Методы оценки, применяемые для выявления резервов фирмы.

Экономическая категория «резервы экономического развития предприятия», отражающая дости­жение динамичного соответствия между различными факторами производства – землей, трудом, капиталом и координацией деятельности, тесно связана с системой оценок. Оценка высту­пает инст­рументом измерения состояния каждого из названных факторов и является первым шагом в процессе выявления резервов.

Вопрос выбора оценок становится особенно актуальным в период трансформации экономической системы. Пересмотру подвергаются не просто конкретные методы оценивания, а представления исследователей и практиков о новой складывающейся экономической действительности. Эконо­мические объекты меняют свою природу с централизованной на рыночную и для приведения фак­торов производства в соответствие с новой хозяйственной средой необходимы новые методики оценок, способствующие выявлению резервов развития предприятия в кризисный период.

Однако это не означает, что изменение экономических отношений должно повлечь за собой тотальный отказ от системы оценивания, разработанной в периоды централизованно управляемого хозяйства. Более того, именно гибкостью управления в переходный период определяется степень эффективности адаптации социально-экономической системы в целом и производства в частности к новым экономическим реалиям.

Для определения места оценок основных производственных фондов в общей структуре эконо­мических оценок рассмотрим и общую классификацию (табл. 1)

Таблица 1

Классификация оценок

Критерий

Вид

Применение для измерения (примеры)

1

2

3

По измеряемому объек­ту

Индивидуальная

Стоимости единицы ресурса или затрат (оценка стоимости станка)

Агрегатная

Стоимости совокупности средств (амортизаци­он­ного фонда)

По отношению субъек­та измерения к оценкам

Историческая

Заимствуются из уже проведенных измерений (бухгалтерские оценки ресурсов, перенесенные с первичных документов)

Калькуляционная

Определяются самим исследователем (экономи­ческие оценки себестоимости)

По отношению к системе оценивания

Внешняя

Основаны на применении единого способа оцен­ки, внешнего для данного измерения (оценивание, основанное на ценах сделок)

 

 

 

 

Внутренняя

Опора на внутренние для данного измерения критерии, заданные целью измерения, характе­ром измеряемой величины (эксплуатационная значимость имущества, доходность)

По временной принадлеж­ности

Прошедшее время

Первоначальная оценка по совокупности произ­веденных затрат

Настоящее в прошедшем

Восстановительная стоимость или затраты по воспроизведению в настоящее время созданного в прошлом потенциала

Будущее в прошедшем

Прогнозные оценки, оценки капитализированной стоимости или рентные

Прошедшее в настоящем

Настоящее время

Неизменные оценки в сопоставимых ценах ка­кого-либо прошлого периода. Реализационные оценки

Будущее в настоящем

Подоходные оценки (доходы от ликвидации, рента)

По временной принадлеж­ности

Прошедшее в будущем

Оценки будущего состояния экономического по­тенциала в сопоставимых ценах прошлого периода

Настоящее в будущем

Прогнозная оценка в ценах на момент измерения (остаточная стоимость основных средств, исчис­ленная в момент их ввода в действие, исходя из норм амортизации)

Будущее в будущем

Прогнозные оценки возможной впоследствии ренты или ликвидационной стоимости

По виду стоимостных оце­нок

Номинальные

Основаны на денежной единице периода времени, для которого они исчисляются (первоначальная стоимость, реализационная)

Фиксированные

Принимающие покупательную способность де­неж­ной единицы периода, не совпадающего с оцени­ваемым (восстановительная стоимость, прогнозы, ряды динамики)

По типам расчетов

Затратные

Отождествляют стоимость с себестоимостью, по­ни­маемой как совокупность понесенных затрат

Подоходные

Как средство для извлечения доходов (капитали­зированная, реализационная стоимость)

Условные

Стоимость как условная, лишенная содержания величина (оценка для памяти, учетные функции)

По методам расчетов

Неизменные

Сопоставимые, исчисленные в ценах заранее за­данного момента времени

Первоначальные

Исчисленные в номинальных ценах оцениваемого момента

Восстановительные:

Определяющие затраты на воспроизводство в настоящем или будущем созданного в прошлом потенциала

а) по стоимости воспроиз­водства существующих средств

б) по стоимости средств, аналогичных существую­щим

Прямое копирование

Учет технического прогресса

Замещения

Стоимость средств как сумма сбереженных или замещенных на аналогичные по своим задачам средства (для оценки природных ресурсов)

 

 

 

 

Реализационные

Исчисленный или предполагаемый доход от реа­лизации имущества (ликвидационная, розничная, оптовая, договорная и другие оценки)

Капитализированные или рентные

Определение ценности средств размером дохода или ренты

Минимальные (осторож­ные)

Методика построения, основанная на выборе из множества оценок наиболее низкой

Условные

Для регистрации в определенных целях

Классификации по каждому из приведенных оснований тесно переплетаются. Применение конкретной оценки определяется как целью проведения анализа, так и внешней средой, а именно:

• характером протекающих в обществе экономических процессов;

• законодательно-нормативными актами, задающими применение методов оценки для обще­ственно значимых сфер, регулируемых государством;

• сложившейся хозяйственной традицией;

• уровнем профессионализма персонала, проводящего оценку. Оценка основных фондов как система способов измерения их стоимости занимает одно из ведущих мест в процессе управления резервами развития предприятий.

В соответствии со сложившейся практикой бухгалтерского учета выделяют следующие виды оценок основных фондов:

• полная первоначальная стоимость;

• первоначальная стоимость за вычетом износа;

• полная восстановительная стоимость;

• восстановительная стоимость за вычетом износа.

Полная первоначальная стоимость основных средств представляет собой стоимость их ввода в действие.

Первоначальная стоимость основных фондов за вычетом износа – это часть стоимости основных фондов, не перенесенная на произведенную продукцию (услуги), которая определяется как разность между полной первоначальной стоимостью основных фондов и суммой их износа на определенную дату.

Оценка по первоначальной стоимости получила широкое распространение в отечественной литературе по бухгалтерскому учету.

В западной практике ее аналогом является историческая оценка, исчисляемая в номинальных ценах приобретения. Положительными моментами исторических перманентных оценок, основанных на принципе себестоимости, являются:

• высокий уровень обоснованности;

• отсутствие влияния на результаты деятельности предприятия;

• создание точной картины движения ценностей;

• получение объективной информации;

• обеспечение доказательной силы бухгалтерского учета;

• достижение упрощения ревизионной работы;

• удешевление учета;

• обеспечение принципа единства для планирования;

• соответствие принципам двойной записи;

• агрегирование общего объема денежных средств, вложенных в основные фонды национального хозяйства;

• возможность анализа динамики затрат на объекты основных фондов по годам, их отраслевой структуры.

Высокий уровень обоснованности оценок основных фондов по первоначальной стоимости строится на том факте, что они не вытекают из произвольных действий лиц, а подтверждаются документами, фиксирующими их строительство или покупку. Эти оценки не оказывают влияния на результаты деятельности предприятия, отражаемые в балансе, «которые не должны вытекать из повышения ценности за счет произвольных оценок, увеличивающих или уменьшающих стоимость имущества, но только из реальных операций, иначе говоря, разницы между ценой приобретения вещей и ценой, по которой они могут быть проданы третьим лицам». Сторонники широкого приме­нения оценок основных фондов по первоначальной стоимости исходят из того, что основная роль оценки – это учет, а отнюдь не вскрытие внутренних резервов экономического развития предпри­ятия.

Многие из этих проблем, возникающих по поводу оценок основных фондов, снимаются при­менением в хозяйственной практике восстановительной стоимости, получаемой в ходе переоценки. Переоценка основных фондов в российской экономической традиции определяется как «изменение учитываемой стоимости основных фондов с целью приведения ее в соответствие с современными условиями производства». Одновременно проводится инвентаризация основных фондов.

Полная восстановительная стоимость основных фондов – это стоимость воспроизводства объектов основных фондов в современных условиях. Стоимость воспроизводства применительно к зданиям и сооружениям представляет собой издержки (затраты) на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, сооружения с использованием технических материалов, стандартов строительства, дизайна, плана (макета) и квалификации рабочих с включением всех излишеств и устаревания рассматриваемого здания.

Такая оценка используется редко, обычно для уникальных исторических объектов. В практике предприятий наиболее часто вместо стоимости воспроизводства используется стоимость замены. Она представляет собой расчетную стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки здания с точки зрения полезности эквивалентности оцениваемому, построенному с использованием современных материалов и стандартов, дизайна и макета.

Полная восстановительная стоимость машин и оборудования – это полная стоимость приобретения их функциональных аналогов на рынке. Сегодня оценка машин и оборудования, составляющих значительную часть основных фондов предприятия, все чаще рассматривается отдельно от зданий и сооружений. По данным Российского общества оценщиков, «к оценке машин и оборудования наши оценщики были готовы хуже, чем к оценке недвижимости».

Сегодня разные составляющие основных фондов начинают реализовываться на различных рынках, и соответственно их переоценка осуществляется с учетом особенностей тех или иных рыночных процессов. Методологические аспекты переоценки зданий и сооружений согласуются с процессами становления рынка недвижимости в России. Оценка технологического оборудования выделяется в самостоятельное направление. В последнее время появились работы, посвященные разработке методологии оценки промышленного оборудования. Существенный вклад в разработку этой проблемы внесли Э.Б. Саприцкий, В.Н. Тришин, М.В. Шатров, А.П. Ковалев, А.А. Корниенко.

Восстановительная оценка в учете как затратный аналог или реализационная оценка покупателя активно используется в практике многих стран, в частности в Англии, в Новой Зеландии, в Нидер­ландах. В России в связи с трансформацией экономической системы страны наблюдается расши­рение использования методов оценивания в практике управления предприятий. Применяемая на первых этапах реформирования экономики страны методология оценки основных фондов пред­при­ятий базировалась на скорректированной балансовой стоимости активов и не отвечала требованиям, предъявляемым к оценке собственности субъектами рынка.

Сегодня отечественная практика управления постепенно начинает осваивать методы оценки имущества, ориентированные на рыночную среду. В Россию проникают зарубежные методики оценки объектов основных фондов, но под влиянием специфических условий они значительно трансформируются, а многие просто не могут быть использованы вследствие тех экономических и правовых рамок, в которых функционируют предприятия.

Российская практика оценивания и интенсивно развивающиеся ее методические наработки постоянно порождают новые методы. В этих условиях все актуальнее становится вопрос о рассмот­рении набора созданных методик и проведенных классификаций методов переоценки в рамках общих подходов к оценке имущества. Общим, классическим для отечественных специалистов стало выделение трех подходов к процессам оценивания: затратного, сравнительного и доходного.

Затратный подход в соответствии с государственными стандартами «Единой системы оценки имущества» представляет собой способ оценки имущества, основанный на определении издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

ЕСОИ (единая система оценки имущества) – комплекс взаимоувязанных государственных стандартов, устанавливающих положения, правила и требования, обеспечивающие нормативное и организационное единство при выполнении работ по оценке имущества, а также взаимодействие заинтересованных сторон в области оценочной деятельности.

Единая система оценки имущества (ЕСОИ) создается в соответствии с экономическими усло­виями развивающихся рыночных отношений и структуры управления в Российской Федерации на базе действующего законодательства, норм и правил государственной системы стандартизации.

Основная цель нормативных документов ЕСОИ – защита интересов государства и прав потре­бителей при развитии самостоятельности и инициативы организаций, предприятий и специалистов, занимающихся оценочной деятельностью.

Использование затратного метода базируется на предположении, что затраты на воспроизведение объекта основных средств за вычетом износа являются приемлемым ориентиром для определения стоимости основных фондов.

В соответствии с «Единой системой оценки имущества» все методы затратного класса подраз­деляются на:

• метод сравнительной стоимости единицы;

• метод стоимости укрупненных элементов;

• метод количественного анализа.

Метод сравнительной стоимости единицы имущества представляет собой оценку имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества.

Метод стоимости укрупненных элементов – это оценка имущества на основе суммы стоимости создания его основных элементов.

И наконец, метод количественного анализа заключается в проведении оценки имущества на основе полной сметы затрат на его воспроизводство.

Основное допущение затратного подхода – совокупность издержек на строительство объекта (за вычетом его износа) равнозначна его рыночной стоимости – не всегда верно. Особенно сильны искажения, получаемые в случае, если объект недвижимости используется не наилучшим образом. В этой ситуации издержки на его строительство наиболее существенно расходятся с рыночной стоимостью.

Для целей переоценки основных фондов можно использовать такие методы затратного подхода, как метод сравнительной стоимости единицы, сметный метод расчета стоимости объекта, индексный метод. Эти методы основаны на сопоставлении стоимости оцениваемого объекта со стоимостью других сопоставимых фондов и внесении соответствующих поправок. В «Единой системе оценки имущества» подход сравнительного анализа продаж определяется как способ оценки имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними. Именно различия алгоритмов корректировок и порождают разнообразие методов этого класса.

Базовым методом в данном подходе является метод сравнительного анализа продаж (или метод сравнения), присутствующий во всех классификациях. Он заключается в анализе характеристик сопоставимых фондов фактических сделок купли-продажи и сравнении их с оцениваемым объектом.

Основными способами определения величины поправок являются: анализ парных продаж; регрессионный анализ; расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.

Анализ парных продаж заключается в определении величины поправки по какой-либо харак­теристике и состоит в анализе нескольких пар сопоставимых продаж. Парными называются продажи двух почти идентичных объектов, за исключением одной характеристики, которая должна быть оценена и использована в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта. В некоторых случаях данный метод можно использовать и при переоценке основных фондов.

Корректировка цен сопоставимых объектов может осуществляться в условных единицах, про­центах, в форме общей группировки.

В цену сопоставимого объекта основных фондов поправки вносятся в той мере, в какой оцени­ваемый объект отличается от сопоставимого. При наличии достаточного количества информации данный метод достаточно удобен и практичен. Основной его недостаток состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Метод сравнений редко используется для целей переоценки основных фондов.

Близким к методу сравнений является метод восстановительной стоимости по аналогам. В этом случае восстановительная стоимость определяется на основе подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. После нахождения аналогов в качестве результата оценки прини­мается их восстановительная (сметная) стоимость. Если выбранные аналоги несколько отличаются от оцениваемого объекта, то проводится соответствующая стоимостная корректировка.

К классу сравнительных методов относится также расчет стоимости объекта с помощью вало­вого рентного мультипликатора. Он представляет собой отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке либо действительной валовой выручке. Преимущество данного метода по сравнению с методом сравнительного анализа продаж состоит в том, что не производится корректировка цен на различия, имеющиеся между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. Предполагается, что такие различия отражены в продажной цене и в размере годовой арендной ставки. Распространению этого метода в российских условиях способствуют его простота в реализации и меньшие требования к объему достоверной рыночной информации о сделках. К недостаткам метода относятся:

• ограниченность круга объектов, которые могут быть оценены данным методом. Оцениваемый объект должен принадлежать к активному сектору рынка, на котором регулярно продаются и поку­паются сопоставимые объекты на основе их потенциальных и действительных выручек;

• недостаточная чувствительность метода к разнице в рисках, в нормах возврата капитала и чистых доходах между сопоставимыми и оцениваемыми объектами вследствие отсутствия коррек­тировки составляющих валового рентного мультипликатора.

В целом класс сравнительных методов иногда называется рыночным подходом, или методами рыночной информации. В России реализация этих методов тесно связана с решением проблем создания информационного обеспечения рыночных процессов.

Типичным российским информационным искажением является занижение на вторичном рынке документально отражаемых цен по сравнению с реальными.

Наличие «двойной цены» представляет собой государственную проблему. В зарубежной практике одним из вариантов ее решения стало предоставление муниципальным органам управления при­оритетных прав на покупку объектов. При обнаружении факта занижения принимается решение о покупке муниципалитетом данного объекта по этой заниженной цене.

В России проблему «двойных цен» целесообразно решать как этим методом, так и на основе:

• изменений в системе налогообложения;

• отображения цены в ходе государственной регистрации сделок;

• привлечения независимых аттестованных экспертов-оценщиков.

Наиболее часто в промышленном секторе искажению подвергается информация при проведении операций купли-продажи между фирмами, связанными взаимными интересами: головной и дочерней, партнерами по кооперации. В связи с этим сравнительный подход довольно редко используется для целей переоценки основных фондов. Чаще применяется доходный подход.

Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. Сегодня этот подход является одним из наиболее динамично разви­вающихся. В соответствии со стандартами «Единой системы оценки имущества» можно выделить следующие доходные методы, применимые для оценки объектов основных фондов:

• прямой капитализации;

• дисконтирования денежных потоков;

• валовой ренты;

• остатка;

• ипотечно-инвестиционного анализа.

Метод прямой капитализации является базовым в данном классе. Он определяется как оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Метод дисконтирования денежных потоков представляет собой оценку имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества.

Метод валовой ренты заключается в оценке имущества, исходя из его рыночной стоимости и величины потенциального или действительного дохода.

Метод остатка базируется на учете влияния отдельных факторов образования дохода.

Метод ипотечно-инвестиционного анализа представляет собой оценку имущества, основанную на учете стоимости собственного и заемного капиталов.

Доход от использования основных фондов и выручка от их перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость фондов.

Стоимость основных фондов определяется по формуле

 

С = ЧД : К,

где С – стоимость основных средств;

ЧД – чистый годовой доход, полученный в результате использования фондов;

К – коэффициент капитализации.

Термин «ставка капитализации» (capitalization rate) определяется как коэффициент, преоб­разующий доход в стоимость, с учетом одновременно и прибыли, и возмещения капитала. Ставка капитализации применяется при оценке зданий и сооружений для капитализации дохода за опре­деленный период. Общий коэффициент капитализации (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта основных фондов, и его рыночной стоимостью.

Применение метода прямой капитализации базируется на предположении, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Метод прямой капитализации является наиболее простым для расчета ставки капитализации, но только при условии наличия достоверной рыночной информации.

Метод «связанных инвестиций» – заемного и собственного капиталов применяется, когда для покупки основных фондов используются заемный и собственный капиталы в известной пропорции. Данный метод определения общей ставки капитализации применим при наличии достаточного количества рыночных данных о сделках по основным фондам, аналогичным оцениваемым. В связи с недостаточностью этих данных в силу неразвитости рынка недвижимости данный метод для целей переоценки основных фондов используется редко.

Метод «связанных инвестиций» – земли и зданий используется в случае необходимости расчета ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса – строению и земельному участку. Алгоритм реализации метода аналогичен методу связанных инвестиций – кредитного и собственного капиталов. В ходе оценки определяются взвешенные ставки капитали­зации для земли и для строения, стоящего на этой земле, в зависимости от размеров их долей в общей стоимости имущественного комплекса.

Метод Эллвуда представляет собой модификацию метода «связанных инвестиций» – заемного и собственного капиталов. Наиболее близким по реализации к нему является ипотечно-инвести­ционный метод на долговой основе.

Основным недостатком метода «связанных инвестиций» – заемного и собственного капиталов является отсутствие учета продолжительности периода капиталовложений, а также снижения или повышения со временем стоимости фондов. В 1959 г. сотрудник Института оценки США Л. Эллвуд разработал специальные таблицы, облегчающие использование данной модифицированной формулы, которая представляет собой следующее уравнение:

Кобщ = Ксб?к + Випот?к : Цоб ? Кипот + (а – в) ? Кфп ,

где Кобщ – объем связанных инвестиций;

Випот?к – величина ипотечного кредита;

Цоб – цена объекта;

Ксб?к – ставка дохода на собственный капитал, включающая доход на инвестиции и доход на возврат капитала;

Цоб – часть общей стоимости объекта, которая может быть профинансирована за счет кредита;

Кипот – ипотечный коэффициент, ставка процента по ипотечному кредиту;

а – величина уменьшения стоимости фондов в прогнозируемом периоде;

b – величина увеличения стоимости фондов в прогнозируемом периоде;

Кфп – коэффициент фондопогашения при ставке дохода на собственный капитал для прогно­зируемого периода владения фондом.

Кипот = Ксб?к + Аипот ? Кфп – И ,

где Аипот – часть ипотечного кредита, которая будет амортизирована (погашена) за прогнозный период;

И – ипотечная постоянная ставка.

Ипотечный коэффициент можно определить также по таблицам, разработанным Л. Эллвудом. Более точное значение ставки капитализации, прежде всего для стран с высоким уровнем инфляции, можно получить с помощью модифицированной формулы

К = (N – i) : (1 + i) + 1 ,

где К – коэффициент капитализации;

N – номинальная ставка по кредитам;

i – индекс инфляции.

Кумулятивный (или суммарный) метод определения общего коэффициента капитализации. Одна из двух составляющих коэффициента – процентная ставка, или ставка дохода на кредитный капитал, разбивается на отдельные компоненты. Процентная ставка рассчитывается путем сумми­рования этих компонентов.

Метод дисконтированных денежных потоков заключается в дисконтировании будущего денежного потока, получаемого от инвестиций в основные фонды за ряд лет с помощью разных ежегодных ставок дохода. Ставка дисконтирования рассматривается в качестве альтернативных издержек, равных норме прибыли на сопоставимые капиталовложения. Она равна норме прибыли, которую планируют получить инвесторы на вложенный собственный капитал.

В условиях эффективного функционирования рынка капитала данная величина альтернативных издержек определяет стоимость капитала для участия в проектах, связанных с риском, сопоставимым с риском оцениваемого проекта.

Наиболее часто в практике оценивания объектов основных фондов встречаются следующие алгоритмы расчета ставки дисконтирования:

• средневзвешенной стоимости капитала;

• суммирования;

• рыночного анализа.

К достоинствам данного метода относятся гибкость расчета денежного потока, возможность учитывать все доходы и расходы, которые могут возникнуть в прогнозируемом периоде, а также ежегодное их отражение.

Наиболее часто употребляются следующие варианты техники дисконтирования:

• чистая текущая стоимость;

• внутренняя ставка дохода;

• модифицированная внутренняя ставка дохода;

• ставка дохода финансового менеджмента.

Метод остатка наиболее часто применяется для оценки земли с потенциалом развития. В этом случае непосредственное сравнивание не может быть проведено из-за индивидуальной природы каждого варианта развития.

Наиболее известными в российской практике комбинированными методами оценки являются: метод инвестиций, метод предпринимательской оценки, расчет стоимости объекта с помощью общего коэффициента капитализации.

Метод инвестиций заключается в сравнении объекта с объектами-аналогами, несущими инфор­мацию о показателях доходности аналогичного инвестиционного бизнеса. Метод содержит одновре­менно признаки двух смежных групп: как сравнительных методов, так и методов, использующих информацию о доходности.

Метод предпринимательской оценки комбинирует три оценки: по восстановительной стои­мости, по приведенному чистому доходу, по стоимости распродаж. Этот метод оценки широко применялся при денационализации фирм в Великобритании, а также при оценке предприятий вос­точных земель в Германии.

Безусловно, ни одна созданная сегодня классификация не является единственно возможной. Каждая из разработанных классификаций методов переоценки отвечает определенным целям и задачам ее построения.

Основными факторами, определяющими выбор метода переоценки основных средств и соот­ветственно структуру классификации, являются:

• специфика конкретного предприятия (или типа предприятий);

• характеристики (физические, структурные, технологические, правовой статус);

• окружение (пространственное, экологическое, социальное и экономическое);

• цель проведения переоценки объекта основных фондов (купля-продажа, аренда, страхование, налогообложение, использование в залоговых целях и т.д.);

• уровень квалификации специалистов, проводящих переоценку объектов основных фондов;

• ожидания и требования к процессу переоценки основных фондов со стороны руководителя предприятия;

• степень регламентации процесса переоценки (следование определенным, установленным извне стандартам или специальным положениям и индивидуальным схемам, обусловленным ситуацией заказчика);

• временные рамки переоценки, разбиение на стадии;

• степень автоматизации расчетно-аналитической составляющей процесса.

Однако в уже созданных системах классификации не учитывается эффективность метода оценки (переоценки) с точки зрения объема резервов, которые могут быть мобилизованы на этой основе.

На основании анализа приведенных методов оценки имущества уточнена их классификация, в основе которой лежат методы оценки, используемые для реализации комплексного механизма переоценки и технической инвентаризации основных фондов (табл. 2).

Таблица 2

Классификация методов оценки, используемых для целей реализации комплексного подхода
к переоценке и технической инвентаризации основных фондов

Подход

Метод

Характеристика

Затратный

Сравнения стоимости единицы

Текущая стоимость выбранного для расчета единицы измерения переоце­ниваемого объекта недвижимости ум­ножается на количество единиц переоцениваемого объекта

Поэлементный

Заключается в определении стоимости объекта, исходя из поэлементных составляющих

Сметный

Заключается в составлении объектной сметы или свод­ного сметного расчета стоимости строительства в те­кущих ценах

Индексный

Балансовая стоимость переоцениваемых основных фон­дов умножается на соответствующий индекс

Восстановительной стоимости

Прямой перерасчет всех видов затрат на воссоединение объекта

Сравнительный

Сравнительного анали­за продаж

Анализ фактических сделок купли-продажи и сравне­ние их с переоцениваемыми объектами

Восстановительной стоимости по аналогам

Подбор и сравнение переоцениваемого объекта с объ­ек­тами-аналогами

Доходный

Инвестиций

Сравнение объекта переоценки с объектами-аналогами, несущими информацию о показателях доходности

Совершенствование и расширение набора методов переоценки основных фондов в целях моби­лизации внутренних инвестиционных ресурсов предприятия целесообразно осуществлять по сле­дующим направлениям:

• комплексный учет влияния результатов переоценки основных фондов на финансовую и амор­тизационную политику предприятия;

• применение методов математического моделирования денежных потоков, образующихся в результате применения различных методов переоценки;

• гибкий учет взаимодействия основных факторов производства – капитала и земли в условиях меняющейся рыночной конъюнктуры;

• расширение объемов информации, используемой при переоценке;

• комбинирование подходов, позволяющее повысить эффективность использования различных методов.



Оглавление
Эффективность стратегического менеджмента и методы его оценки
Оценка стратегий и возможности их осуществления
Сущность оценки стратегии
Критерии оценки
Анализ отдачи от стратегии
Методы выбора подходящей стратегии
Методы оценки, применяемые для выявления резервов фирмы
Методы оценки работы организации
Контроль за реализацией стратегии
Понятие контроля
Системы обратной связи
Определение стратегического контроля
Цель стратегического контроля
Элементы системы стратегического контроля
Эволюция конкуренции в рыночной экономике
Конкурентное преимущество – решающий фактор стратегического успеха фирмы
Методы управления конкурентным потенциалом фирмы
Виды конкурентной стратегии
Конкурентные стратегии по признаку доли рынка
Основные типы конкурентной борьбы
Формирование стратегии конкурентоспособности фирм
Все страницы