, обусловившими необходимость выработки специфического правового регулирования.

Определяя продажу предприятия как разновидность купли-продажи, необходимо иметь в виду следующее.

Удостоверением состава продаваемого предприятия является полная инвентаризация предприятия (имущественного комплекса). Предприятие как имущественный комплекс, являющийся предметом договора, включает в себя не только имущество, которое может передаваться в собственность (или на ином вещном праве), но также исключительные права и обязательственные права и обязанности. В некоторых случаях продаваемое предприятие может вообще не иметь вещных прав на имущество. Поэтому в части передачи прав и обязанностей, не являющихся вещными, договор продажи предприятия необходимо рассматривать как квазикуплю-продажу. Исключительные или обязательственные права не становятся вещными вследствие того, что они соединяются в особом совокупном объекте под названием «предприятие».

Относимость продажи предприятия к такому виду договора купли-продажи, как продажа недвижимости, обусловлена тем, что предприятие признается разновидностью недвижимости (ст. 132 ГК). «Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества»1 . Данное законодательное решение предопределено тем, что предприятие обладает родовым признаком недвижимости – особой ценностью, обусловливающей необходимость индивидуализации и учета.

То обстоятельство, что предприятие является недвижимостью, влияет на его правовое регулирование. Во-первых, к продаже предприятия применимы нормы общей части ГК, отражающие специфику недвижимости вне зависимости от того, предметом какого договора она является (это, в частности, касается ст. 131 ГК, предусматривающей, что право собственности и другие вещные права на любую недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждения юстиции). Во-вторых, к продаже предприятия должны применяться положения о продаже недвижимости. Это закреплено в п. 2 ст. 549 ГК. Естественно, общие положения о недвижимости и правила о продаже недвижимости могут регулировать продажу предприятия лишь постольку, поскольку это не противоречит нормам о продаже предприятия.

Ввиду того, что предприятие рассматривается законодателем в качестве особого вида недвижимости, его продажу можно считать «разновидностью договора продажи недвижимости»2 . Такое понимание соответствует внутренней логике системы договоров купли-продажи и, как следствие, позволяет грамотно дополнять правовое регулирование продажи предприятия нормами о продаже недвижимости.

Специфическим признаком, обусловившим выделение продажи предприятия в качестве отдельного вида купли-продажи (разновидности договора продажи недвижимости), являются особенности предприятия как вида недвижимости.

Одной из важнейших особенностей договора продажи предприятия является наличие в его составе обязанностей (долгов) продавца перед третьими лицами. Продажа предприятия – это единственный вид купли-продажи, допускающий возмездное отчуждение субъективных обязанностей. Продажа обязанности означает в то же время перевод долга (перед третьим лицом – кредитором) с продавца на покупателя, что возможно лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК). Поэтому ст. 562 ГК подробно регулирует обязанности сторон договора по уведомлению кредиторов и соответствующие права последних.

Существенным условием договора продажи предприятия является его цена, т. е. стоимость предприятия, которая определяется соглашением сторон. Однако п. 2 ст. 561 ГК говорит о необходимости до подписания договора подготовить ряд документов, непосредственно влияющих на определение цены. Однако это не означает, что стороны при установлении цены связаны содержанием этих документов. Во-первых, договор купли-продажи является возмездной, но не обязательно эквивалентной сделкой. Поэтому ничто не препятствует стороне договора продать или купить предприятие себе в убыток. Кроме того, на цену предприятия могут влиять различные факторы, не поддающиеся прямой оценке (перспективы рынка, надежность должников и др.). Наконец, продажа предприятия может обусловливаться личными мотивами сторон, не имеющими ничего общего с экономикой и финансами. Таким образом, документы, предусмотренные ст. 561 ГК, служат вспомогательным средством определения цены и не имеют для сторон обязательного значения.

Срок договора продажи предприятия законодательством специально не нормируется и устанавливается соглашением сторон.

Форма договора продажи предприятия определяется аналогично правилам продажи недвижимости. Договор должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа (п. 1 ст. 560 ГК). Кроме того, к договору обязательно прилагаются: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков обязательств (п. 2 ст. 561 ГК).

Несоблюдение этих формальных требований влечет недействительность договора. Однако представление указанных документов нельзя считать существенным условием договора: ведь форма сделки не относится к числу ее условий.

Так же как и продажа жилых помещений, договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее совершения (п. 3 ст. 560 ГК).

Обязанности продавца предприятия заключаются в перенесении на покупателя права собственности и передаче ему товара в определенном количестве, комплекте, установленного качества и свободным от прав третьих лиц.

Продавец обязан подготовить предприятие к передаче, в том числе составить и представить на подписание покупателю передаточный акт (абз. 2 п. 1 ст. 536 ГК). В передаточном акте фиксируются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о его продаже, сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, которое не может быть передано ввиду его утраты (абз. 1 п. 1 ст. 563 ГК).

Особое значение передаточного акта для исполнения договора продажи предприятия состоит в том, что с момента его подписания предприятие считается переданным покупателю (п. 2 ст. 563 ГК). С этого же момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного в составе предприятия (но не право собственности).

Передача предприятия покупателю путем подписания передаточного акта является важной обязанностью продавца. Однако правило абз. 1 п. 2 ст. 563 ГК нельзя толковать буквально. Ведь подписание передаточного акта – действие сугубо формальное, не исчерпывающее всех обязанностей продавца по передаче предприятия. Между тем обязанность по фактической передаче вещи покупателю – едва ли не главная обязанность продавца во всех договорах купли-продажи.

Обязанность перенести на покупателя право собственности прямо вытекает из легального определения договора продажи предприятия. В соответствии с пп. 1 и 2 ст. 564 ГК непосредственно после передачи предприятия покупателю право собственности на предприятие (переход права собственности) должно быть зарегистрировано за покупателем, если иное не предусмотрено договором. Здесь, в отличие от продажи недвижимости, закон четко разграничивает государственную регистрацию договора и регистрацию права (перехода права), возникающего из договора. В результате выстраивается стройная последовательность действий по перенесению на покупателя права собственности: подписание и государственная регистрация договора, подписание передаточного акта (т. е. передача предприятия), регистрация права собственности.

С момента перехода к покупателю права собственности продавец считается исполнившим свое обязательство по договору. Моменты перехода права собственности и рисков случайной гибели предприятия определены законом императивно и не совпадают во времени. В отношении права собственности это объясняется общим правилом п. 2 ст. 223 ГК. Тогда как определение момента перехода рисков, приуроченного к передаче предприятия, вероятно, имеет другое обоснование. Дело в том, что покупатель, получивший предприятие по передаточному акту, до момента приобретения права собственности отнюдь не лишен всех прав в отношении предприятия. Как следует из п. 3 ст. 564 ГК, покупатель, даже не обладая правом собственности, может распоряжаться предприятием в той мере, в какой это необходимо для целей, ради которых оно приобретено. Это право покупателя весьма схоже с правом собственности, хотя и является вторичным вещным правом. Выбирая между собственником и носителем вещного права (достаточно широкого по объему), законодатель возлагает риск случайной гибели на последнего, вероятно, потому, что он в состоянии реально влиять на сохранность имущества.

В силу прямого указания п. 1 ст. 565 ГК последствия нарушения продавцом условий о количестве (комплекте) и качестве определяются аналогично общим положениям о купле-продаже. Однако в п. 2 той же статьи содержится норма, резко сужающая права покупателя, получившего имущество ненадлежащего качества либо в меньшем количестве (некомплектное): он вправе требовать только соответствующего уменьшения покупной цены предприятия. Между тем в сходной ситуации продавец по договору купли-продажи дополнительно имеет права требовать: восполнения или доукомплектования недостающих вещей (п. 1 ст. 466 и п. 1 ст. 480 ГК), безвозмездного устранения недостатков, возмещения собственных расходов на устранение недостатков (п. 1 ст. 475 ГК), замены недоброкачественных товаров (п. 2 ст. 475 ГК).

Вероятно, право требовать уменьшения покупной цены является единственным способом защиты покупателя только тогда, когда недостатки или отсутствие отдельных вещей были оговорены в передаточном акте (т. е. были известны покупателю на момент передачи предприятия). Если же указанные нарушения не были известны покупателю и обнаружены уже после передачи предприятия, он обладает всеми указанными выше средствами защиты по общим нормам о купле-продаже.

Передача покупателю имущества, не пригодного для целей, названных в договоре продажи (вследствие недостатков, за которые отвечает продавец), дает покупателю право требовать расторжения или изменения договора (аналогично общим положениям о купле-продаже: п. 1 ст. 466, п. 2 ст. 475, п. 2 ст. 480 ГК). Однако это право (в соответствии со ст. 483 ГК) возникает, только если покупатель своевременно известит продавца о нарушении договора, а последний тем не менее не устранит после этого недостатки предприятия.

При определении последствий нарушения условий договора продажи предприятия необходимо учитывать требования ст. 566 ГК. Так, требования одной или обеих сторон о возврате или взыскании в натуре полученного по договору подлежат удовлетворению, только если это не нарушает существенно прав и интересов кредиторов сторон (других лиц) и не противоречит общественным интересам.

Продавец обязан передать покупателю имущество свободным от прав третьих лиц. Специфика этой обязанности при продаже предприятия обусловлена тем, что предмет договора, как правило, включает обязательства перед третьими лицами. Значит, говорить о полной свободе предприятия от юридических обременений не приходится. В данном случае продавец должен предупредить покупателя обо всех имеющихся правах третьих лиц на предприятие и перевести на последнего свои долги надлежащим образом. Подписывая передаточный акт, в котором зафиксирован перечень всех долгов, продавец одновременно и извещает о них покупателя, и передает ему долги. Поэтому трудно объяснить правило п. 3 ст. 565 ГК, которое определяет последствия передачи покупателю долгов, не указанных в передаточном акте. Ведь если долги не упомянуты в передаточном акте, они просто не могли перейти к покупателю, о чем, в частности, свидетельствует формулировка ст. 563 ГК.

Надлежащее совершение перевода долга по договору продажи предприятия требует обязательного уведомления и получения согласия кредиторов (ст. 562 ГК).

В случае перевода на покупателя долгов без согласия кредитора стороны договора несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия обязательствам (п. 4 ст. 562 ГК).


Мена.

Согласно cт. 567 ГК договором мены является правоотношение, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Данному договору посвящена гл. 31 ГК.

Мена определена в ГК как один из договорных типов, которые входят в группу обязательств, направленных на возмездную передачу имущества в собственность. Договор мены характеризуется следующими последовательно уточняющими его признаками:

во-первых, он направлен на передачу имущества в собственность;

во-вторых, он направлен на возмездную передачу имущества в собственность;

в-третьих, возмездность договора мены характеризуется эквивалентно-определенным встречным предоставлением;

в-четвертых, эквивалентно-определенное встречное предоставление является не денежным, а товарным.

Первые три признака являются родовыми: они объединяют мену с другими договорами, обладающими соответствующими свойствами. Направленность на передачу имущества в собственность объединяет мену в одну группу с куплей-продажей, дарением, рентой и пожизненным содержанием с иждивением. Возмездность передачи имущества в собственность позволяет говорить о единстве мены с куплей-продажей, рентой и пожизненным содержанием с иждивением. Признак эквивалентно-определенного характера встречного предоставления объединяет мену с куплей-продажей.

Четвертый признак договора мены (товарная форма встречного предоставления) является специальным. Он отличает мену от всех других договоров.

Выделение родовых признаков имеет нормообразующее значение. Наличие того или иного родового признака позволяет применять к договору положения, обусловленные этим признаком, в той части, в которой они не противоречат более специальному признаку.

Как уже было отмечено, мена характеризуется теми же родовыми признаками, которыми обладает купля-продажа. Отличаются они лишь по форме встречного предоставления: при купле-продаже она денежная, а при мене – товарная. Поскольку сущность возмездного договора в наиболее чистом виде проявляется в правоотношении, в котором встречное предоставление является определенно-эквивалентным и денежным, институт купли-продажи избран законодателем в качестве базового для регулирования обязательств, направленных на возмездную передачу имущества в собственность. В нем собраны не только правила, регламентирующие эквивалентные отношения по возмездной реализации имущества за деньги, но и унифицированные нормы, обусловленные направленностью на возмездную передачу имущества в собственность независимо от вида и формы встречного предоставления. В связи с этим унифицированные положения, отражающие направленность на возмездную передачу имущества в собственность на условиях эквивалентно-определенного встречного предоставления (независимо от его формы), должны применяться не только к купле-продаже, но и к мене. Этот принцип закреплен в ГК. В ст. 567 ГК сказано, что правила о купле-продаже применяются к договору мены, если это не противоречит нормам о мене и ее существу. Это означает, что к обязательству мены применяются те нормы о купле-продаже, которые не привязаны к денежной форме оплаты.

Специальный признак мены – товарная форма встречного предоставления – служит основой для выработки особых правил, применяемых только к договору мены.

Таким образом, правовая база договора мены состоит из норм института купли-продажи, применимых к мене в силу общности указанных родовых признаков, а также из положений, отражающих особенности правоотношений мены. Когда обмениваемые товары неравноценны, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. В этой части правила, касающиеся денежных расчетов, применимы к договору мены, поскольку в правоотношение вплетаются элементы обязательства купли-продажи (ст. 568 ГК).

Содержащееся в ст. 567 ГК указание о возможности применения к мене правил о купле-продаже означает, что к ней применимы не только общие положения о купле-продаже, содержащиеся в § 1 гл. 30 ГК, но и остальные параграфы этой главы, регламентирующие различные виды купли-продажи, за исключением тех норм, которые противоречат правилам гл. 31 ГК и существу мены. Данный вывод следует не только из буквального толкования ст. 567 ГК, в которой говорится о применении к мене гл. 30 в целом (а не только общих положений о купле-продаже). Конструкция предопределена правовой природой мены и местом этого обязательства в системе гражданских договоров. Мена, с одной стороны, и такие виды купли-продажи, как поставка, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости и продажа предприятия, с другой стороны, выделены в ГК по нормообразующим признакам, которые не противоречат друг другу (исключением является розничная купля-продажа, системный признак которой – фигура розничного продавца – предполагает реализацию товаров только за деньги). Это значит, что правовые нормы, отражающие специфику меновых отношений, по общему правилу, не противоречат положениям, регулирующим указанные виды купли-продажи и потому законодательные особенности мены применимы к конкретным видам купли-продажи, а нормативно-правовая база, установленная для видов договора купли-продажи, может использоваться для регламентации соответствующих правоотношений мены. Например, если обмениваются товары в предпринимательских целях, гл. 31 ГК применяется наряду с нормами, регулирующими поставку. Если предметом мены является недвижимость, правила, относящиеся к мене, регулируют данные отношения совместно с нормами § 7 гл. 30 ГК. Если по договору мены сельскохозяйственный производитель передает выращенную им сельскохозяйственную продукцию заготовителю, правовая база мены, регулирующая эти правоотношения, должна дополняться нормами о контрактации. В то же время следует учитывать, что к мене применимы лишь те правила об указанных видах купли-продажи, которые обусловлены направленностью на возмездную передачу имущества в собственность независимо от вида и формы встречного предоставления.

Товарная форма встречного предоставления предопределила особенности правового регулирования правоотношений мены. Во-первых, согласно ст. 570 ГК, если законом или договором не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующих товаров обеими сторонами.

Во-вторых, если третье лицо изъяло товар у стороны, получившей его по договору мены, она вправе потребовать у своего контрагента возврата товара, переданного ему по этому договору (ст. 571 ГК). При аналогичной ситуации в обязательстве купли-продажи потерпевшая сторона согласно ст. 461 ГК имеет право только на возмещение убытков.

В-третьих, специфика обмена товара на товар, при котором стороны далеко не всегда определяют цену передаваемого имущества, обусловила необходимость особой регламентации в ст. 568 ГК соотношения ценности обмениваемых товаров. Здесь же определен порядок распределения расходов на передачу и принятие товаров.

Согласно ст. 568 ГК товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. Это, в частности, означает, что определенное количество одного товара по своей экономической ценности должно соответствовать определенному количеству другого товара.

Когда стороны обмениваются товарами на условиях, указанных в письменном договоре, вопрос о стоимости этих товаров, как правило, не возникает. В договоре вообще может не содержаться условие о ценах. Главное – это количественное соотношение между самими товарами.

Вопрос о стоимостном соотношении обмениваемых товаров возникает в том случае, когда стороны не согласовали количественного соотношения. Для соблюдения принципа равноценности обмениваемых товаров необходимо устанавливать соотношение их стоимости на один момент.

Но на какой именно момент оно должно устанавливаться: на момент передачи первого товара, на момент исполнения встречной поставки или на какой-то иной момент времени?

Полагаем, что ответ на этот вопрос должен подчиняться общим правилам договорного права.

Во-первых, соотношение ценности обмениваемых товаров необходимо определять в соответствии с условиями заключенного договора.

Во-вторых, если в договоре такое соотношение не установлено, то в соответствии со ст. 424 и 433 ГК следует исходить из соотношения ценности обмениваемых товаров, существовавшего на момент достижения сторонами соглашения об их обмене. Заключая сделку, стороны, как правило, исходят из той экономической ситуации, которая существует на момент, когда они вступают в правоотношение. Поэтому разумно и справедливо, когда экономический результат договора соответствует волеизъявлению его участников.


Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением.

Договор ренты принадлежит к числу договоров, направленных на отчуждение имущества, и соответственно имеет с ними ряд сходных черт. Как и в результате исполнения договоров купли-продажи, мены и дарения, по договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты, который становится, по общему правилу, обладателем всех правомочий собственника и одновременно несет риск случайной гибели имущества и бремя всех лежащих на собственнике обязанностей. Общность договора ренты и указанных выше договоров позволила законодателю распространить на отношения сторон договора ренты, связанные с передачей имущества и его оплатой, правила о купле-продаже (глава 30 ГК). Однако соответствующие правила применяются к рентным отношениям лишь в той мере, в какой они не изменены предписаниями главы 33 ГК и не противоречат существу договора ренты (п. 2 ст. 585 ГК).

Сходство ренты с куплей-продажей и другими договорами о передаче имущества в собственность не превращает рентный договор в их разновидность. Ему присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества. Договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником получения средств на существование. Возникающие из договора ренты отношения носят длительный, стабильный, а при пожизненном содержании с иждивением и доверительный характер. Механизм правового регулирования рентных отношений построен с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества. Одновременно с этим для ренты, как никакого другого договора, характерен признак алеаторности (рискованности, от лат. alea – игральная кость, случайность). В отличие, например, от купли-продажи или мены, которые, по общему правилу, опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества.

Правовое регулирование рентных отношений в ГК осуществляется в основном на началах диспозитивности. Большинство норм главы 33 ГК сформулировано таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулированность отношений сторон даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в самом договоре сторонами не учтены. Таковы, в частности, правила о сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку ее выплаты и др. Число вопросов, которые должны быть прямо оговорены в договоре, достаточно невелико. К ним, в частности, относятся вопросы о размере рентных платежей (стоимости всего объема содержания с иждивением) и об обеспечении исполнения обязательств плательщика ренты при передаче ему под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества.

В то же время ряд конкретных рентных отношений урегулирован императивным образом. В основном это касается вопросов, связанных с гарантиями их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав получателей ренты. Как уже отмечалось, придание рентным отношениям указанных свойств является одной из главных целей правового регулирования.

В законе императивно указывается на то, что рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату (п. 1 ст. 586 ГК). Иными словами, для прав получателя ренты характерен признак следования их за тем недвижимым имуществом, которое они обременяют. Поэтому в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества, хотя бы последний и не знал о лежащем на имуществе обременении. В случае приобретения такого имущества покупатель, не извещенный продавцом об обременении имущества рентой, может воспользоваться правами, предусмотренными ст. 460 ГК, но не может отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на свое незнание о ее существовании. Вместе с тем, учитывая, что в реальной жизни переход обремененного рентой недвижимого имущества к новому собственному может поставить получателя ренты в сложное положение, закон устанавливает, что отчуждатель имущества несет субсидиарную с новым собственником ответственность по требованиям получателя ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Толкование ст. 586 ГК позволяет сделать вывод, что обременение рентой движимого имущества законом не предусматривается. Это означает, что при отчуждении такого имущества получатель ренты не вправе требовать ее выплаты от нового собственника и перед ним по-прежнему несет обязательство первоначальный приобретатель имущества.

Достаточно строго урегулирован законом вопрос и об обеспечении выплаты ренты. В тех случаях, когда под выплату ренты передан земельный участок или другое недвижимое имущество, оно автоматически становится предметом залога. Поэтому в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты имеет возможность удовлетворить свои требования за счет этого имущества преимущественно перед другими лицами. Закон не исключает применение сторонами наряду с залогом любых других допускаемых законом способов обеспечения исполнения обязательств.

Если же под выплату ренты передано движимое имущество, способ обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты должен быть в обязательном порядке согласован сторонами. Им может быть тот же залог имущества либо поручительство третьего лица, банковская гарантия или неустойка. Допускается, однако, и альтернативное решение данного вопроса в виде заключения плательщиком ренты в пользу получателя ренты договора страхования риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты. В случае отсутствия в договоре ренты одного из этих существенных условий он считается незаключенным (ст. 432 ГК). Если условие такого рода в договоре имеется, но оно не выполнено плательщиком ренты, либо обеспечение утрачено или ухудшены его условия по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения связанных с этим убытков (п. 3 ст. 587 ГК).

Наконец, в качестве особой гарантии прав получателя ренты законом предусматривается выплата в его пользу процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой (ст. 588 ГК). Размер этих процентов определяется самими сторонами, а если он в договоре не установлен – то учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства или его соответствующей части, действующей в месте жительства (месте нахождения) получателя ренты (на практике – единой ставкой рефинансирования, устанавливаемой ЦБ РФ). С учетом того, что уплата указанных процентов не является мерой гражданско-правовой ответственности в ее наиболее распространенном понимании, обязанность по их уплате наступает во всех случаях просрочки выплаты ренты, в том числе и тогда, когда это произошло не по вине плательщика ренты.



Понятие, юридическая природа и форма договора ренты.

Договором ренты в соответствии со ст. 583 ГК является договор, по которому одна сторона (покупатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Из определения договора следует, что он носит реальный характер, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. После передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Следовательно, договор ренты является односторонним. Возмездность договора обусловлена тем, что имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме.

Закон весьма строго подходит к форме договора ренты. Данный договор относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а если дело касается отчуждения под выплату ренты недвижимого имущества, то и государственной регистрации (ст. 584 ГК). Данное требование является вполне оправданным, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности, здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора и т. п.

В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка законности его содержания, способна оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.


Постоянная рента.

Договором постоянной ренты является договор, который устанавливает обязанность плательщика ренты уплачивать ренту бессрочно. Субъектами договора постоянной ренты являются получатель ренты и ее плательщик. Получателями постоянной ренты выступают прежде всего граждане независимо от их возраста и трудоспособности. Чаще всего они сами являлись собственниками того имущества, которое было отчуждено под выплату ренты. Но постоянная рента может быть установлена в пользу граждан и другими лицами. В этом случае перед нами договор в пользу третьего лица, который после выражения указанным лицом намерения воспользоваться своим правом по договору не может быть расторгнут или изменен без его согласия.

Наряду с гражданами получателями постоянной ренты могут быть любые некоммерческие организации, если только это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. В настоящее время законом не установлен запрет на получение ренты какими-либо некоммерческими организациями. В частности, такие некоммерческие организации, как учреждения, получать ренту могут, если только иное не установлено их уставами или положениями. Существующий запрет на распоряжение имуществом, приобретенным по смете, не служит для этого препятствием, так как фигуры получателя ренты и лица, отчуждающего имущество под выплату ренты, могут и не совпадать. Исключение из числа возможных получателей ренты коммерческих организаций можно объяснить, пожалуй, лишь тем, что, с точки зрения законодателя, это противоречило бы их основным задачам, а именно существовать и развиваться за счет доходов от предпринимательской деятельности.

Субъектный состав получателей постоянной ренты может меняться. Сама суть данного вида ренты – неограниченность обязанности по ее выплате каким-либо сроком – предполагает, что право на получение ренты может передаваться по наследству, а если получателем ренты является некоммерческая организация – переходить в порядке правопреемства к вновь образуемым юридическим лицам. Разумеется, этого может и не произойти, если наследник, например государство, или правопреемник реорганизованного юридического лица, например коммерческая организация, не могут быть получателями ренты. Законом допускается передача права на получение ренты другим лицам и путем уступки требования, хотя договором может быть наложен запрет на это либо предусмотрена необходимость согласования данного вопроса с плательщиком ренты. Представляется, что по смыслу закона получатель ренты не может переуступить свои права по договору, заключенному в его пользу другим лицом, без согласия данного лица.

В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Кроме того, следует учитывать, что для осуществления отдельных видов коммерческих операций, например сделок с жилыми помещениями, требуется наличие специальной лицензии. Подобно правам получателей постоянной ренты, обязанности ее плательщиков могут переходить к другим лицам, что прямо вытекает из закона (см. ст. 586, 593 ГК).

Предмет договора постоянной ренты, как и других видов рентных договоров, образует, с одной стороны, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты, а с другой, сама рента, которая выплачивается ее получателю. Применительно к имуществу закон не устанавливает никаких ограничений, хотя на практике данный вид ренты чаще всего обременяет земельные участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома и другие объекты недвижимости. Преимущественной формой рентных платежей являются выплачиваемые получателю ренты денежные суммы. Однако договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Не исключается установление и смешанной формы ренты, сочетающей в себе выплату денежных сумм и предоставление содержания в натуре.

Срок договора определяется сутью данного вида ренты, которая должна выплачиваться бессрочно, т. е. без ограничения ее каким-то конкретным периодом. Вместе с тем в договоре стороны должны согласовать периодичность выплаты ренты, которая в принципе может быть любой. Если данный вопрос в договоре не решен, постоянная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала, т. е. не позднее, чем в первый день следующего квартала.

О цене договора постоянной ренты, как, впрочем, и о цене других рентных договоров, можно говорить лишь условно ввиду его алеаторного характера. Наиболее близкой к этому элементу договора является выкупная цена постоянной ренты. Наряду с выкупной ценой ренты в договоре должен быть согласован конкретный размер постоянной ренты, выплачиваемой получателю ренты с определенной договором периодичностью. В отличие от других видов ренты, размер постоянной ренты устанавливается сторонами совершенно самостоятельно при отсутствии в законе указаний на ее возможный минимальный размер. Будучи определенным в договоре, размер выплачиваемой ренты в последующем увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда, если только сторонами не согласован иной порядок индексации ренты либо эта индексация прямо не исключена.

Обязательство по выплате постоянной ренты может быть прекращено соглашением сторон о расторжении договора. Далее, получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым прекратив обязательство прощением долга (ст. 415 ГК). Если, однако, постоянная рента была установлена в его пользу другим лицом, то в случае отказа получателя ренты от своих прав ими может воспользоваться лицо, установившее ренту. Наконец, допустимы и иные способы прекращения обязательства по выплате постоянной ренты, усмотренные главой 26 ГК, кроме, пожалуй, самого распространенного из них, а именно прекращения обязательства исполнением (ст. 408 ГК).

Обязательство по выплате постоянной ренты может прекратиться также в результате случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты данного вида. Однако это может произойти лишь тогда, когда, во-первых, имущество было передано под выплату ренты за плату, и, во-вторых, когда плательщик потребует прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (п. 2 ст. 595 ГК). Что же касается риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты бесплатно, то его несет плательщик ренты, который по-прежнему обязан выплачивать ренту.

Особым случаем прекращения рассматриваемого рентного обязательства является выкуп постоянной ренты. Суть выкупа ренты заключается в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором либо дополнительно согласованном сторонами, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты. Выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора по соглашению сторон. Такое соглашение также может предусматривать выплату получателю ренты компенсации, при определении размера которой стороны не связаны какими-либо установленными законом или договором условиями. В отличие от этого выкуп ренты представляет собой прекращение обязательства, которое осуществляется по инициативе одной из его сторон. Закон предоставляет право на выкуп ренты (право требовать выкупа ренты) как плательщику ренты, так и ее получателю.

Право плательщика на выкуп ренты носит безусловный характер и может быть ограничено лишь специальной оговоркой в договоре о том, что выкуп не может быть осуществлен при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК). Если же в договор включено условие об отказе плательщика постоянный ренты от права на ее выкуп, то оно признается ничтожным и соответственно не препятствует выкупу ренты.

В отличие от плательщика ренты ее получатель вправе требовать выкупа ренты плательщиком ренты лишь в случаях, которые указаны в законе или в договоре (ст. 593 ГК).

Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, которая заранее определена сторонами в договоре. При решении этого наиболее сложного для рассматриваемого договора вопроса стороны должны учитывать целый ряд обстоятельств, в частности стоимость переданного под выплату ренты имущества, величину установленных договором рентных платежей, наличие в договоре запрета на выкуп ренты в течение определенного срока, естественный износ имущества при его использовании и т. п. Однако при всей важности данного вопроса и бесспорной целесообразности решения его в договоре условие о цене выкупа не относится в рассматриваемом договоре к числу существенных. Если выкупная цена постоянной ренты договором не установлена, она определяется по правилам, предусмотренным пп. 2, 3 ст. 594 ГК. В том случае, когда имущество передано под выплату ренты за плату, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При передаче имущества под выплату ренты бесплатно в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК, т. е. исходя из цен, обычно взимаемых за аналогичное имущество.


Пожизненная рента.

Правила закона о пожизненной ренте во многом перекликаются с правилами о постоянной ренте. Вместе с тем договор пожизненной ренты обладает рядом специфических особенностей. Договором пожизненной ренты в соответствии с п. 1 ст. 596 ГК является договор, который устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им лица. Обязанность плательщика ренты – уплачивать ренту в течение срока жизни получателя ренты. Таким образом, получателями данного вида ренты могут быть только граждане, но не юридические лица. При этом допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, например в пользу супругов, детей, членов одной семьи и т. п. Если в договоре пожизненной ренты конкретные доли получателей ренты не определены, они считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты происходит приращение его доли к долям других получателей ренты, если только договор этого прямо не исключает. После смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

Суть рассматриваемого договора исключает иные случаи перехода прав получателя ренты к другим лицам как путем уступки требования, так и в порядке наследственного правопреемства. Поэтому смерть получателя пожизненной ренты либо объявление его в установленном законом порядке умершим приводит к прекращению обязательства.

Что же касается плательщиков пожизненной ренты, то к ним никаких особых требований не предъявляется.

Предметом пожизненной ренты может быть любое движимое и недвижимое имущество, способное к участию в гражданском обороте. Применительно к форме ренты законом допускается лишь одна, а именно выплата ее в виде денежной суммы. Размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем. При определении размера ренты стороны, однако, не могут нарушить требование закона о том, что в расчете на месяц он не должен быть меньше минимального размера оплаты труда, установленного законом. При этом размер ренты автоматически увеличивается одновременно с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда (ст. 318 ГК). Последнее требование, в отличие от аналогичного правила, действующего в отношении постоянной ренты, является императивным и не может быть отменено соглашением сторон.

Срок действия договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты. В течение всего этого периода плательщик ренты обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Естественным основанием прекращения обязательства по выплате постоянной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты.

Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора, является существенное нарушение договора плательщиком ренты. При существенном нарушении договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК). Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т. е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594 ГК). При этом, однако, получатель ренты пользуется одной ощутимой льготой. Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК).

При расторжении договора со взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества, при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты, по общему правилу, не вправе.

Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.


Пожизненное содержание с иждивением.

В соответствии с п. 1 ст. 601 ГК по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Субъектами рассматриваемого договора выступают те же лица, которые могут быть сторонами договора пожизненной ренты. Между указанными договорами вообще достаточно много общего, в связи с чем к пожизненному содержанию с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено предписаниями § 4 главы 33 ГК, посвященного данному виду ренты. Однако договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Если в других видах ренты отношения сторон ограничиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств или иного оговоренного договором предоставления при отсутствии, как правило, личных контактов, то здесь обычно стороны постоянно взаимодействуют друг с другом. Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребности в жилище, питании, одежде и т. п., получатель ренты, как правило, хорошо знает это лицо, доверяет ему и имеет с ним психологический контакт. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой. Учитывая это, закон устанавливает, что отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, равно как сдача его в залог или иное обременение могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК). Сказанное позволяет квалифицировать договор пожизненного содержания с иждивением как договор доверительного (фидуциарного) характера.

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением специфичен тем, что, во-первых, в обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество – жилой дом, квартира, земельный участок и т. д., и, во-вторых, рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Закон указывает на примерный перечень обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания – обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг. Конкретным договором данный перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей.

Закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. Стороны могут пойти дальше и конкретизировать не только условия, качество, форму и т. п. каждого вида предоставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении. В соответствии с п. 2 ст. 602 ГК стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Данное требование закона является императивным, равно как и правило о том, что размер данного вида ренты подлежит индексации соответственно росту минимального размера оплаты труда (ст. 318 ГК). В случае, если между сторонами возникает спор об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, он может быть передан на разрешение суда. Когда условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Статья 603 ГК содержит специальное указание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Поскольку стороны по своему соглашению в любой момент могут прекратить связывающее их обязательство либо преобразовать его путем новации в другое обязательство, например в обязательство по выплате пожизненной ренты, данная норма имеет смысл лишь в том случае, если правом требовать замены вида предоставления наделяется в договоре либо только одна сторона (например, получатель ренты), либо обе стороны. Реализация указанного права может быть поставлена в зависимость от наличия или выполнения каких-либо дополнительных условий, либо может всецело зависеть от усмотрения стороны (обычно от получателя ренты).

Срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца. Периодичность предоставления содержания законом особо не оговаривается, так как данный вопрос решается исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей человека. Вместе с тем сами стороны могут регламентировать и этот аспект своих взаимоотношений. Что касается стоимости объема содержания с иждивением, то она рассчитывается, по общему правилу, помесячно, если сторонами не предусмотрено иное.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Как и применительно к пожизненной ренте, при жизни иждивенца обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т. д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.

Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты. Во-первых, более широким является перечень тех нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества. Во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица, учитываются правила ст. 302 ГК. По смыслу закона, если имущество было передано за плату, последняя должна быть возвращена плательщику ренты с учетом износа имущества, т. е. соответственно уменьшена. Но специально подчеркивается, что плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (п. 2 ст. 605 ГК).


Дарение.

Исходя из ст. 572 ГК договором дарения признается договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать определенное имущество другой стороне (одаряемому) либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности.

Многие договоры гражданского права могут выступать и в качестве возмездных, и как безвозмездные, однако лишь договоры дарения и ссуды являются безвозмездными во всех случаях. На первый взгляд, отсутствие встречного удовлетворения, т. е. безвозмездность обязательства, противоречит самой природе гражданского права. Ведь имущественные отношения, входящие в его предмет, традиционно понимаются как имущественно-стоимостные, товарно-денежные отношения. Действие же макроэкономического закона стоимости в полной мере проявляется лишь в возмездных обязательственных правоотношениях, поскольку именно здесь происходит своеобразный обмен товарами (вещами, работами, услугами).

Договор дарения опосредует переход имущества (вещи, права и т. п.) от одного лица к другому, причем и даритель, и одаряемый являются юридически равноправными субъектами. Таким образом, правоотношения, возникающие из договора дарения, вполне укладываются в рамки предмета гражданского права и адекватны методу гражданско-правового регулирования.

По действующему ГК дарение может выступать в качестве как реального, так и консенсуального договора. В последнем случае договор порождает обязательство передать определенное имущество одаряемому в момент, не совпадающий с моментом заключения договора, т. е. в будущем. Различия между реальным и консенсуальным договорами дарения весьма велики и затрагивают практически все аспекты отношений между дарителем и одаряемым. Не случайно большинство норм главы 32 ГК регулируют либо только реальные договоры дарения, либо только обещание подарить, а количество общих норм, распространяющихся на все виды дарения, минимально. Единственное, что объединяет все разновидности договора дарения, – это его безвозмездный характер.

Реальный договор дарения, как правило, не порождает никаких обязательственных отношений. Единственным исключением из этого правила является обязательство, возникающее в результате дарения имущественного права в отношении самого дарителя. Содержание этого обязательства не специфично для дарения, поскольку оно определяется не самим фактом дарения, а характером подаренного права. Поэтому имеет смысл говорить лишь об обязательстве, возникающем из консенсуального договора дарения.

Главной обязанностью дарителя является передача дара. Если предметом договора является вещь, то ее передача одаряемому может осуществляться посредством вручения, символической передачи (например, вручение ключей) либо вручения правоустанавливающих документов (абз. 2 п. 1 ст. 574 ГК). Передача дара в виде имущественного права в отношении третьего лица обычно производится путем вручения документов, фиксирующих основания возникновения этого права (например, уступка прав по предъявительской ценной бумаге). Единственным основанием возникновения права в отношении самого дарителя является договор дарения. В этом случае переход права на одаряемого обычно происходит автоматически в силу истечения согласованного сторонами срока или по наступлении согласованного отлагательного условия. Передача дара в виде освобождения от обязанности требует от дарителя совершения определенных действий, например получения согласия кредитора одаряемого на перевод долга или исполнения обязанности за одаряемого (в случае возложения исполнения).

Обязанности дарителя по консенсуальному договору дарения переходят к его правопреемникам, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 581 ГК).

Право отказа от исполнения консенсуального договора дарения – одно из важнейших прав дарителя, закрепленное ст. 577 ГК. Даритель может воспользоваться этим правом в двух случаях:

1) если после заключения договора его имущественное, семейное положение либо состояние здоровья изменились настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;

2) если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, члена его семьи или близкого родственника либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

Отказ дарителя от исполнения договора дарения невозможен применительно к обычным подаркам небольшой стоимости (ст. 579 ГК). За этим единственным исключением отказ дарителя от исполнения договора по вышеуказанным основаниям является действием правомерным, а потому не дает одаряемому права на возмещение убытков (п. 3 ст. 577 ГК).

Право на получение дара логически вытекает из самого предмета договора дарения. Его содержание определяется содержанием соответствующей обязанности дарителя. Если предметом дарения является индивидуально-определенная вещь, то в случае неисполнения обязательства дарителем одаряемый приобретает право требовать отобрания этой вещи у дарителя (с соблюдением правил ст. 398 ГК). Если же предмет дарения – вещь, определяемая родовыми признаками, то право на получение дара может сузиться до права на возмещение убытков (п. 2 ст. 396 ГК).

Право отказа от принятия дара закреплено за одаряемым в п. 1 ст. 573 ГК. Это право может быть осуществлено в любой момент до передачи дара и даже не обусловлено наличием каких-либо уважительных причин. Одаряемый вправе отказаться от дара вообще без указания мотивов (если соблюдены формальные требования, предусмотренные п. 2 ст. 573 ГК).

Отсюда можно сделать вывод о том, что принятие дара не является обязанностью одаряемого лица. Но какое же значение имеет тогда согласие одаряемого на принятие дара? Договорное условие о принятии дара устанавливает не обязанность одаряемого, а скорее всего характеризует обязанность дарителя по передаче дара, которая не может быть выполнена, пока дар одаряемым не принят. В этом смысле принятие дара – обязательное условие состоявшейся передачи дара.

Права одаряемого в обычном консенсуальном договоре дарения, по общему правилу, не переходят к его правопреемникам (если иное не предусмотрено договором – п. 1 ст. 581 ГК).

Существование обязанностей на стороне одаряемого лица – явление довольно редкое для обычного дарения. Практически оно ограничивается немногими случаями дарения, связанного с обременением передаваемого имущества в пользу самого дарителя.

Основными видами дарения являются реальный договор (непосредственное дарение) и консенсуальный договор дарения (дарственное обещание). В качестве классификационного критерия здесь выступает момент заключения договора. Но возможна и другая классификация, в основу которой положена цель дарения. Так, различаются дарение в собственном смысле слова, т. е. действие, совершаемое в интересах одного одаряемого лица, и пожертвование дарение, совершаемое в общих интересах неопределенного круга лиц, преследующее общеполезные цели (ст. 582 ГК). Обе приведенные классификации не пересекаются между собой, поэтому пожертвование может выступать и как реальный договор, и как консенсуальный (обещание пожертвовать).

Предмет договора пожертвования уже, нежели собственно дарения. Он охватывает только вещи и права, но не включает освобождения от обязанности. Причина этого очевидна: освобождение одаряемого от обязанности всегда производится в его непосредственных интересах, а не на общее благо. Возможный перечень общеполезных целей пожертвования чрезвычайно велик, а их достижение может вестись самыми различными путями, поэтому ГК воздерживается здесь от каких-либо перечислений. Вместо этого законодатель в ряде случаев предоставляет дарителю право указать конкретное назначение, по которому будет использоваться имущество, пожертвованное на общее благо. Это допустимо, если одаряемым по договору пожертвования является юридическое лицо или гражданин (п. 3 ст. 582 ГК), и невозможно, если имущество жертвуется государству. Более того, в отношении граждан указание конкретного направления использования дара не только возможно, но и абсолютно необходимо, в противном случае пожертвование превратится в обычное дарение. Законодатель, вероятно, исходит из того, что соблазн утаить дар от общества, использовав его на собственные нужды, у среднестатистического гражданина непреодолимо велик.

Если условие о конкретном направлении использования дара в договоре пожертвования отсутствует, одаряемое юридическое лицо обязано самостоятельно определить способы использования дара в общеполезных целях, не противоречащие назначению имущества.

Форма договора дарения определяется его предметом, субъектным составом и ценой. В соответствии с п. 3 ст. 574 и ст. 131 ГК все договоры дарения недвижимого имущества (и реальные, и консенсуальные) должны заключаться в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации.

Правила, определяющие форму договора дарения движимого имущества, предусмотрены п. 2 ст. 574 ГК. В письменную форму под страхом недействительности должны облекаться все консенсуальные договоры дарения (дарственные обещания), а также реальные договоры на сумму более 5 МРОТ, в которых дарителем выступает юридическое лицо.

Специальные требования к форме договора дарения прав по отношению к третьим лицам (уступка требования), а также дарения в виде освобождения от обязанности перед третьими лицами путем перевода долга установлены пп. 1 и 2 ст. 389 и п. 2 ст. 391 ГК.


Общие положения об аренде.

Договор аренды, именуемый также имущественным наймом, наряду с договором найма жилого помещения, относится к типу договоров о возмездной передаче имущества в пользование. Целью договора является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или когда для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику (либо иному законному владельцу имущества) этот договор позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы - получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для передачи другим лицам. Аренда, таким образом, представляет собой способ распоряжения имуществом и одну из форм наиболее полного и рационального его использования.

Договором аренды (имущественного найма) признается такой договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).

В изложенном определении выделяются несколько отличительных признаков, позволяющих отграничить договор аренды от смежных гражданско-правовых договоров по передаче имущества. По общему правилу, арендуемое имущество передается арендодателем арендатору во владение и пользование. Но возможна и аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование. К примеру, по договору аренды телеграфных каналов абоненту предоставлено право пользования ими без фактической передачи во владение абонента.

Владение и (или) пользование имуществом является временным. Именно временным характером владения и пользования, прежде всего и отличается договор аренды от других возмездных договоров по передаче имущества: от договоров купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит к приобретателю в собственность (либо хозяйственное ведение или оперативное управление).

Данные договоры следует отграничивать и по предмету. Предметом аренды могут быть вещи только индивидуально-определенные и не потребляемые. По договорам же купли-продажи, мены и дарения - как индивидуально-определенные вещи, так и вещи, определенные родовыми признаками, потребляемые и не потребляемые, по договору займа - только родовые и потребляемые.

Основной особенностью, отличающей договор аренды от договора по предоставлению имущества во временное безвозмездное пользование, является его возмездный характер. Основная же черта, отличающая договор аренды жилого помещения от договора найма жилого помещения, - его субъектный состав. Нанимателем по договору аренды жилого помещения может быть только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК). И напротив, нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК).

Договор аренды является консенсуальным, возмездным и взаимным.

К видам договора аренды ГК отнесены договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды здания или сооружения, аренды предприятия, финансовой аренды. Следует заметить, что данная система договоров построена на использовании критерия, включающего совокупность экономических и юридических признаков (вид объектов, высокая стоимость, особая значимость для гражданского оборота, необходимость оказания арендодателем услуг по управлению имуществом и его эксплуатации, субъектный состав, особые цели использования имущества и др.). Это предопределило и результат: нетрудно заметить, что аренда здания, сооружения, предприятия, отнесенных к недвижимости транспортных средств, представляет собой аренду недвижимости, т.е. одного и того же вида имущества, однако несмотря на это отнесена к разным видам договора аренды.

Помимо специальных видов аренды в ГК и других законах выделяются договоры аренды отдельных видов имущества (недвижимого имущества, земельных участков, участков лесного фонда, нежилых помещений и т.д.). К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК об этих договорах (ст.625 ГК).

Стороны договора аренды именуются арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул, как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Вместе с тем для отдельных видов аренды ГК установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу. Так, участниками договора аренды предприятия либо договора финансовой аренды могут быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, ст. 665 ГК). В договоре бытового проката на стороне арендодателя выступает только предприниматель (п. 1 ст. 626 ГК).

Арендаторами по договору аренды, по общему правилу, выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК); при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, ст. 665 ГК), по договору проката - лицо, использующее имущество для потребительских целей (п. 1 ст. 626 ГК).

Форма договора аренды может быть письменной и устной. В письменной форме должен совершаться договор аренды юридических лиц между собой и с гражданами. Для сделок между гражданами, в том числе гражданами-предпринимателями, письменная форма установлена только в отношении сделок, заключаемых на срок более года. Сумма сделки при этом значения не имеет. В письменной форме заключаются договоры аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК). Кроме того, соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок предписана законом. Так, в письменной форме (независимо от срока договора и его участников) должны совершаться договоры проката (п. 2 ст. 626 ГК), договоры аренды транспортных средств (ст. 633, 643 ГК).

Договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий подлежат государственной регистрации.

Порядок заключения договора аренды прежде всего регламентируется общими положениями ГК для договоров, заключаемых по свободному усмотрению сторон, согласно которым выбор контрагента, определение условий договора осуществляются сторонами самостоятельно либо путем проведения торгов (конкурсов, аукционов). Исключение составляет договор проката. Согласно п. 3 ст. 626 ГК данный договор является публичным.

Одна из особенностей заключения договоров аренды (особенно аренды оборудования или недвижимого имущества) состоит в широком распространении в предпринимательской деятельности практики проведения торгов по продаже права аренды имущества. Договор аренды при этом заключается с лицом, выигравшим торги.

Важную особенность порядка заключения договора аренды составляет преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК).

Правило о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок является диспозитивным и может быть изменено договором или законом. Так, этого права лишен арендатор по договору проката (п. 2 ст. 627 ГК), по договору аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (ст. 632, 642 ГК).

Интересы арендатора при заключении договора защищаются и тем, что ему дано право на возобновление договора на прежних условиях на неопределенный срок в случае, если после истечения срока договора он продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК). Это положение не применяется к договору проката, договору аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК).

По мнению большинства юристов, условие о предмете - единственное абсолютным образом отнесенное в ГК к существенным условиям договора аренды. Для договора аренды здания или сооружения, аренды предприятия существенным условием в силу прямого указания закона служит, кроме того, условие об арендной плате (п. 1 ст. 654, п. 2 ст. 650 ГК).

Предметом договора аренды следует признать вещи и иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности. Подтверждением такого толкования предмета являются и правила об аренде предприятия, согласно которым предмет данного договора - имущественный комплекс предприятия, включающий не только вещи, но и права и обязанности, в том числе права требования и долги (ст. 656 ГК).

Согласно ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества, продукции, плодов и доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Приведенный перечень возможных форм арендной платы не является ни исчерпывающим, ни императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из перечисленных форм, так и в иной, неназванной в ст. 614 ГК форме. Исключением из этого общего правила является положение ст. 630 ГК, согласно которому арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Срок - одно из основных условий договора аренды. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. Если договор аренды заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок. При заключении договора на неопределенный срок предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца. Впрочем, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В частности, арендатор (но не арендодатель) по договору проката обязан предупредить об отказе в письменной форме не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК).

Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). Последнее правило является диспозитивным, и стороны в договоре вправе предусмотреть иные условия предоставления таких принадлежностей и документов.

Арендатор вправе с согласия арендодателя передать полученное имущество в субаренду. Субарендный договор по своей правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора, и к нему применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При распоряжении имуществом арендодателя в форме субаренды за арендатором сохраняются все обязанности, вытекающие из договора аренды, он остается ответственным по договору перед арендодателем. В субаренду может быть сдано имущество в целом или в части, на весь срок аренды или на меньший период.

Договор субаренды является производным и его условия предопределены договором аренды: субарендатор не может иметь больше прав, чем арендатор. В специальных нормах права нередко уточняется круг случаев, при которых не может быть осуществлена субаренда. Так, исключается субаренда по договору проката, субаренда участков лесного фонда (п. 2 ст. 631 ГК, ст. 31 Лесного кодекса).

Арендное правоотношение прекращается по общим правилам прекращения гражданско-правовых обязательств, предусмотренных в гл. 26, 29 ГК. Кроме того, арендное обязательство прекращается также при наступлении какого-либо из обстоятельств, указанных в гл. 34 ГК "Аренда". Прежде всего аренда прекращается с истечением срока действия договора. Если договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон может прекратить его по своему усмотрению в любое время в соответствии с правилами ст. 610 ГК.

Договор аренды может быть прекращен и досрочно, посредством его расторжения. Досрочное расторжение договора аренды, как и других гражданско-правовых договоров, по общему правилу, осуществляется вследствие соглашения сторон. Как исключение из общего правила в случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором, допускается одностороннее расторжение договора.

Одностороннее расторжение договора аренды может быть осуществлено либо по решению суда, либо без обращения в суд путем одностороннего отказа от исполнения договора (ст. 450, 310 ГК). Расторжение договора путем одностороннего отказа возможно в случаях, предусмотренных законом, а для обязательств, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, также и в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст. 619,620 ГК). В качестве примера предусмотренного в законе случая решения без помощи суда вопроса о расторжении договора аренды можно сослаться на ст. 627 ГК, в соответствии с которой арендатор по договору проката вправе отказаться от договора в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней до даты расторжения. Аналогичный внесудебный порядок расторжения договора путем отказа любой стороны от его исполнения предусмотрен ст. 610 ГК для случаев заключения договора на неопределенный срок.

Случаи нарушения договора аренды, позволяющие по требованию одной из сторон расторгнуть договор по решению суда (т.е. в общем порядке), как правило, носят характер расшифровки понятия "существенные нарушения договора" применительно к арендным отношениям.

Так, согласно ст. 619 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (с этим положением соотносится правило п. 3 ст. 615 ГК о последствиях ненадлежащего пользования арендованным имуществом); 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта в случае возложения на него такой обязанности. Договором аренды могут быть установлены и другие, дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Упомянутая статья предусматривает расторжение договора только в судебном порядке, в том числе и по основаниям, предусмотренным договором.

Арендатором, как и арендодателем, требование в суд о расторжении договора может быть заявлено также после соблюдения досудебного порядка урегулирования вопроса о расторжении договора. Прежде чем обратиться в суд арендатор направляет арендодателю предложение расторгнуть договор. В суд требование о расторжении договора может быть заявлено только тогда, когда на предложение о расторжении договора от арендодателя не последует ответа в срок, указанный в предложении, а при отсутствии в нем такого срока - в тридцатидневный срок; либо получен отрицательный ответ (ст. 452 ГК).

Особым случаем прекращения договора аренды является выкуп арендованного имущества арендатором как по истечении срока аренды, так и до его окончания при условии внесения арендатором всей обусловленной суммы (ст. 624 ГК). Условие о выкупе арендованного имущества может быть предусмотрено как законом, так и договором. В договор данное условие может быть включено лишь в случае, если в законе не содержится запрет относительно включения условия о выкупе в договор. Так, запрещен выкуп арендованных участков лесного фонда (ст. 34 Лесного кодекса РФ).

В случае прекращения договора, за исключением прекращения путем выкупа арендованного имущества, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ответственность сторон по договору аренды является полной и строится по общим правилам. Наряду со взысканием убытков ответственность за нарушение условий договора аренды может выражаться и в уплате неустойки (как правило, договорной).

При возложении на арендатора ответственности за просрочку внесения арендной платы следует иметь в виду возможность взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК.

При нарушении условий договора аренды применяются и другие санкции или способы защиты, не относящиеся к гражданско-правовой ответственности (ст. 12 ГК).


Прокат.

По договору проката арендодатель, сдающий имущество в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК).

Выделение договора проката как разновидности договора аренды обусловливается определенной спецификой в субъектном составе, объектах аренды, правах и обязанностях сторон. Особенностью договора проката является его публичный характер (п. 3 ст. 626 ГК), что означает распространение на него правил ст. 426 ГК: он должен быть заключен с каждым, кто обратится к арендодателю, и на одинаковых для всех условиях; при необоснованном уклонении от заключения договора арендатор вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор и возмещении причиненных этим убытков.

Отношения проката регулируются специальными правилами, содержащимися в § 2 гл. 34 ГК, а также в части, не противоречащей им, общими положениями об аренде. Если арендатором по договору выступает гражданин, то на данные отношения распространяется действие Федерального закона "О защите прав потребителей", на что указывается в п. 1, 2 постановления № 7 Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей".

Арендодателем по договору проката может быть только лицо (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель), осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду. Арендодателем выступают, как правило, специализированные службы проката, для которых сдача вещей напрокат - основной вид деятельности. В последнее время наиболее широко применяется договор проката организациями, предоставляющими имущество напрокат в качестве дополнительных услуг (гостиницы, спортивные клубы и др.).

Предметом договора проката, в отличие от договора аренды, могут быть только движимые непотребляемые вещи, используемые преимущественно для потребительских целей (например, предметы домашнего обихода, бытовая техника, музыкальные инструменты и др.). Использование сдаваемых напрокат вещей в потребительских целях не предполагает обслуживание лишь граждан, так как юридическое лицо также может употреблять имущество в этих целях, в частности для удовлетворения интересов своих работников. Напрокат могут сдаваться и вещи, не предназначенные для бытового использования, если это предусмотрено договором или вытекает из существа обязательства: приборы, оборудование, другие технические средства.

Арендная плата по договору проката устанавливается только в виде платежей в твердой сумме. Другие формы оплаты, в том числе перечисленные в п. 2 ст. 614 ГК, не могут быть предусмотрены соглашением сторон. Платежи могут вноситься согласно условиям договора как единовременно, так и периодически. Оплата в полном объеме предусматривается при краткосрочном прокате (почасовом, суточном, месячном). При заключении договора на длительный срок в нем устанавливаются сроки внесения и размер периодических платежей, причем первый взнос, как правило, уплачивается при подписании договора. При досрочном расторжении договора внесенная арендная плата возвращается арендатору в соответствующей части, которая исчисляется со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

В отношении договора проката устанавливается максимальный (предельный) срок - один год, т.е. стороны вправе самостоятельно определять срок договора, но не свыше одного года. Если срок договора превышает предельный, то он будет считаться заключенным на один год. К договору проката неприменимы правила ст. 621 ГК о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на его возобновление. Арендатор, нуждающийся в арендуемой вещи и по истечении срока договора, вправе заключить договор на новый срок, но на общих основаниях.

Для договора проката в п. 2 ст. 626 ГК предусматривается обязательная письменная форма. Обычно сдача вещей напрокат оформляется квитанцией-обязательством. Выдача предметов проката гражданам в зонах отдыха (на пляжах, лодочных станциях, в парках) осуществляется, как правило, при предъявлении ими паспорта и (или) под денежный залог, размер которого соответствует стоимости прокатного имущества.

По договору проката на стороны возлагаются дополнительные по сравнению с общими положениями об аренде права и обязанности, отражающие его специфику.

Арендодатель обязан предоставить имущество во владение и пользование. Сдаваемая напрокат вещь должна быть передана арендатору в сроки, предусмотренные в договоре. Отношения по предоставлению права пользования имуществом с сохранением права владения за арендодателем не опосредуются договором проката.

Передаваемое имущество должно отвечать требованиям ст. 611 ГК, т.е. находиться в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению. Его исправность проверяется арендодателем в присутствии арендатора (ст. 628 ГК). Кроме того, на арендодателя возлагается обязанность по предоставлению арендатору необходимой и достоверной информации о сдаваемой вещи путем ознакомления его с правилами эксплуатации имущества либо выдачи письменных инструкций о пользовании имуществом. Данная обязанность арендодателя аналогична обязанности продавца по договору розничной купли-продажи (п. 1 ст. 495 ГК). Поэтому информация о пользовании сдаваемой напрокат вещи может содержаться в относящихся к ней документах, в частности в техническом паспорте (п. 2 ст. 456 ГК).

Выполнение арендодателем данных обязанностей приобретает особое значение при обнаружении недостатков в сданном напрокат имуществе. Проведенная проверка позволяет установить факт рабочего состояния арендованного имущества при его передаче арендатору. Предполагается также, что арендатор в отличие от арендодателя не обладает специальными знаниями, необходимыми для использования арендуемого имущества, в связи с чем неисполнение арендодателем данной обязанности лишает его права при обнаружении недостатков ссылаться на то, что они возникли в результате нарушения арендатором правил эксплуатации.

Арендодатель по договору проката несет обязанность по производству не только капитального ремонта сданного в прокат имущества, но и текущего, что обусловлено, прежде всего отсутствием у арендатора особых знаний и технических средств, требующихся для его проведения.

Пользование арендованным имуществом должно осуществляться лично арендатором, так как на удовлетворение его потребностей нацелен договор. В п. 2 ст. 631 ГК установлен императивный запрет на передачу вещей третьим лицам независимо от правовых оснований. Не допускаются сдача имущества в субаренду, передача прав и обязанностей по договору другому лицу, предоставление в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы.

В случае обнаружения недостатков в имуществе, полностью или частично препятствующих его использованию, арендодатель по заявлению арендатора обязан в течение 10 дней принять меры к их устранению. Он вправе по своему усмотрению либо безвозмездно их устранить на месте, либо заменить данное имущество аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии (п. 1 ст. 629 ГК). Выбор способа зависит прежде всего от характера недостатков и технических возможностей: если недостатки не могут быть устранены на месте, арендодатель должен предоставить аналогичное имущество.

В соответствии с п. 4 ст. 614 ГК арендатор вправе требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, существенно ухудшились. Поэтому арендная плата за время устранения недостатков не должна взиматься, за исключением случаев, когда недостатки возникли по вине арендатора.

Если арендодатель докажет, что недостатки возникли вследствие нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания арендованного имущества, то на последнего возлагается обязанность по возмещению расходов арендодателя на ремонт и транспортировку имущества. При приведении арендатором объекта аренды в полную непригодность арендодатель вправе требовать от арендатора возмещения убытков.

Интересы арендодателя защищаются установлением в п. 3 ст. 630 ГК упрощенной процедуры взыскания с арендатора задолженности по арендной плате. Взыскание производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.

Особенность досрочного расторжения договора проката заключается в том, что арендатор вправе в любое время расторгнуть договор, предварительно предупредив об этом арендодателя за 10 дней. Арендодатель может расторгнуть договор по общим основаниям, указанным в ст. 619 ГК (за исключением п. 4).


Аренда транспортных средств.

В ГК предусмотрены две разновидности аренды транспортных средств: аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда без экипажа) и аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда с экипажем).

Договор аренды транспортного средства без экипажа в соответствии со ст. 642 ГК представляет собой обязательство, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Договор аренды транспортного средства с экипажем определен в ст. 632 ГК как обязательство, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Аренда транспортных средств сформулирована в ГК как вид договора аренды. Это означает, что она, с одной стороны, характеризуется родовыми признаками аренды как типа договора и, с другой стороны, имеет отличительные качества, обусловившие специфическое правовое регулирование. В связи с этим, определяя место аренды транспортных средств в системе гражданских договоров, необходимо отметить следующее.

Во-первых, договор аренды транспортных средств, как и любой другой вид аренды, направлен на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование. Данная направленность позволяет применять к нему большое количество общих положений об аренде. Разместив институт аренды транспортных средств в § 3 гл. 34 ГК, законодатель указал в ст. 625 ГК, что общие положения об аренде применяются к аренде транспортных средств, если иное не предусмотрено специальными правилами о ней.

Во-вторых, квалифицирующим признаком аренды транспортных средств, отличающим ее от других видов аренды, является специфика транспортного средства как предмета договора. Этот признак имеет нормообразующее значение: он служит основой для выработки и применения к обеим разновидностям аренды транспортных средств унифицированных правовых норм.

Нормообразующее значение специфики транспортного средства реализовано в ГК следующим образом. Ввиду того, что данная специфика в наиболее чистом виде проявляется в таком договоре аренды транспортного средства, который не осложнен оказанием услуг по управлению и эксплуатации, аренда транспортного средства без экипажа является родовым институтом аренды транспортных средств. Нормативная база именно данного договора отражает особенности аренды транспортных средств как таковой. Правила, обусловленные наличием услуг по управлению и эксплуатации, лишь уточняют правовое регулирование, предопределенное спецификой транспортного средства. Причем на некоторые элементы правового регулирования, обусловленные этой спецификой, фактор оказания услуг не влияет. Нормы, содержащие данные элементы, являются унифицированными. Хотя такие правила не выделены в качестве общих положений об аренде транспортных средств, нетрудно заметить, что они имеются в обоих разделах, регламентирующих указанные разновидности аренды. Так, оба вида договора аренды транспортных средств являются реальными (ст. 632 и 642 ГК). Для них установлена письменная форма (ст. 633 и 643 ГК). Согласно ст. 632 и 642 ГК к договорам аренды транспортных средств не применяются правила о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заклю­чение договора на новый срок. В отличие от общих норм об аренде, предусматривающих диспозитивное право арендатора с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, арендатор транспортного средства, по общему правилу, вправе сдавать его в субаренду без согласия арендодателя (ст. 638, 647 ГК).

Специфика транспортного средства, предопределившая необходимость особой правовой регламентации, проявляется в том, что оно представляет собой сложное техническое устройство и является источником повышенной опасности.

В-третьих, в том случае, когда арендодатель наряду с предоставлением в аренду транспортного средства оказывает арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации, в договор аренды транспортного средства вплетается обязательство, направленное на оказание услуг, что, однако, нельзя рассматривать как простое сложение указанных обязательств. Если бы это было так, то для регулирования подобных сложных отношений было бы достаточно суммарного применения норм, регламентирующих аренду транспортного средства без экипажа и оказание услуг, по правилам о смешанном договоре (п. 3 ст. 421 ГК). Такое вплетение вносит качественное своеобразие непосредственно в арендные отношения. Именно это обстоятельство продиктовало необходимость формирования специальной разновидности договора аренды транспортного средства.

Таким образом, правовая база договора аренды транспортного средства с экипажем состоит, с одной стороны, из унифицированных норм, обусловленных спецификой транспортного средства, на которые не влияет наличие или отсутствие услуг по управлению и технической эксплуатации, а, с другой стороны, из правил, отражающих то влияние, которое оказывают услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства на арендные отношения. Особенности правового регулирования аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации выражаются, в частности, в возложении на арендодателя дополнительного обременения по поддержанию надлежащего состояния транспортного средства (ст. 634 ГК) и по страхованию (ст. 637 ГК), а также в специальных правилах ответственности за вред, причиненный транспортному средству или транспортным средством (ст. 639, 640 ГК).

В дополнение можно отметить следующее. В основе разграничения обязательств перевозки и аренды транспортного средства с экипажем лежит признак направленности. Аренда направлена на передачу имущества во временное пользование, а перевозка – на оказание услуг по перемещению груза, пассажира или багажа при помощи транспортного средства. Если правоотношение направлено на возмездную передачу имущества во временное пользование, то оно характеризуется признаками, требующими применения к нему арендных правил, какие бы дополнительные обязательства ни вплетались в него. Поэтому отношения по возмездной передаче транспортного средства во временное пользование являются, в первую очередь, арендными. Другое дело, что они могут дополняться обязательством иной направленности. В договоре аренды транспортного средства с экипажем они дополняются обязательством, направленным на оказание услуг по управлению и техническому обслуживанию.


Аренда зданий и сооружений.

Исходя из п. 1 ст. 650 ГК договором аренды здания или сооружения является договор, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции.

Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения либо для предпринимательской деятельности, либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (к примеру, для размещения офиса). Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица (п. 2 ст. 671 ГК).

Предметом договора служат здания и сооружения, т. е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид. Пользование зданием или сооружением практически невозможно без пользования земельным участком, последний же стороны далеко не всегда упоминают в договоре аренды наряду со зданием (сооружением), которое на нем расположено. Для восполнения этого пробела и предназначены нормы ГК.Данный договор выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета.

Ответа на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, ГК не содержит. Однако исходя из общеупотребительного значения этих слов можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Юридического значения делению объектов на здания и сооружения с точки зрения их аренды ГК не придает.

Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Например, флигель здания имеет отдельный вход и расположен на участке, который граничит с соседним. Такой земельный участок в любой момент может быть функционально обособлен и передан в пользование арендатору части здания (сооружения). К тому же нельзя не учитывать и многолетнюю историю нашего гражданского законодательства, которое в свое время распространило на части жилого дома тот же правовой режим, что и на дом в целом.

Сложнее обстоит дело с частями здания (нежилыми помещениями), которые не занимают и не могут занимать обособленного участка. К их числу относятся, скажем, нежилые помещения в многоэтажных зданиях, расположенные на одном из этажей. Выделение обслуживающего такие помещения участка объективно невозможно, хотя на практике подобные договоры заключаются довольно часто. В результате оказывается разорванной связь объекта аренды (части здания или сооружения) с земельным участком, т. е. договор в значительной мере лишается специфики, закрепленной ГК. Именно это обстоятельство и позволяет некоторым авторам распространять на аренду нежилых помещений общие положения о договорах аренды.

При всей внешней обоснованности этой точки зрения у нее есть и слабые моменты. Нежилые помещения имеют больше общего со зданиями и сооружениями, а не с иными объектами аренды. Поэтому многие нормы, которые подлежат применению к аренде зданий и сооружений, было бы логично распространить и на нежилые помещения. В особенности это касается правил о государственной регистрации договора аренды здания (сооружения). Нежилое помещение – менее значимый объект, чем здание, однако оно подвержено большим ограничениям в результате применения общих правил п. 2 ст. 606, а не п. 2 ст. 651 ГК. Трудно представить, какие потери понесет гражданский оборот вследствие исполнения требования о регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных сроком менее чем на один год.

Неслучайно в главе 30 ГК в отдельный параграф выделены правила о продаже недвижимости, а не зданий и сооружений. Иное решение серьезно ущемило бы права сторон такого договора, как, впрочем, и договора аренды. Следовательно, есть все основания, используя аналогию закона, распространить правила об аренде зданий и сооружений и на нежилые помещения, за исключением норм, касающихся перехода к арендатору прав на земельный участок. Во всяком случае, к аренде нежилых помещений должны применяться правила о форме договора аренды зданий (сооружений), его регистрации, порядке передачи объекта и уплаты арендной платы.

Форма договора аренды зданий и сооружений – письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Эта норма является исключением из общего правила, закрепленного п. 2 ст. 609 ГК, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. А поскольку исключения не могут толковаться расширительно, п. 2 ст. 651 не должен применяться к аренде других видов недвижимого имущества, например земельных участков или предприятий.

Арендная плата относится к существенным условиям данного договора и при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о ее размере договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются (п. 1 ст. 654 ГК).

Плата за аренду здания или сооружения включает плату за пользование земельным участком.

Оплата осуществляется обычно помесячно либо поквартально. Широко распространена предварительная форма оплаты.

Договор аренды здания и сооружения может быть заключен как на определенный срок (это может быть как краткосрочная аренда, так и долгосрочная), так и на неопределенный.


Аренда предприятий.

Договором аренды предприятия в соответствии с п. 1 ст. 656 ГК является договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Договор аренды предприятий выделен в самостоятельный вид также исходя из его предмета. Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды. Предприятие передается в аренду не как застывший объект, а в работающем состоянии.

Более того, суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия (ст. 660 ГК). Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Арендатор также вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость.

Содержание права пользования предприятием, по сравнению с обычным договором аренды, расширено. Однако по соглашению сторон такое расширение может быть отменено.

В то же время предприятие как объект аренды не подпадает целиком под общее понятие предприятия, содержащееся в ст. 132 ГК. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды как минимум три – и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывается.

1. Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты – только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст. 132 ГК, подобных различий не проводит. Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборотных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предприятия в аренду.

2. При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о том, что передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. При определении состава предприятия в ст. 132 ГК такая оговорка отсутствует. Это означает, что ряд прав не может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве о том или ином природном ресурсе соответствующего запрета. Например, Лесной кодекс РФ запрещает субаренду участков лесного фонда, поэтому к арендатору предприятия право пользования этим объектом перейти не может.

3. Установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК). Ст. 132 ГК об этом умалчивает.

Нормы ст. 657 ГК, посвященные правам кредиторов при аренде предприятия, представляют собой конкретизацию правила п. 1 ст. 391 ГК о том, что перевод долга возможен только с согласия кредитора.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до передачи его арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Срок такого уведомления в п. 1 ст. 657 ГК не установлен, и потому для его определения должны применяться правила ст. 314 ГК.

Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК). Указанный трехмесячный срок относится к пресекательным. Его пропуск влечет прекращение права требовать досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. По существу пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору.

Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и о возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657). Этот срок является сокращенным сроком исковой давности (п. 1 ст. 197 ГК).

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК). Наступление солидарной ответственности возможно в случаях, когда:

1) уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении убытков в пределах трехмесячного срока;

2) не уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет о том же иск в пределах годичного срока исковой давности.

Наконец, отдельно регламентируется передача в аренду в составе предприятия прав, полученных на основании лицензии (разрешения). Обычно при утверждении правил лицензирования какого-либо вида деятельности прямо указывается, что лицензия (разрешение) непередаваема. Однако это происходит не всегда. Некоторые виды лицензий (разрешений) могут быть переданы, например в сфере внешнеторговой деятельности.

В п. 2 ст. 656 ГК на этот случай установлено правило о том, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами. Таким образом, те обязательства, которые не могут быть переданы арендатору в связи с отсутствием у него разрешений (лицензий), остаются у арендодателя.

Форма договора аренды предприятий – письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В каком порядке производится регистрация, в ГК не сказано. Поскольку в данном случае предприятие выступает как объект, а не субъект права, регистрация договора его аренды не может осуществляться в порядке, установленном для регистрации юридических лиц. Исходя из того, что предприятие признается недвижимостью (п. 2 ст. 132 ГК), договор аренды предприятия должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом. Правда, в настоящее время предприятия как объекты недвижимости нигде не регистрируются. Соответственно практически невозможна и регистрация сделок с ними, в том числе договоров аренды.

К числу существенных условий договора аренды предприятий помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Основанием для такого вывода служит правило п. 2 ст. 650 ГК. Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета этого договора – действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия.

Обязанности арендодателя по сравнению с обычными претерпели следующие изменения.

1. Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конкретизирована путем указания на документ, которым оформляется передача предприятия, – передаточный акт. Порядок составления и содержание передаточного акта установлены ст. 655 ГК. Передача предприятия как сложного имущественного комплекса с множеством составных частей сама но себе достаточно сложна и трудоемка. Поэтому подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит в обязанности арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 659 ГК). Это естественно, поскольку именно арендодатель лучше всего знает состав передаваемого в аренду предприятия, в том числе его кредиторов.

2. На арендодателя возложена дополнительная обязанность – возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (абз. 1 ст. 662 ГК). В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае он будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство. Эта обязанность арендодателя вытекает из предусмотренного ст. 660 ГК права арендатора производить улучшения арендованного имущества.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности (абз. 2 ст. 662 ГК). Под несоразмерностью увеличения стоимости предприятия повышению его качества (эксплуатационных свойств) следует понимать такой рост качества, который мог бы быть достигнут существенно меньшими затратами, чем те, которые предлагается компенсировать. Нарушение принципа добросовестности означает, что улучшения производятся с целью возмещения стоимости понесенных на них затрат, а не роста качества (эксплуатационных свойств) предприятия. Нарушение же принципа разумности будет налицо, если арендатор при осуществлении улучшений не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота (п. 1 ст. 401 ГК).

Обязанности арендатора конкретизированы следующим образом.

1. Арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК).

Что же касается расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия, то арендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность арендатора уплачивать платежи по страхованию арендованного имущества является императивной. Однако она может быть реализована только в отношении обязательного страхования. Обязанность производить добровольное страхование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в договоре аренды предприятия.

2. При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст. 664 ГК). Иными словами, в данном случае установлен принцип – как предприятие было передано, так оно должно быть и возвращено.

Подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды. Возложение этой обязанности на арендатора объясняется тем, что именно он знает все особенности арендованного предприятия на момент возврата и легко может их учесть.

Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно. Многие компоненты предприятия при его возврате, в том числе досрочном, могут оказаться безвозвратно утраченными, либо стоимость предприятия существенно уменьшится. На этот случай в ст. 663 ГК установлена специальная норма, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом, налицо ситуация, когда последствия недействительности или нарушения условий договора не применяются исходя из общественных интересов.


Финансовая аренда (лизинг).

В соответствии со ст. 665 ГК договором финансовой аренды (лизинга) признается договор, где арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество (предмет лизинга) у определенного им же продавца и предоставить этот предмет лизингополучателю за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Лизингодателем является физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в собственность определенное имущество (предмет лизинга) и предоставляет его по договору лизинга во временное владение и пользование лизингополучателю (п. 1 ст. 4 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»).

Лизингополучатель – это физическое или юридическое лицо, которое получает имущество (предмет лизинга) во временное владение и пользование на основании договора лизинга.

Продавцом (поставщиком) выступает физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи (поставки) с лизингодателем продает последнему предмет лизинга.

Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое недвижимое и движимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.

Форма договора лизинга установлена п. 1 ст. 15 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)». Договор лизинга независимо от его срока должен быть заключен в письменной форме.

К существенным условиям договора лизинга относятся:

1) предмет договора;

2) срок договора (срок его действия);

3) цена договора (размер и состав лизинговых платежей);

4) порядок балансового учета предмета договора лизинга.

Договор лизинга является разновидностью договора аренды, которому присущи специфические признаки. На основе Конвенции УНИДРУА (Оттавской) о международном финансовом лизинге 1988 г. (далее – Конвенция о лизинге или просто Конвенция), ГК и Федерального закона «О лизинге» (далее – Закон о лизинге или просто Закон) можно выделить следующие признаки договора лизинга:

1) наличие у лизингодателя цели финансирования (инвестирования), т. е. заключение договора лизинга с целью вложения денежных средств в имущество, которое затем будет сдано в лизинг, а лизинговые платежи по сути выступят превращенной формой дохода на вложенный капитал. Очевидно, что имущество в его натурально-вещественной форме не нужно лизингодателю и приобретается последним исключительно с целью извлечения из него дохода. При этом интересы лизингодателя как кредитора обеспечиваются наличием у него в собственности имущества, на которое при неисполнении лизингополучателем обязательства не нужно даже обращать взыскание. Достаточно потребовать возврата имущества. Таким образом, наряду с финансовой договор лизинга выполняет еще и обеспечительную функцию;

2) приобретение лизингодателем имущества, передаваемого в лизинг, после заключения договора, причем, как правило, по выбору лизингополучателя и у указанного последним продавца. В этом случае лизингодатель не несет ответственности за выбор предмета договора и продавца. Правда, договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем. Однако даже если это положение и внесено в договор, останется такой признак лизинга, как приобретение лизингодателем имущества после заключения договора и в целях его исполнения;

3) использование лизингополучателем переданного в лизинг имущества для предпринимательских целей. Такие цели должны преследовать обе стороны договора лизинга;

4) предоставление имущества по договору лизинга одновременно и во владение, и в пользование лизингополучателя. Предоставление имущества просто в пользование лишено смысла, поскольку лизингодатель не нуждается в сохранении владения предметом лизинга. Цель лизингодателя – получить прибыль за счет сдачи имущества в лизинг. Владение предметом лизинга в этом смысле может ему даже помешать, поскольку в ряде случаев предполагает несение определенных расходов;

5) передача имущества на определенный срок, близкий к сроку полной амортизации предмета лизинга. Возможность заключения договора лизинга на неопределенный срок (или без указания срока) исключена законом. Это неслучайно, поскольку лизинговая деятельность предполагает точный расчет размера лизинговых платежей в зависимости от срока договора. Следовательно, этот срок должен быть известен уже при заключении договора. В противном случае исчезнут четкие критерии определения ликвидности и платежеспособности лизинговой компании, а ведь ей разрешено привлекать средства третьих лиц (сторонних инвесторов);

6) возможность выкупить предмет лизинга в собственность лизингополучателя путем уплаты лизинговых платежей, если это предусмотрено договором (ст. 2 и 19 Закона о лизинге).

Право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено в любом договоре аренды (ст. 624 ГК). Однако для выкупа необходимо внести специальный выкупной платеж, предусмотренный договором (в данном случае смешанным) или дополнительным соглашением к нему. И в качестве такого платежа никогда не может быть засчитана арендная плата.

Иначе обстоит дело с договором лизинга, где лизинговые платежи могут быть одновременно и выкупными. Естественно, возможность выкупа предмета лизинга, в том числе путем уплаты только лизинговых платежей, должна быть прямо предусмотрена в договоре. Ни Конвенция, ни ГК не рассматривают право выкупа как неотъемлемый признак каждого договора лизинга. Поэтому противоречащее им правило п. 1 ст. 19 Закона о лизинге применяться не может.

Все это позволяет трактовать договор лизинга как двустороннюю (а не многостороннюю) сделку (договор арендного вида), неразрывно связанную с договором купли-продажи лизингового имущества. Лизингодатель по договору лизинга возлагает исполнение части своих обязанностей на продавца по договору купли-продажи (п. 1 ст. 313 ГК), причем имеет место особый случай перепоручения исполнения, при котором перед кредитором (лизингополучателем) в силу прямого указания закона становится ответственным только исполнитель (продавец). В свою очередь, договор купли-продажи предстает перед нами как договор в пользу третьего лица – лизингополучателя (ст. 430 ГК).

Содержание договора лизинга отличается от содержания обычного договора аренды с точки зрения прежде всего обязанностей лизингодателя.

Лизингодатель обязан:

1) приобрести в свою собственность избранное лизингополучателем имущество у указанного им же продавца на основании договора купли-продажи.

Лизингодатель, приобретая имущество для лизингополучателя, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу (ст. 667 ГК), и соответственно назвать это лицо.

Договором может быть предусмотрено, что выбор имущества и его продавца производится лизингодателем. В этом случае он также заключает договор купли-продажи. В соответствии с п. 5 ст. 15 Закона о лизинге лизингодатель, если он имеет право выбора продавца, может заранее приобрести лизинговое имущество с тем, чтобы оно было впоследствии передано лизингополучателю.

Договор купли-продажи относится к числу обязательных (п. 3 ст. 15 Закона). Лизинговая операция без его заключения осуществлена быть не может;

2) обеспечить передачу предмета лизинга лизингополучателю в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Если иное не предусмотрено договором лизинга, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно лизингополучателю в месте нахождения последнего (п. 1 ст. 668 ГК). Продавец осуществляет такую передачу в соответствии с заключенным им договором купли-продажи, что превращает последний в договор в пользу третьего лица – лизингополучателя, который имеет право потребовать от продавца исполнения возложенных на него обязанностей. Впрочем, лизинговый договор может предусматривать правило о том, что вещь в лизинг будет передавать не продавец, а лизингодатель. Тогда договор купли-продажи будет обычным.

Что же касается остальных обязанностей лизингодателя, то они сохраняются в неизменном виде.

Помимо основных обязанностей лизингодателя договор может включать также дополнительные. В п. 4 ст. 7 Закона они названы «дополнительными услугами» со стороны лизингодателя. Под ними понимаются услуги любого рода, оказываемые лизингодателем как до начала пользования, так и в процессе пользования предметом лизинга лизингополучателем. Перечень, объем и стоимость этих услуг должны быть указаны в договоре лизинга. Включая в договор лизинга «дополнительные услуги», стороны превращают его в смешанный договор в смысле п. 3 ст. 421 ГК. Договоры лизинга, которые включают в себя весь комплекс необходимых для эксплуатации предмета лизинга «дополнительных услуг», оказываемых лизингодателем, называют договорами полного или «мокрого» лизинга (wet leasing). Соответственно договоры без «дополнительных услуг» называют чистым лизингом (net leasing).

Помимо «дополнительных услуг», входящих в состав договора лизинга, Закон о лизинге упоминает об отдельных договорах, заключаемых лизингодателем, – обязательных и сопутствующих (п. 3 ст. 15). К обязательным отнесен только договор купли-продажи. К сопутствующим же – кредитный договор, договор залога, поручительства, страхования и другие. Эти договоры составляют элемент лизинговой операции, но не включаются в договор лизинга, существуя отдельно. Лизинг в нашем ГК не связан с постепенным приобретением лизингополучателем в собственность арендованного имущества путем уплаты лизинговых платежей. Однако такая возможность не исключена в силу ст. 624 ГК. С учетом того, что срок договора лизинга по продолжительности должен быть соизмерим со сроком полной амортизации предмета лизинга или превышать его (абз. 2 п. 3 ст. 7 Закона о лизинге), лизинговые платежи по существу включают полную (или близкую к ней) стоимость лизингового имущества. Иными словами, лизингодатель полностью окупает свои затраты и даже извлекает из договора лизинга доход. Напротив, лизингополучатель выплачивает полную стоимость предмета лизинга. Поэтому для него в подавляющем большинстве случаев целесообразно приобрести этот предмет в свою собственность по окончании договора и без дополнительных расходов. Однако переход предмета лизинга в собственность лизингополучателя не является обязательным с точки зрения ГК. Он должен быть предусмотрен договором лизинга. Ведь если лизинговый платеж является одновременно и выкупным, обе стороны договора получают значительный выигрыш по налогам.

Поскольку лизингодатель, по общему правилу, сам имущество в лизинг не предоставляет, не выбирает, кто будет продавцом и какое имущество должно быть приобретено, его ответственность по договору лизинга является менее строгой, чем в рамках обычного договора аренды. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, лизингодатель не несет ответственности перед лизингополучателем за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на лизингодателе. В частности, лизингодатель, по общему правилу, не отвечает за недостатки переданного в лизинг имущества. Однако если выбор продавца был произведен лизингодателем, лизингополучатель вправе по своему выбору предъявить требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и лизингодателю, которые несут солидарную ответственность (п. 2 ст. 670 ГК).

Все обычные обязанности арендатора сохраняются и по договору лизинга, хотя иногда и в измененном виде. Так, особенность исполнения обязанности лизингополучателя уплачивать лизинговые платежи (п. 6 ст. 15 Закона) состоит в их сложной структуре: они включают в себя одновременно и возмещение затрат лизингодателя, и его вознаграждение. Далее, если за несвоевременный возврат предмета лизинга установлена неустойка, то убытки могут быть взысканы с лизингополучателя в полной сумме сверх неустойки, или иное не предусмотрено договором лизинга (п. 8 ст. 17 Закона). Эта неустойка по общему правилу является штрафной (кумулятивной).

Закон о лизинге добавляет к обычным обязанностям арендатора обязанность лизингополучателя принять предмет лизинга (п. 6 ст. 15). Между тем эта обязанность лизингополучателя логически вытекает из обязанности лизингодателя передать предмет лизинга и по сути означает, что первый как кредитор должен принять предложенное ему вторым исполнение. Особого смысла в выделении этой обязанности нет.

Важной обязанностью лизингополучателя является беспрепятственный допуск лизингодателя к предмету лизинга и финансовой информации с целью осуществления им инспектирования и контроля (ст. 37 и 38 Закона). Лизингодатель соответственно имеет право инспектирования и контроля за соблюдением условий договора лизинга и сопутствующих договоров с правом доступа к финансовым документам, назначения аудиторских проверок, затребования информации и т. п. Лизингополучатель должен создавать все условия, необходимые для осуществления данного права. Цели и порядок осуществления инспектирования и контроля должны быть оговорены в договоре лизинга и сопутствующих договорах.

Договор лизинга может предусматривать обязанность лизингополучателя приобрести предмет лизинга в свою собственность на основании договора купли-продажи. В этом случае лизингодатель имеет право требовать выкупа предмета лизинга. Разумеется, приобретение предмета лизинга в собственность может быть и правом лизингополучателя. Тогда уже продать предмет лизинга должен будет лизингодатель. Условия будущей продажи могут устанавливаться по соглашению сторон.

В дополнение к этим обязанностям на лизингополучателя возлагается риск случайной гибели или порчи арендованного имущества (ст. 669 ГК и п. 1 ст. 22 Закона о лизинге). Этот риск переходит на лизингополучателя в момент передачи ему предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором. Таким образом, в период действия договора лизинга лизингодатель, являясь собственником лизингового имущества, риска его случайной гибели или порчи не несет, что еще более повышает обеспеченность сделанных им вложений. Это очень важное отличие лизинга от обычной аренды, при которой риск всегда несет арендодатель. Впрочем, указанное правило о риске может быть изменено договором лизинга, и тогда лизингополучатель может принять на себя риск и до передачи ему имущества либо вовсе не нести риска, оставив его на лизингодателе.

От риска случайной гибели или порчи предмета лизинга следует отличать риск несостоятельности продавца (п. 2 ст. 22 Закона) и риск ошибки при выборе предмета лизинга (п. 3 ст. 22). Эти риски несет та сторона, которая выбрала продавца или предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором.

Поскольку договор лизинга тесно связан с договором купли-продажи, в соответствии с которым предмет лизинга передается лизингополучателю, последнему ГК предоставляет определенные права в отношении продавца (ст. 670 ГК). Лизингополучатель вправе предъявлять непосредственно продавцу предмета лизинга требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и лизингодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его передачи и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом (п. 4 ст. 10 Закона). При этом лизингополучатель имеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако лизингополучатель не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия лизингодателя. В противном случае права лизингодателя как собственника имущества по договору лизинга стали бы менее прочными и обеспеченными.

В отношениях с продавцом лизингополучатель и лизингодатель выступают как солидарные кредиторы. В то же время лизингодатель и продавец становятся солидарными должниками лизингополучателя, если договор купли-продажи не исполнен или исполнен ненадлежащим образом, а продавца выбирал лизингодатель.


Найм жилого помещения.

Понятие и виды договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения определен в ст. 671 ГК как договор, по которому собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Данному договору посвящена гл. 35 ГК.

Наем жилого помещения сформулирован в ГК как один из договорных типов, которые входят в группу обязательств, направленных на передачу имущества во временное пользование. Договор найма жилого помещения характеризуется следующими последовательно уточняющими признаками:

во-первых, он направлен на передачу имущества во временное пользование (данный признак объединяет наем жилого помещения со всеми договорами, направленными на передачу во временное пользование имущества – арендой и безвозмездным пользованием);

во-вторых, он направлен на возмездную передачу имущества во временное пользование (в этом проявляется родство рассматриваемого обязательства с арендой);

в-третьих, предметом договора является недвижимое имущество, а точнее, такая его разновидность, как здание и сооружение (данный признак объединяет наем жилого помещения с конкретным видом аренды – арендой зданий и сооружений);

в-четвертых, предметом договора может быть не любое здание (сооружение), а лишь такое, которое является жилым;

в-пятых, жилое помещение передается во временное пользование для проживания.

Первые три признака относятся к числу родовых (объединяющих наем жилого помещения с другими типами или видами договоров), а два последних – к числу специальных (выделяющих его из всех остальных родственных договоров).

Поскольку наем жилого помещения характеризуется, с одной стороны, родовыми признаками, объединяющими его с арендой, а с другой стороны, особенностями, требующими нормативно-правового закрепления, при создании института найма жилого помещения необходимо было учитывать три фактора:

1) возможность применения к найму жилого помещения унифицированного регулирования, отражающего направленность на возмездную передачу имущества во временное пользование, в той части, в какой оно не противоречит специфике найма жилого помещения;

2) возможность применения унифицированного регулирования, отражающего направленность на передачу во временное пользование зданий (сооружений), тоже в той части, в какой оно не противоречит специфике найма жилого помещения;

3) специфику найма жилого помещения как нормообразующий фактор.

Договор найма жилого помещения может быть двух видов: социальный наем и коммерческий наем.

Как по договору социального найма, так и по договору коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин. Этот вывод однозначно следует из содержания п. 1 ст. 671, п. 2 ст. 672, п. 1 ст. 677 ГК.

По договору социального найма жилые помещения могут предоставляться как во владение и пользование нанимателя, так и только в пользование (например, предоставление гражданину места в общежитии для одиночек). По договору коммерческого найма жилое помещение предоставляется нанимателю во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Наиболее существенные особенности, отличающие коммерческий наем от социального найма жилья, состоят в том, что размер недвижимости в жилищной сфере, включая жилые помещения, сдаваемые в коммерческий наем, не ограничивается и что за это взимается плата, устанавливаемая в договоре.

Основанием для заселения жилого помещения по договору социального найма жилья служит ордер на жилое помещение, а для заселения жилого помещения, сдаваемого в коммерческий наем, – договор коммерческого найма.


Предмет, стороны и форма договора найма жилого помещения.

Предметом договора найма является жилое помещение, которое должно быть пригодным для постоянного в нем проживания, даже если оно было предоставлено для удовлетворения лишь временной потребности в жилье. Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется с учетом достигнутого в данном городе или ином населенном пункте уровня благоустройства. В то же время требования, предъявляемые к жилым помещениям, предназначенным для проживания граждан, различаются в зависимости от оснований предоставления указанных помещений и их функционального назначения. Так, жилые помещения в маневренном фонде, предназначенные для поселения граждан на время капитального ремонта, обычно отличаются менее высоким уровнем благоустройства, нежели помещения, предоставляемые гражданам для постоянного проживания. Однако при всех обстоятельствах жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, а если в законе прямо не допускается иное, то и быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта (ч. 1 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК)).

Предметом договора найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов может быть лишь изолированное жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Это положение распространяется как на коммерческий, так и на социальный наем (ст. 673 ГК, ст. 52 ЖК). В указанных домах не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения. В домах или квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, внаем могут сдаваться и неизолированные жилые помещения (например, проходная или запроходная комната или часть комнаты). Если, скажем, гражданин приватизировал «квартиру-распашонку», то хотя ни одна комната в ней не является изолированной, собственник не лишен права сдать часть этой квартиры внаем. Достаточно широко распространена сдача внаем части комнаты в приватизированных квартирах. Видимо, неслучайно действие ст. 52 ЖК распространялось лишь на жилые помещения в домах государственного и общественного фонда, т. е. на помещения, которые, следуя нынешней терминологии, сдаются в социальный наем. Статью же 673 ГК нельзя безоговорочно распространять на все случаи коммерческого найма, что и было только что показано. Но при всех обстоятельствах предметом договора не может быть помещение, которое не является жилым (например, подсобное помещение).

В жилищном законодательстве закреплен принцип посемейного заселения квартир, который, однако, сопровождается оговоркой «как правило» (см. ч. 1 ст. 28 ЖК). Жилое помещение предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади – 12 кв. м на одного человека, но не менее размера, устанавливаемого в порядке, определяемом Правительством РФ.

При предоставлении жилого помещения, разумеется, нужно учитывать, кому оно предназначется. Ясно, например, что нельзя безногому инвалиду предоставлять жилую площадь в верхних этажах дома без лифта. Учету подлежат и многие другие обстоятельства, как-то: возраст, состояние здоровья, наличие детей, близость места работы, лечебных и учебных заведений и т. д.

Наименование сторон в жилищных правоотношениях, их правовое положение зависят от того, в силу каких оснований указанные правоотношения возникают. Ясно, например, что если жилищное правоотношение возникает на основе договора жилищного найма, то в качестве сторон в нем выступают наймодатель и наниматель. В связи с появлением двух разновидностей жилищного найма – социального и коммерческого – подход законодателя к определению сторон в жилищных правоотношениях претерпел изменения. Общим и для социального, и для коммерческого найма является то, что в качестве нанимателя в обоих случаях выступает гражданин. Вслед за этим подход к определению личности нанимателя в коммерческом и социальном найме характеризуется известными особенностями. В коммерческом найме в роли нанимателя, по общему правилу, выступает одно лицо. В то же время граждане, проживающие совместно с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все они отвечают перед наймодателем солидарно. В этом случае такие граждане являются сонанимателями, т. е. возникает обязательство с множественностью лиц на стороне нанимателя. Поскольку договор жилищного найма – договор взаимный, налицо как активная, так и пассивная множественность.

При социальном найме проживающие совместно с нанимателем члены его семьи являются сонанимателями независимо от того, заключен ли по этому поводу договор между ними и нанимателем. Такой вывод может быть сделан как на основании п. 2 ст. 672 ГК, так и путем систематического толкования п. 2 ст. 672 и ст. 677 ГК.

По-разному определяется в коммерческом и социальном найме другая сторона в жилищном правоотношении – наймодатель. Напомним, что по договору социального найма жилые помещения предоставляются гражданам в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда; в коммерческий наем могут сдаваться жилые помещения в любых жилищных фондах. Соответственно этому круг наймодателей при социальном найме очерчивается более узко, чем при коммерческом найме.

Согласно ч. 2 ст. 53 ЖК к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. При определении лиц, относящихся к супругам, их детям и родителям супругов, надлежит руководствоваться нормами семейно-брачного законодательства. К супругам относятся, во-первых, лица, брак которых зарегистрирован в органах загса; во-вторых, лица, совершившие религиозный брак, приравниваемый к гражданскому браку; в-третьих, лица, фактические брачные отношения которых признаны судом. Жилищные права детей, родившихся в браке, признанном недействительным, или в течение трехсот дней со дня признания брака недействительным, приравниваются к правам детей, родившихся в действительном браке (п. 3 ст. 30 и п. 2 ст. 48 Семейного кодекса).

Жилищные права усыновленных и усыновителей приравниваются к жилищным правам детей и родителей.

Членами семьи в жилищных правоотношениях могут быть признаны и другие лица, указанные в ч. 2 ст. 53 ЖК. Ими являются другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица.

Другие (т. е. не относящиеся к детям и родителям) родственники могут быть признаны членами семьи независимо от степени родства. К нетрудоспособным относятся лица, не достигшие 18 лет (учащиеся – 23 лет), женщины, достигшие 55 лет, мужчины, достигшие 60 лет, а также инвалиды I, II и III групп, в том числе инвалиды с детства. Состоящими (состоявшими) на иждивении нанимателя следует считать нетрудоспособных лиц, которые находятся (находились) на полном содержании нанимателя или получают (получали) от него такую регулярную помощь, которая является (являлась) для них одним из основных источников существования. Помимо родственников и нетрудоспособных иждивенцев, членами семьи нанимателя в исключительных случаях могут быть признаны и иные лица. Это, в частности, лица, фактические брачные отношения которых не признаны судом; лица, брак которых признан недействительным; лица, родившиеся вне брака, при отсутствии оснований для признания отцовства.

Все лица, которые отнесены в ч. 2 ст. 53 ЖК к членам семьи, приобретают право на площадь наравне с нанимателем при условии, что они проживают совместно с ним. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и тем более иные лица для приобретения права на площадь, помимо совместного с нанимателем проживания, должны вести с ним общее хозяйство.

Если члены семьи нанимателя перестали быть таковыми (семья полностью или частично распалась), но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.

Помимо лиц, имеющих право пользования жилым помещением наравне с нанимателем, членом кооператива или собственником, в качестве сторон в жилищных правоотношениях могут выступать и такие лица, которым самостоятельное право пользования жилым помещением не принадлежит. Их права зависимы и производны от прав тех лиц, которые пользуются жилым помещением самостоятельно, в первую очередь от прав нанимателя, собственника или члена кооператива. От воли указанных лиц зависит само вселение на жилую площадь тех лиц, которые не приобретают на нее самостоятельного права. Правовое положение поднанимателей, временных жильцов и иных лиц, не обладающих самостоятельным правом пользования жилым помещением, определено в части второй ГК (ст. 680 и 685 ГК) и в ЖК (ч. 3 ст. 54, ст. 76—81 ЖК), нормы которого подлежат применению лишь в части, не противоречащей позднее принятым законодательным актам. Совершенно очевидно, например, что не может применяться ст. 79 ЖК, которая предусматривала изъятие жилой площади, систематически сдаваемой в поднаем для извлечения нетрудовых доходов. Для определения статуса лиц, проживающих без самостоятельного права на площадь, в необходимых случаях следует привлекать нормы семейно-брачного законодательства (например, ст. 148, 149, 154 СК) и других правовых актов. Обратим внимание на то, что ст. 680 ГК, определяющая правовое положение временных жильцов, в полной мере распространяется как на коммерческий, так и на социальный наем, в то время как ст. 685 ГК, регламентирующая поднаем, полностью относится к коммерческому найму и лишь частично к социальному найму.

Основное отличие поднайма от поселения на площади временных жильцов состоит в том, что в поднаем жилое помещение сдается за плату, тогда как временные жильцы пользуются им безвозмездно.

По-разному подходит законодатель и к тому, требуется ли согласие наймодателя при сдаче жилой площади в поднаем и поселении временных жильцов. Для поднайма такое согласие обязательно, в то время как поселение временного жильца производится с предварительным уведомлением наймодателя, причем последний может запретить проживание временных жильцов, если в результате этого норма жилой площади на одного проживающего не будет достигать той нормы, которая установлена законодательством. В соответствии со ст. 38 ЖК речь в данном случае идет о норме жилой площади в размере 12 кв. м на человека. Условия сдачи жилой площади в поднаем формулируются более жестко. Помимо того, что для этого требуется получить согласие наймодателя, договор поднайма может быть заключен лишь при обязательном соблюдении требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Иными словами, если в результате сдачи жилой площади в поднаем на каждого проживающего в жилом помещении, предоставленном внаем, будет приходиться менее 12 кв. м жилой площади, то независимо от того, какова обеспеченность жилой площадью в данный момент, сдача жилой площади в поднаем не допускается. При этом в расчет нужно брать всех проживающих в жилом помещении лиц независимо от того, имеют ли они самостоятельное право на площадь или нет. Учитываются не все жилые помещения в квартире, а лишь те из них, которые предоставлены нанимателю, желающему сдать эти помещения или часть из них в поднаем.

По-разному определяются срок, на который допускается поселение временных жильцов, и срок договора поднайма. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев, а срок договора поднайма – срока договора найма жилого помещения. Последнее положение относится лишь к коммерческому найму, поскольку договор социального найма заключается без указания срока. При досрочном прекращении договора коммерческого найма прекращается и договор поднайма. В случае прекращения договора социального найма (например, вследствие смерти нанимателя) договор поднайма также прекращается, даже если к этому моменту срок, на который последний был заключен, еще не истек.

Как при коммерческом, так и при социальном найме поднанимателю не принадлежит право требовать заключения договора на новый срок. Как на социальный, так и на коммерческий наем распространяется правило о том, что при заключении договора поднайма без указания срока наниматель обязан за три месяца предупредить поднанимателя о прекращении договора поднайма. Что же касается временных жильцов, то они обязаны освободить помещение по истечении срока, на который поселены, а если срок согласован не был, то не позднее семи дней после предъявления к ним соответствующего требования.


Особенности изменения и прекращения договора найма жилого помещения.

Изменение договора найма может происходить по самым различным основаниям и затрагивать все элементы правоотношения (субъекты, содержание, предмет), причем как порознь, так и в совокупности.

Изменение жилищного правоотношения при вселении в помещение членов семьи и других лиц. Для вселения по ст. 54 ЖК согласия наймодателя не требуется, а для вселения по ст. 679 ГК требуется. Наконец, для вселения по ст. 679 необходимо соблюдение требований о норме жилой площади на одного человека, кроме вселения несовершеннолетних детей. Иными словами, в результате вселения на каждого постоянно проживающего гражданина, а также поднанимателей (при определенных условиях – и временных жильцов) должно приходиться не менее 12 кв. м жилой площади. При вселении лиц, перечисленных в ст. 54 ЖК, в жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, соблюдение нормы жилой площади законом не предусмотрено.

Наниматель жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, может вселить в это помещение других лиц только с согласия собственника. Независимо от согласия собственника наниматель может вселить в нанятое им помещение только несовершеннолетних детей, а если указанное помещение является изолированным, – также супруга и нетрудоспособных родителей.

Лицо, вселенное нанимателем в нанятое им помещение, приобретает равное с нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи право пользования жилым помещением, во-первых, если оно признается членом семьи и, во-вторых, если при вселении не было предусмотрено иное.

Вопрос же о том, в субъектном составе какого именно жилищного правоотношения произойдут изменения, зависит от того, выступают ли члены семьи как сонаниматели, что имеет место при социальном найме, или находятся в правоотношении лишь с нанимателем, который заслоняет их от наймодателя, что может иметь место при сдаче жилого помещения в коммерческий наем.

Изменение жилищного правоотношения при разделе жилого помещения. В данном случае изменение жилищного правоотношения затрагивает как его предмет, так и субъектный состав. К наиболее общим нормам, регламентирующим условия и порядок раздела жилого помещения, относятся ст. 86 и 120 ЖК, положения которых развиты и конкретизированы в руководящих разъяснениях судебных органов (п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5; пп. 10 и 12 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2; ч. 2 п. 7, ч. 1 п. 14, пп. 23—26 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. № 11).

Раздел жилой площади при социальном найме регламентирован в ст. 86 ЖК. Хотя в ней и сказано, что требовать заключения отдельного договора найма может лишь совершеннолетний член семьи нанимателя, при определенных обстоятельствах такое право может быть признано и за несовершеннолетним (например, при эмансипации).

В случаях, предусмотренных законом, в интересах несовершеннолетнего могут выступать его законные представители. Для заключения отдельного договора найма требуется согласие остальных членов семьи, однако отказ дать такое согласие может быть оспорен в судебном порядке. Жилое помещение должно удовлетворять требованиям, предъявляемым к предмету договора жилищного найма, в том числе быть изолированным. По своему размеру помещение должно соответствовать доле выделяющегося в жилой площади. Выдел производится также с учетом сложившегося порядка пользования.

Сложнее обстоит дело при коммерческом найме. Представляется, что заключение отдельного договора найма возможно здесь лишь при согласии наймодателя. Требуется согласие и членов семьи, а также других лиц, постоянно проживающих в жилом помещении. Возникающие при этом споры могут рассматриваться в судебном порядке, однако при отказе наймодателя дать согласие на заключение отдельного договора, а если члены семьи не являются сонанимателями, то и при отказе со стороны нанимателя отдельный договор заключению не подлежит. Отказ гражданина, которому сдаваемое внаем помещение принадлежит на праве собственности, дать согласие на заключение отдельного договора найма с одним из совместно проживающих с нанимателем других лиц, в том числе с одним из членов его семьи, служит безусловным препятствием для заключения такого договора и оспариванию не подлежит.

Что же касается раздела жилой площади в кооперативных домах, то до полной выплаты паевого взноса он происходит при наличии следующих условий. Прежде всего ограничен круг лиц, между которыми такой раздел может быть произведен. Ими являются супруги и наследники. В силу ст. 120 ЖК раздел жилого помещения в кооперативном доме между членом кооператива и его супругом допускается, если, во-первых, брак между супругами расторгнут; во-вторых, пай является их общим совместным имуществом; в-третьих, каждому из супругов может быть выделено в квартире изолированное жилое помещение. Представляется, однако, что расторжение брака ныне не следует считать обязательным условием раздела жилого помещения в кооперативной квартире, поскольку в силу п. 1 ст. 38 СК раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов. Признание же за супругом лишь права на часть паенакопления может оказаться недостаточным для ограждения его интересов.

Раздел жилого помещения в кооперативной квартире может быть произведен и между наследниками, которые имеют преимущественное право на вступление в данный кооператив в силу гражданско-правовых оснований. Иными словами, если наследник в квартире не проживал, а другие наследники проживали, причем возражают против того, чтобы раздел квартиры был произведен с учетом не проживавшего в квартире наследника, то последний имеет право лишь на получение денежной компенсации. Обязательным условием раздела кооперативной квартиры между наследниками также является выделение каждому из них в этой квартире изолированного жилого помещения. Если квартира состоит из смежных комнат, раздел квартиры возможен лишь в случае ее переоборудования, на которое должно быть получено разрешение соответствующих государственных или муниципальных органов. Споры о разделе жилых помещений, в том числе и споры, связанные с переоборудованием квартир, независимо от того, между какими субъектами они возникают, разрешаются в судебном порядке.

Препятствием для заключения на жилые помещения одного договора найма может служить то, что эти помещения подпадают под различный правовой режим (например, на одно помещение заключен договор социального найма, на другое – договор коммерческого найма).

Изменение жилищного правоотношения при замене нанимателя или члена кооператива. Случаи изменения жилищного правоотношения по указанным основаниям предусмотрены абз. 2 п. 2 ст. 672, ст. 686 ГК, ст. 88 ЖК. Замена нанимателя или члена кооператива может произойти по самым различным основаниям. Таковыми могут быть: смерть нанимателя или члена кооператива; переезд нанимателя или члена кооператива на другое постоянное место жительства; отказ от осуществления прав и исполнения обязанностей нанимателя, добровольный выход из кооператива или исключение из него и т. д. В этих и других случаях неизбежно возникает вопрос: кто должен занять место первоначального нанимателя (члена кооператива)? В отношении социального найма признание нанимателем другого члена семьи предусмотрено абз. 2 п. 2 ст. 672 ГК и ст. 88 ЖК. Правила этих норм перекликаются друг с другом. Совершеннолетний член семьи нанимателя с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи может требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право в случае смерти первоначального нанимателя принадлежит любому совершеннолетнему члену семьи умершего. Возникающие в связи с этим споры разрешаются судом.

Несколько иной подход к замене нанимателя предусмотрен для случаев сдачи жилых помещений в коммерческий наем (ст. 686 ГК). Здесь для замены нанимателя, кроме требования самого нанимателя и других совместно проживающих с ним граждан, необходимо согласие наймодателя. Если первоначальный наниматель умер или выбыл из жилого помещения, договор продолжает действовать на прежних условиях. Нанимателем становится один из граждан, проживающих с прежним нанимателем. Но для этого требуется общее согласие всех граждан, постоянно проживающих в жилом помещении. Если же согласие не достигнуто, все указанные граждане становятся сонанимателями. Споры, связанные с заменой нанимателя в договоре коммерческого найма, могут разрешаться судом.

Замена члена кооператива также может происходить по различным основаниям и влечь далеко не одинаковые последствия. В случае смерти члена кооператива, выхода его из кооператива, исключения из состава кооператива претендовать на то, чтобы заступить на место члена кооператива, может один из постоянно проживающих с ним членов его семьи, а иногда и несколько членов семьи (как это может быть при наследовании). В соответствии с принципом добровольного членства сам член кооператива в любой момент может выйти из его состава, передав свой пай одному из постоянно проживающих с ним членов семьи, который может быть принят в кооператив. Если же член кооператива исключен из его состава (например, вследствие систематического нарушения устава), то решением общего собрания в члены кооператива может быть принят один из членов его семьи, который устав не нарушал. При этом если член кооператива, выбывший из его состава (по собственному заявлению или вследствие исключения), полностью или частично получил обратно свой паевой взнос, то гражданин, который принят в кооператив вместо него, обязан восполнить недостающую сумму взноса и затем участвовать в погашении имеющейся задолженности до полного погашения паевого взноса.

Изменение жилищного правоотношения при получении освободившегося в квартире помещения. Одним из средств, используемых для сокращения числа коммунальных квартир, является предоставление нанимателю права при наличии предусмотренных в законе условий закрепить за собой освободившееся в той же квартире жилое помещение, которое занимал другой наниматель.

Изменение жилищного правоотношения при переустройстве и перепланировке жилого помещения. Предмет жилищного правоотношения претерпевает изменения не только в силу естественного износа, который неизбежно происходит, но и в результате производства переустройства и перепланировки. Вопросы, возникающие при переустройстве и перепланировке, с той или иной степенью детализации урегулированы в ст. 84, ч. 2 ст. 120 ЖК, а также в разъяснениях судебных органов (см. пп. 11, 12 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г № 5; п. 23 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г № 11). Переустройство и перепланировка жилых и подсобных помещений могут иметь место по инициативе как нанимателя, так и наймодателя. Но от кого бы ни исходила эта инициатива и чем бы она ни была продиктована, переустройство и перепланировка допускаются только в целях повышения благоустройства квартиры (например, в целях оборудования в квартире ванной или расширения за счет коридора площади светлой кухни). Нередко переустройство и перепланировка вызваны необходимостью переоборудования смежных комнат в изолированные в целях последующего раздела жилой площади. Для производства в квартире перепланировки и переустройства необходимо иметь согласие всех проживающих в квартире нанимателей и членов их семей, а также наймодателя. Поскольку в настоящее время в квартире могут быть комнаты, которые находятся в собственности использующих их лиц, а не только комнаты, которые предоставлены внаем, следует подчеркнуть, что необходимо согласие всех лиц, имеющих в квартире право на площадь. Кроме согласия на переустройство и перепланировку всех указанных выше лиц, необходимо разрешение соответствующего органа районной или городской администрации, что выражается в утверждении с технической стороны проекта перепланировки. Если кто-либо из лиц, согласие которых требуется, возражает против перепланировки (скажем, не согласен с вариантом перепланировки, который подготовлен, или вообще возражает против нее), к реализации проекта перепланировки нельзя приступить до тех пор, пока возникший спор не разрешит суд. Если соответствующий орган отказывается утвердить проект с технической стороны (например, потому, что на него не рассчитаны несущие конструкции дома), то такой отказ заинтересованные лица также могут обжаловать. Для решения возникшего вопроса по существу обычно приходится назначать экспертизу.

Но если речь идет о помещении, принадлежащем гражданину на праве собственности, то отказ собственника дать разрешение на перепланировку ни в каком порядке оспорить нельзя.

Хотя жилищные правоотношения и носят длящийся характер, рано или поздно наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение. Указанные обстоятельства именуются юридическими фактами и в соответствии с общепринятой классификацией подразделяются на события и действия.

Если в данной местности произошло землетрясение, в результате чего рухнул жилой дом, то хотя бы его обитатели и уцелели, действие жилищного правоотношения прекратилось, поскольку помещений, в которых люди жили, больше нет. Прекращение жилищного правоотношения имеет место и тогда, когда человек, который этим помещением пользовался, умирает. В приведенных примерах прекращение жилищного правоотношения связано с наступлением юридического события, т. е. обстоятельства, не зависящего от воли людей (стихийного явления или смерти). Иногда, как это ни прискорбно, имеет место и то и другое. Прекращение жилищного правоотношения может быть обусловлено истечением срока, если правоотношение носит срочный характер (например, при краткосрочном найме), непригодностью помещения для проживания, выкупом кооперативной квартиры и другими обстоятельствами. В указанных случаях речь идет либо о событиях, либо о таких обстоятельствах, с которыми сам закон связывает прекращение жилищного правоотношения. Так, выкуп кооперативной квартиры влечет прекращение жилищного правоотношения и возникновение правоотношения собственности ipso jure, т. е. в силу закона, независимо от того, как относится к этому сам член кооператива. Гораздо чаще прекращение жилищного правоотношения обусловлено действиями либо его участников, либо третьих лиц, либо, наконец, актами соответствующих органов государственной власти или органов местного самоуправления, в том числе органов суда и прокуратуры, причем нередко имеет место их сочетание.

Действия участников жилищного правоотношения либо третьих лиц, которые влекут его прекращение, могут быть как правомерными, так и неправомерными. Жилищное правоотношение может быть прекращено по взаимному соглашению его участников. В случаях, предусмотренных законом, жилищное правоотношение может быть прекращено по требованию одного из его участников (см., например, п. 1 ст. 687 ГК, ч 1 ст. 89 ЖК). Прекращение жилищного правоотношения может иметь место и в результате действий третьих лиц. Так, гражданин был неосновательно привлечен к уголовной ответственности, впоследствии реабилитирован. Во время его отсутствия в принадлежащий ему дом по распоряжению органов исполнительной власти поселили других лиц. По возвращении собственник требует освобождения дома от посторонних лиц.

Действия, которые влекут прекращение жилищного правоотношения, могут быть как правомерными, так и неправомерными. Например, собственник поджигает свой дом с целью получить страховое возмещение, а заодно и избавиться от неугодного нанимателя. Или преступник убивает проживающих в квартире граждан, чтобы завладеть их имуществом.

Чаще всего действий участников жилищного правоотношения и третьих лиц еще недостаточно для его прекращения. Помимо этого необходимы акты соответствующих органов государственной власти или органов местного самоуправления. Так, для прекращения жилищного правоотношения вследствие того, что гражданин систематически нарушает права и интересы соседей, создавая условия, невозможные для совместного проживания, необходимо решение суда о расторжении договора жилищного найма, вынесенное по иску заинтересованного лица. Властные акты соответствующих органов как основания прекращения жилищных правоотношений могут сочетаться не только с действиями их участников или других лиц, но также и с иными юридическими фактами. Так, аварийное состояние дома, подтвержденное актом межведомственной комиссии, служит основанием для обращения в прокуратуру за дачей санкции на административное выселение проживающих в доме лиц.

Выселение, по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно ни производилось, во всех случаях относится к принудительным мерам государственно-правового воздействия. Выселение из занимаемого жилого помещения в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда допускается лишь по основаниям, установленным законом (см. ч. 1 ст. 90 ЖК). Выселение производится либо по решению суда (судебное выселение), либо с санкции прокурора (административное выселение). В то же время выселение далеко не всегда можно квалифицировать как санкцию и тем более как меру правовой ответственности. Если дом, в котором проживает гражданин, подлежит сносу, но гражданин не освобождает его, считая, что предоставляемое ему другое помещение не является благоустроенным, возникший спор подлежит разрешению в судебном порядке. В случае удовлетворения иска о выселении гражданина нельзя говорить о применении к нему ни санкции, ни тем более меры ответственности. Нельзя говорить о применении к гражданину санкции и при выселении его в административном порядке из аварийного дома, хотя выселение и производится с санкции, т. е. с разрешения прокурора. Меры ответственности не применяются к гражданину и тогда, когда он подлежит выселению в административном порядке из самоуправно занятого жилого помещения. В данном случае прав на помещение гражданина не лишают, поскольку в результате самоуправного занятия помещения он никаких прав на него не приобрел. А вот если гражданин выселяется по решению суда за порчу или разрушение жилого помещения или за невозможностью совместного проживания, то к нему применяются меры гражданско-правовой ответственности.

Если состоялось решение суда о выселении гражданина или дана санкция прокурора на административное выселение, то при освобождении помещения речь должна идти именно о выселении гражданина, хотя бы он и подчинился решению суда или санкции прокурора и для освобождения помещения не пришлось прибегать к содействию судебного исполнителя и органов милиции.

Следуя системе, принятой в жилищном законодательстве, судебное выселение подразделяется на выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения; выселение с предоставлением гражданам другого жилого помещения; выселение без предоставления гражданам другого жилого помещения.

Но бывают и такие случаи, которые не могут быть безоговорочно отнесены ни к одному из указанных видов судебного выселения. Так, п. 3 ст. 687 ГК предусматривает, что договор жилищного найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания. Подлежит ли в указанных случаях выселяемый из помещения наниматель обеспечению другим жильем? Однозначно на этот вопрос ответить нельзя. Если речь идет о нанимателе, занимающем жилое помещение в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда, то подлежит, причем благоустроенным жильем. В данном случае не имеет значения, было ли предоставлено ставшее непригодным для постоянного проживания жилое помещение в коммерческий или социальный наем. А вот если непригодным стало помещение, сданное внаем в доме, принадлежащем гражданину на праве собственности, то на собственника, по общему правилу, нельзя возложить обязанность обеспечить выселяемого нанимателя другим жильем.


ССуда. Понятие и содержание договора ссуды.

Исходя из п. 1 ст. 689 ГК договором безвозмездного пользования имуществом (ссуды) признается договор, по которому одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договор ссуды является безвозмездным. Именно это свойство позволяет провести четкую границу между ним и договором аренды. Безвозмездность ссуды находит свое отражение в распределении между сторонами обязанностей, а также в ограниченной ответственности ссудодателя. По сравнению с арендодателем ссудодатель несет менее строгие по объему и содержанию обязанности. Ограничение же ответственности ссудодателя состоит в том, что он, как правило, возмещает понесенный ссудополучателем реальный ущерб, но не упущенную выгоду либо отвечает не за всякую вину, а только за умысел или грубую неосторожность. Связано это с тем, что ссудодатель обычно никаких выгод из договора ссуды не получает. Напротив, поскольку ссудополучатель не предоставляет встречного удовлетворения взамен полученной им выгоды и потому односторонне обогащается, он не вправе претендовать на такой же объем обязанностей или ответственности ссудодателя, который возложен на арендодателя договором аренды.

Договор ссуды может быть как консенсуальным, так и реальнымв зависимости от того, в каком порядке он заключается. Если стороны договорились о том, что вещь будет передана в ссуду после заключения договора, последний будет консенсуальным. Если же момент заключения договора приурочен к передаче вещи в ссуду, налицо реальный договор. В том случае, когда ни то, ни другое достоверно установить нельзя, договор ссуды должен быть признан консенсуальным.

Договор ссуды является взаимным. Обе стороны в данном случае несут равнозначные обязанности – передать вещь в ссуду (для ссудодателя) и возвратить ее (для ссудополучателя). Но даже если договор будет реальным, он сохранит черты взаимности, поскольку на ссудодателе и в этом случае лежит обязанность отвечать за недостатки вещи, переданной в ссуду (ст. 693 и 697 ГК). Правда, в отличие от обязанности ссудополучателя возвратить вещь, эта обязанность ссудодателя вторична и реализуется далеко не в каждом договоре ссуды.

Цель договора ссуды – обеспечить предоставление имущества во временное безвозмездное пользование. Ссудополучатель, как правило, нуждается в имуществе, передаваемом ему в пользование. Пользуясь имуществом, он удовлетворяет свои потребности. Ссудодатель же делает ему одолжение (предоставление), не получая взамен никакого удовлетворения.

Содержание договора ссуды включает в себя права и обязанности сторон.

Набор обязанностей ссудодателя зависит от того, является ли договор ссуды реальным или консенсуальным.

В любом договоре ссуды – как реальном, так и консенсуальном – ссудодатель обязан, во-первых, отвечать за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование (ст. 693 ГК).

Ссудодатель отвечает за такие недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования (п. 1 ст. 693 ГК). Следовательно, если он не оговорил недостатки вещи в силу простой неосторожности или вовсе без вины, его ответственность за недостатки вообще не наступает.

И в любом случае ссудодатель не отвечает за те недостатки, которые:

а) оговорены им при заключении договора ссуды;

б) заранее известны ссудополучателю (который, к примеру, ранее ту же самую вещь арендовал);

в) должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра вещи или проверки ее исправности при заключении договора или при передаче вещи (п. 3 ст. 693 ГК).

При этом существенность (или незначительность) недостатков значения не имеет. Ссудодатель несет ответственность за самые мелкие недостатки, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил и которые не включены в перечень, предусмотренный п. 3 ст. 693 ГК.

Естественно, можно вести речь об ответственности ссудодателя только за те недостатки, которые имелись до передачи вещи в безвозмездное пользование. Недостатки, которые возникли после передачи вещи, лежат на риске ссудополучателя (ст. 696 ГК).

Таким образом, ответственность ссудодателя за недостатки передаваемой в безвозмездное пользование вещи не просто строится на начале вины, но и в этих рамках является ограниченной. При простой неосторожности ссудодатель освобождается от ответственности.

При обнаружении в вещи недостатков, за которые ссудодатель несет ответственность, ссудополучатель вправе по своему выбору потребовать от ссудодателя:

а) безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещения своих расходов на устранение недостатков;

б) досрочного расторжения договора и возмещения понесенного ссудополучателем реального ущерба.

Ссудодатель, извещенный о требованиях ссудополучателя или о его намерении устранить недостатки вещи за счет ссудодателя, может без промедления произвести замену неисправной вещи другой аналогичной вещью, находящейся в надлежащем состоянии (п. 2 ст. 693 ГК).

Ссудодателю (в отличие от арендодателя) в данном случае не предоставлена возможность выбора между заменой неисправной вещи на аналогичную ей и безвозмездным устранением недостатков. Таким образом, если ссудополучатель требует возмещения своих расходов на устранение недостатков, ссудодатель не вправе самостоятельно устранять их, а может лишь произвести замену переданной в ссуду вещи аналогичной. Однако если ссудополучатель требует безвозмездного устранения недостатков вещи, ссудодатель должен эти требования удовлетворить.

Если же ссудополучатель требует расторжения договора и возмещения причиненного ему реального ущерба, то такое требование для ссудодателя обязательно. При этом он не может требовать предоставления ему возможности заменить неисправную вещь на аналогичную ей исправную вещь.

Поскольку замена переданной в ссуду вещи или устранение ее недостатков влечет за собой, хотя бы на короткое время, выбытие вещи из пользования ссудополучателя, последний также может потребовать возмещения возникающего у него в связи с этим реального ущерба.

В развитие обязанности ссудодателя отвечать перед ссудополучателем за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование, установлена также его ответственность за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи (ст. 697 ГК). Эта ответственность наступает, если ссудодатель не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого эта вещь оказалась с согласия ссудодателя.

Таким образом, ответственность ссудодателя в данном случае является повышенной: он возмещает третьим лицам не только случайный вред, но и вред, причиненный в результате простой неосторожности ссудополучателя. Подобное правило выглядит логичным даже в условиях, когда ссудодатель несет ограниченную ответственность перед ссудополучателем за недостатки вещи. Ведь то, что ссудодатель не извлекает выгоды при передаче вещи в безвозмездное пользование, вовсе не освобождает его от возмещения вреда третьим лицам. Напротив, поскольку ссудополучатель извлекает из договора ссуды выгоду, ответственность ссудодателя перед ним строится как ограниченная.

Однако если вред третьему лицу был причинен источником повышенной опасности, находящимся во владении ссудополучателя, последний и будет нести ответственность, причем не только за вину, но и за случай (ст. 1079 ГК).

Во-вторых, ссудодатель обязан предупредить ссудополучателя обо всех правах третьих лиц на передаваемую в безвозмездное пользование вещь (сервитуте, праве залога и т. п.; ч. 2 ст. 694 ГК).

Передача вещи в безвозмездное пользование не служит основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на эту вещь (ч. 1 ст. 694 ГК). Такие права сохраняются и после заключения договора ссуды, обременяя собой вещь. Все сказанное о таких правах третьих лиц применительно к договору аренды сохраняет силу и для договора безвозмездного пользования, за одним исключением.

Если ссудодатель не исполнил обязанности уведомить ссудополучателя о правах третьих лиц на переданное в безвозмездное пользование имущество, ссудополучатель имеет право требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба, но не упущенной выгоды.

В консенсуальном договоре ссудодатель в дополнение к двум обязанностям, рассмотренным выше, обязан предоставить ссудополучателю вещь в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и ее назначению (п. 1 ст. 691 ГК).

Состояние имущества, подлежащего передаче в безвозмездное пользование, должно быть определено договором ссуды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых обычно используется данное имущество. Но в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.

Состояние вещи должно соответствовать условиям договора и назначению вещи и тогда, когда договор ссуды является реальным. Поскольку, однако, реальный договор считается заключенным в момент передачи вещи, в данном случае о выделении особой обязанности ссудодателя передать вещь в надлежащем состоянии речи не идет. Но если вещь будет передана в ненадлежащем состоянии, то это может повлечь для ссудодателя целый ряд неблагоприятных последствий (например, необходимость возместить ссудополучателю причиненный ему реальный ущерб).

Вещь предоставляется в безвозмездное пользование вместе со всеми ее принадлежностями и относящимися к ней документами (инструкцией по использованию, техническим паспортом и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них вещь не может быть использована по назначению либо ее использование в значительной степени утрачивает ценность для ссудополучателя, последний вправе потребовать предоставления ему таких принадлежностей и документов либо расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (п. 2 ст. 691 ГК).

Ответственность ссудодателя, в отличие от арендодателя, в данном случае является ограниченной по размеру: ссудополучатель не вправе потребовать от него возмещения упущенной в результате непредоставления принадлежностей или документов выгоды.

Если обязанность передачи принадлежностей или документов ссудодателем не выполнена, однако использование вещи по назначению возможно и без них, расторгнуть договор ссуды нельзя. В этом случае ссудополучатель может потребовать от ссудодателя только передачи ему принадлежностей (документов) и (или) возмещения реального ущерба.

Если ссудодатель не передает вещь ссудополучателю, последний вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и возмещения понесенного им реального ущерба (ст. 692 ГК). При этом ссудополучатель, в отличие от арендатора, не вправе истребовать вещь у ссудодателя на основании ст. 398 ГК. Это правило, ослабляющее позиции ссудополучателя, также связано с безвозмездностью договора ссуды. Таким образом, ссудодателю дается возможность передумать и не передавать вещь ссудополучателю, возместив последнему реальный ущерб, но не упущенную выгоду. Все обязанности ссудодателя императивны.

От реального или консенсуального характера договора ссуды обязанности ссудополучателя не зависят.

Во-первых, ссудополучатель обязан пользоваться переданной в безвозмездное пользование вещью в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением вещи (п. 1 ст. 615 ГК). Ссудополучатель должен использовать вещь сам, не передавая ее другим лицам. Назначение вещи должно быть определено договором ссуды. В противном случае вещь должна использоваться по своему обычному назначению, вытекающему из ее существа.

Если ссудополучатель пользуется вещью не в соответствии с условиями договора ссуды или назначением вещи, ссудодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК). Ответственность за нарушение условий пользования или назначения вещи наступает в форме возмещения любых убытков, а не только реального ущерба. Причем в данном случае не имеет значения наличие или отсутствие вины ссудополучателя, поскольку последний в определенных пределах несет риск случайной гибели или случайного повреждения вещи, переданной в безвозмездное пользование (ст. 696 ГК).

Во-вторых, обязанностью ссудополучателя является поддержание вещи, полученной в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и несение всех расходов на ее содержание, если иное не предусмотрено договором ссуды (ст. 695 ГК).

В-третьих, ссудополучатель не вправе без согласия ссудодателя передавать вещь, полученную в безвозмездное пользование, третьим лицам по любым основаниям. Хотя норма п. 2 ст. 615 ГК на ссуду прямо не распространена, возможность ссудополучателя передать вещь третьему лицу может быть выведена путем толкования из ст. 696—698 ГК. Таким образом, ссудополучатель при наличии согласия ссудодателя все-таки может сдавать полученную в безвозмездное пользование вещь в аренду или в безвозмездное пользование (субссуду), передавать свои права и обязанности по договору ссуды другому лицу, а также отдавать свои права в залог и вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Наконец, в-четвертых, ссудополучатель обязан при прекращении договора безвозмездного пользования вернуть ссудодателю ту же вещь в том состоянии, в котором он ее получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 689 ГК).

Вещь должна быть возвращена в таком же порядке, в каком она была передана в безвозмездное пользование (ст. 691 ГК). Состояние возвращаемой вещи должно соответствовать условиям договора ссуды и назначению вещи. Вместе с вещью ссудодателю должны быть переданы все ее принадлежности и относящиеся к ней документы.

Если ссудополучатель не возвратил переданную в безвозмездное пользование вещь или возвратил ее несвоевременно, ссудодатель вправе потребовать возврата вещи и возмещения причиненных убытков.

Первая и четвертая обязанности ссудополучателя императивны, остальные – диспозитивны.


Особенности изменения и прекращения договора ссуды.

Договор безвозмездного пользования действует в пределах его срока вплоть до его изменения или прекращения. Изменение и прекращение договора ссуды (в том числе его досрочное расторжение) производятся по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 698—701 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Смена ссудодателя не влечет за собой прекращения договора ссуды. Ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права и обязанности по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя (п. 1 ст. 700 ГК). В случае смерти гражданина – ссудодателя либо реорганизации или ликвидации юридического лица – ссудодателя права и обязанности ссудодателя по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло право собственности на вещь или иное право, на основании которого вещь была передана в безвозмездное пользование (п. 2 ст. 700 ГК). Логика законодателя в данном случае проста: раз ссудодатель согласился сделать одолжение ссудополучателю, последний вправе на него рассчитывать в течение всего срока действия такого соглашения, в том числе и при перемене личности ссудодателя. В то же время договор ссуды может предусматривать правило о его прекращении при смене ссудодателя.

Смена ссудополучателя влечет иные правовые последствия. Договор безвозмездного пользования прекращается в случае смерти гражданина – ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором (ст. 701 ГК). Это правило объясняется тем, что договор ссуды так или иначе связан с личностью ссудополучателя и представляет собой некоторое одолжение (дружескую услугу), ему оказываемое. Поэтому такой договор в большинстве случаев был бы прекращен даже в силу общего правила, установленного ст. 418 ГК, как связанный с личностью должника. Для сохранения отношений безвозмездного пользования в силе после смерти ссудополучателя – физического лица – необходимо специальное упоминание в договоре.

Исключение из общего правила о прекращении договора ссуды при изменении личности ссудополучателя установлено абз. 2 п. 2 ст. 700 ГК. В случае реорганизации юридического лица – ссудополучателя его права и обязанности по договору переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником, если иное не предусмотрено договором ссуды. Такое исключение вызвано, по-видимому, тем, что договор безвозмездного пользования с ссудополучателем – юридическим лицом в значительной мере лишен личного характера, имеет мало общего с дружеской услугой. Во многих случаях ссудодателю безразлично, какое образующееся в результате реорганизации юридическое лицо станет правопреемником ссудополучателя по договору. В противном случае ему следует позаботиться о включении соответствующих положений в договор.

Одностороннее прекращение обязательства. По требованию ссудодателя договор безвозмездного пользования может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда ссудополучатель:

1) использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи. При этом не требуется, чтобы подобные нарушения со стороны ссудополучателя были существенными в смысле п. 2 ст. 450 ГК;

2) не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии (в том числе по проведению текущего или капитального ремонта) или ее содержанию;

3) существенно ухудшает состояние вещи. Под существенным следует понимать такое изменение качества вещи, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК;

4) без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу (п. 1 ст. 698 ГК).

Указанные случаи по сути представляют собой нарушения ссудополучателем своих обязанностей, поэтому расторжение договора, как правило, будет сопровождаться возложением на него обязанности возместить ссудодателю причиненные убытки, в том числе реальный ущерб.

Ссудополучатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования:

1) при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора. Речь идет, по-видимому, о существенных недостатках вещи, т. е. о таких, которые в значительной степени лишают ссудополучателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК);

2) если вещь в силу обстоятельств, за которые ссудополучатель не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;

3) если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь;

4) при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы (п. 2 ст. 698 ГК). Указанные случаи по сути представляют собой нарушения ссудодателем своих обязанностей, поэтому расторжение договора, как правило, будет сопровождаться возложением на него обязанности возместить ссудополучателю только реальный ущерб, но не упущенную выгоду.

В дополнение к основаниям, предусмотренным ст. 698 ГК, каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения (п. 1 ст. 699 ГК). Если иное не предусмотрено договором, ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, в порядке, предусмотренном для отказа от договора, заключенного без указания срока (т. е. с извещением за один месяц). Ссудодатель же связан договором безвозмездного пользования, заключенным на определенный срок, и, если иное не предусмотрено договором, может досрочно расторгнуть его только в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 698 ГК. Односторонний отказ какой-либо из сторон от договора ссуды не связан с нарушениями, совершенными другой стороной, и не требует обращения в суд.

Договором безвозмездного пользования в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК могут быть установлены и другие основания его досрочного расторжения по требованию как ссудодателя, так и ссудополучателя. Одновременно стороны могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения, поскольку последнее является их правом, а не обязанностью. То же можно сказать и об одностороннем отказе от договора. Ссудодатель может выговорить себе право в любой момент отказаться от договора, заключенного на определенный срок, или, напротив, ограничить право ссудополучателя на свободный отказ от договора.

Если ссудополучатель продолжает пользоваться вещью после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны ссудодателя, договор безвозмездного пользования считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК). Срок уведомления ссудополучателя о наличии у ссудодателя подобных возражений должен быть установлен договором ссуды. В противном случае он определяется в соответствии со ст. 314 ГК.


ТРЕНИНГ УМЕНИЙ.

Задача № 1

В мае Проскуров продал принадлежащий ему мотоцикл Романкову. В ноябре того же года Романков обнаружил, что люлька мотоцикла пришла в состояние полной негодности. Как выяснилось, Проскуров перед продажей заменил люльку на продаваемом мотоцикле на старую, которую тщательно залатал и покрасил. Романков потребовал расторжения договора и возврата ему покупной цены. Проскуров ссылался на то, что если бы люлька была новой, он назначил бы за мотоцикл значительно большую цену. Кроме того, по его мнению, Романков пропустил срок для предъявления требования о недостатках проданного товара. Тогда Романков обратился в суд, но судья не принял от него исковое заявление, сославшись на пропуск срока обнаружения недостатков проданного товара.

Решите спор. Какие последствия наступят, если из-за наличия дефектов в мотоцикле Романков попал в аварию и получил травму?

Изменится ли решение, если Романков приобрел мотоцикл в комиссионном магазине, торгующем подержанными товарами?


Задача № 2

Климов купил у Федорова корову. Вскоре Климов убедился, что приобретенная им корова больна. Ветеринарный врач, к которому Климов обратился за помощью, посоветовал прирезать корову. Когда корову прирезали, то в ее желудке нашли иголку. По заключению врача корова заболела до продажи ее Федоровым. Продав мясо зарезанной коровы и подсчитав убытки, Климов обратился к Федорову с требованием их возместить. Однако Федоров отказался удовлетворить требование Климова, утверждая, что он продал здоровое животное и, во всяком случае, ему ничего не было известно о ее болезни. Кроме того, он сослался на то, что Климову следовало заявить о болезни коровы немедленно после обнаружения заболевания. Климов указывал, что, не зная причины заболевания коровы, он не имел основания заявлять претензии продавцу, а когда корова была прирезана, надо было сразу же заняться реализацией мяса и выяснить размер убытков. Поэтому Климов считает, что он своевременно заявил претензию Федорову.

Как разрешить спор?


Задача № 3

Алексеев купил в магазине мебельный гарнирур. Он полностью оплатил мебель и просил оставить ее в магазине на три дня, так как в его квартире производится ремонт. Директор магазина согласился оказать Алексееву подобную услугу при условии ее оплаты, что и было сделано Алексеевым.

Через 5 дней Алексеев явился за мебелью и обнаружил, что магазин не работает. Директор магазина сообщил Алексееву, что вся мебель из магазина, включая и гарнитур, приобретенный Алексеевым, вывезена фирмой, поставлявшей в магазин мебель для реализации, за просрочку оплаты. Алексеев потребовал возвратить ему уплаченные деньги, но директор отказался это сделать, сославшись на отсутствие денег на счете, и предложил покупателю зайти через месяц.

Алексеев заявил, что он готов взамен мебели приобрести в магазине другие товары на оплаченную им сумму, но директор магазина с этим не согласился.

Алексеев обратился за консультацией в Общество защиты прав потребителей.

Какую консультацию он должен получить?

Изменится ли содержание консультации, если Алексеев явился в магазин не через 5, а через 15 дней, а также если обнаружится, что он потерял кассовый чек?

Изменится ли также решение, если Алексеев в момент заключения соглашения оплатил только половину стоимости мебельного гарнитура, а оставшуюся часть покупной цены обязался внести в момент получения мебели?


Задача № 4

Попова купила на рынке у индивидуального предпринимателя нарядное платье и показала его подруге. Последняя сообщила ей, что в соседнем магазине такое же платье стоит значительно дешевле. Попова отправилась на рынок, нашла предпринимателя и потребовала возвратить ей часть покупной цены или взять платье обратно, а ей возвратить деньги. Предприниматель отказался, и Попова обратилась с жалобой в юридический отдел администрации рынка.

Какие разъяснения она должна получить? Каким будет разъяснение, если Попова, придя домой, обнаружила плохо обработанные швы, а продавец отказался принять платье обратно, сославшись на то, что качество обработки швов является обычным для подобных вещей турецкого производства?


Задача № 5

В адрес покупателя, заказавшего 300 кг мясных полуфабрикатов и оплатившего в соответствии с договором 50% их стоимости, от поставщика поступило 500 кг неразделанного мяса. В соответствии с приложенным сертификатом срок реализации мяса истекал через две недели.

Какие нарушения условий договора поставки допустил поставщик (количество, качество, ассортимент и др.)? Какие действия может предпринять покупатель?


Задача № 6

Организация-арендодатель, не получив от арендатора в установленный срок арендную плату, воспользовалась своим правом на удержание товаров, принадлежащих арендатору и хранящихся в арендуемом помещении. Поскольку задолженность по арендной плате не была погашена в течение последующих шести месяцев, арендодатель решил реализовать продовольственные товары (срок годности которых истекал), с тем чтобы возместить из вырученной суммы арендные платежи.

Увидев рекламное объявление о продаже, к арендодателю и арендатору обратилась фирма - поставщик данных продовольственных товаров и потребовала возвратить товар ей, так как последний не был оплачен покупателем (арендатором) в установленный договором поставки срок.

Подлежит ли удовлетворению требование поставщика? Какие еще требования могут быть предъявлены поставщиком к покупателю? Изменится ли решение, если будет установлено, что неоплаченные товары являются только первой их партией по договору поставки, а в своем требовании о возврате товара поставщик сообщил и об отказе осуществлять исполнение договора поставки в дальнейшем?


Задача № 7

АО "Прометей" по договору, заключенному 6 февраля с ООО "Аврора", обязалось поставить партию импортных сигарет на сумму 540 тыс. руб. В соответствии с договором покупатель должен был оплатить стоимость сигарет в порядке предоплаты в течение семи дней после подписания договора, а поставщик - осуществлять равномерную поставку сигарет, которая должна быть в целом завершена к 1 ноября того же года. По всем вопросам, не урегулированным в договоре, стороны договорились руководствоваться действующим законодательством.

В феврале, марте и апреле товар не поставлялся, в мае было поставлено сигарет на сумму 160 тыс. руб. В июне, июле и августе поставка не осуществлялась, а в сентябре было поставлено сигарет на сумму 180 тыс. руб. В октябре и ноябре товар вновь не поставлялся, а в декабре было поставлено сигарет на сумму 200 тыс. руб.

Покупатель от принятия последней партии сигарет отказался и предъявил поставщику требование о возврате 200 тыс. руб. с начислением на эту сумму процентов, предусмотренных ст. 395 ГК, а также о возмещении причиненных убытков.

Поставщик претензию отклонил, сославшись на то, что: 1) заключенный договор никаких штрафных санкций не предусматривал; 2) покупатель сам нарушил обязанность по предоплате, переведя деньги лишь 13 марта; 3) поставка осуществлена в полном объеме в пределах срока действия договора, который истек только 31 декабря. Покупатель обратился с иском в арбитражный суд.

Как должно быть разрешено это дело?


Задача № 8

Граждане - собственники квартир в 12-квартирном доме решили построить за счет собственных средств котельную и отказаться от услуг по отоплению дома государственного предприятия "Теплосеть", тарифы которого они считали завышенными. Отключение теплоснабжения решили произвести собственными силами.

На общем собрании жильцов дома, на котором обсуждалась эта проблема, возникли следующие вопросы:

1. Следует ли уведомлять государственное предприятие "Теплосеть" об отказе от его услуг, если никто из собственников квартир никакого договора с предприятием не заключал, или достаточно сообщить в бухгалтерию жилищно-эксплуатационной организации о необходимости прекратить начисление платежей за отопление?

2. Изменится ли решение этой проблемы, если в ближайшие дни будет осуществлена регистрация созданного собственниками квартир товарищества собственников жилья?

Если бы Вы принимали участие в этом обсуждении, то какие бы разъяснения Вы дали?


Задача № 9

Художник Волков заключил с Петровым договор мены легкового автомобиля, коллекции картин и квартиры на загородный дом Петрова с земельным участком. После регистрации автомобиля в ГИБДД Петров забрал у Волкова картины и отвез на дачу. Переезд участников обмена на новое жилье планировался сразу же после государственной регистрации мены недвижимости. Однако после подачи документов для регистрации договора мены дача Петрова по неизвестным причинам сгорела, а вместе с ней - автомобиль и картины.

Волков потребовал расторжения договора мены и возмещения ему стоимости автомобиля и коллекции картин. Петров заявил, что в качестве собственника он готов примириться с утратой автомобиля и картин, но потребовал передачи ему в собственность квартиры Волкова, тем более что ее цена соответствует стоимости земельного участка под сгоревшим домом. Стороны так и не смогли решить, кто же из них является собственником погибших вещей и на ком лежал риск их гибели. Спор был передан в суд.

Решите дело.


Задача № 10

Фермер Тулеев пообещал своему внуку Борису купить ему любой отечественный автомобиль на выбор после окончания учебы в институте, в подтверждение чего составил письменное обязательство. Через год Тулеев умер. После окончания института Борис потребовал от единственного наследника Тулеева, указанного в завещании, подарить ему "Жигули" либо выплатить стоимость автомашины деньгами. Получив отказ, Борис обратился в суд.

Решите дело.


Задача № 11

Некоммерческая организация выдала группе начинающих литераторов несколько сот тысяч рублей в большом конверте в качестве подарка. Литераторы поделили деньги поровну. Один из одаренных - служащий госаппарата - узнал от адвоката о возможных неблагоприятных последствиях такого дара и возвратил свою часть денег дарителю. Другой - тоже госслужащий - также публично отказался от дара и пообещал передать полученные деньги на благотворительные нужды. Остальные писатели сочли эти действия неправильными, полагая, что деньги были подарены всему авторскому коллективу, поэтому должны быть поделены между теми, кто от них не отказывается. Одаренные не смогли договориться и обратились за помощью к юристу.

Решите спор.


Задача № 12

Лосев подарил своему родственнику Сидорову дорогие швейцарские часы. Вскоре отношения между родственниками резко ухудшились, и во время очередной ссоры Сидоров грубо оскорбил Лосева, а также нанес телесные повреждения водителю последнего, за что и был осужден к лишению свободы. В отсутствие Сидорова Лосев забрал у него из дома часы, заявив, что отказывается от исполнения договора дарения. Жена Сидорова обратилась в суд с требованием возвратить ей подарок.

Решите дело.


Задача № 13

Генерал в отставке Шмаков подарил половину книг своей военно-исторической библиотеки артиллерийскому полку, в котором когда-то начинал службу, с условием, что эти книги будут использоваться солдатами полка для повышения образовательного уровня. Остальную часть книг он раздарил офицерам полка, оговорив при этом, что книги также должны использоваться ими в общеполезных целях. Через пять лет Шмаков попытался отыскать следы ценной библиотеки. Оказалось, что книги генерала из полковой библиотеки находятся в музее одного из военных училищ, а книги, подаренные однополчанам Шмакова, увезены ими из полка при увольнении со службы. Генерал потребовал вернуть все книги в полковую библиотеку.

Обоснованно ли это требование?


Задача № 14

Гражданин Чернышев по договору получил во временное пользование за плату от гражданина Семенова автомобиль "Жигули". Через некоторое время от своего знакомого Семенов узнал, что Чернышев зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя и использует автомобиль Семенова для перевозки пассажиров за плату. Не согласившись со столь интенсивной эксплуатацией автомобиля, Семенов потребовал установления платы за пользование автомобилем в размере 50% получаемого Чернышевым дохода от перевозки пассажиров либо расторжения договора. Чернышев считал, что требование Семенова необоснованно, поскольку в заключенном ими договоре нет ни слова о том, для каких целей должен использоваться автомобиль. Не придя к согласию, стороны обратились в юридическую консультацию, адвокат которой поддержал позицию Чернышева, заявив, что целевое назначение при использовании автомобиля соблюдается.

Правильно ли решение адвоката? Изменится ли решение, если в аренду была передана инвалидная мотоколяска?


Задача № 15

Травкин передал в аренду Муравьеву семейство пуховых кроликов для сбора пуха сроком на три года, при этом плата за пользование была установлена в виде одного кролика из каждого приплода, однако не менее одного кролика в год. В первый же год аренды крольчиха оказалась бесплодной. Узнав об этом, Травкин потребовал уплаты арендной платы под угрозой расторжения договора и взыскания убытков. Муравьев, в свою очередь, ссылался на ухудшение условий пользования арендованным имуществом и просил освободить его от уплаты арендной платы. Сосед Травкина, Кузнецов, высказал мнение, что если приплода от кроликов нет, то Муравьев должен приобрести аналогичного кролика и передать его в качестве арендной платы. Кто прав в возникшем споре?


Задача № 16

В бюро проката обратился индивидуальный предприниматель Чипсов, пожелавший получить напрокат сроком на один месяц пылесос, необходимый ему для ведения своей деятельности по уборке офисных помещений, поскольку его собственный пылесос сломался и находится в ремонте. Бюро проката отказалось заключить договор, ссылаясь на то, что в процессе предпринимательской деятельности имущество изнашивается гораздо интенсивнее, чем в быту, и это совершенно не учтено в тарифах, установленных бюро. Чипсов обратился в арбитражный суд с иском о понуждении бюро проката к заключению соответствующего договора и о взыскании убытков, причиненных простоем в его деятельности, в размере среднедневного дохода, умноженного на число дней простоя.

Решите дело. Изменится ли решение, если речь пойдет о прокате токарного станка?

Оглавление
Оглавление
Обязательства по передаче имущества в собственность или иное вещное право.
Общие положения о купле-продаже
Понятие, предмет и содержание договора купли-продажи
Особенности розничной купли-продажи
Особенности поставки
Поставка товаров для государственных нужд
Соотношение договора поставки и контрактации
Энергоснабжение
Энергоснабжение
Особенности продажи отдельных видов недвижимого имущества
Продажа предприятия
Мена
Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением
Понятие, юридическая природа и форма договора ренты.
Постоянная рента
Пожизненная рента
Пожизненное содержание с иждивением
Дарение
Общие положения об аренде
Прокат
Аренда транспортных средств
Аренда зданий и сооружений
Аренда предприятий
Финансовая аренда (лизинг)
Найм жилого помещения
Предмет, стороны и форма договора найма жилого помещения
Особенности изменения и прекращения договора найма жилого помещения
ССуда. Понятие и содержание договора ссуды
Особенности изменения и прекращения договора ссуды
ТРЕНИНГ УМЕНИЙ
Задача № 2
Задача № 3
Задача № 4
Задача № 5
Задача № 6
Задача № 7
Задача № 8
Задача № 9
Задача № 10
Задача № 11
Задача № 12
Задача № 13
Задача № 14
Задача № 15
Задача № 16
Все страницы